炒房客談之色變，深圳前來學習取經，這座城市收入跑贏房價，剛需很幸福

每經編輯 魏文藝 盧祥勇    

第236期?｜?2020/08/31

相比“北上深”動輒數萬元甚至10萬元+的房價，長沙的購房者無疑是幸福的。

貝殼研究院最新發(fā)布的一份報告顯示，在新一線城市中，長沙是典型的居住友好型城市，收入漲幅明顯跑贏房價。且根據房價收入比的合理范圍5.46~7.29看，僅有長沙處于合理范圍內。

據中國房價行情網統(tǒng)計，今年7月份，在中部6個省會城市中，長沙新房和二手房價格均剛過萬元，且雙雙處于墊底位置；在全國315個城市7月房價排行榜中，長沙排在第62位。

值得一提的是，因上半年市場過熱，深圳、杭州、南京、東莞、寧波等城市近兩月紛紛出臺政策收緊樓市。與上述城市形成鮮明對比的是，長沙卻因為調控成效顯著而成了各地紛紛效仿的對象，甚至在7月初還引來深圳住建局前來“取經”，長沙也儼然成為“房住不炒”的“優(yōu)等生”。有網友戲稱：大城市的樓市調控正在全面“長沙化”。

在眾多新一線城市中，為何僅有長沙的房價收入比處于合理范圍？為何長沙能成為讓炒房客“繞道走”的城市？長沙長期保持“美麗”房價的秘訣是什么？限價之下，長沙如何解決商品房品質走低的難題？

日前，《每日經濟新聞》記者親赴長沙，實地走訪了部分購房者、投資者、代理商、開發(fā)商、樓盤項目，以及相關政府主管部門，試圖揭開長沙這座“房住不炒”優(yōu)等生的神秘面紗。

湘江西側的長沙未來新CBD中心濱江新城夜景

圖片來源：每經記者 陳利 ?攝

?調控下的熱門區(qū)域：新房二手房價格倒掛

梅溪湖作為近年來長沙樓市的熱門板塊，已先后吸引了建發(fā)、時代中國、金茂、萬科、中建等品牌房企落子布局，其房價也在長沙所有板塊中位居前列。早在長沙限價前的2017年，梅溪湖的房子就曾一度賣到15000元/平方米以上。

日前，《每日經濟新聞》記者以購房者身份先后走訪了梅溪湖板塊的在售樓盤“時代?梅溪領峰”以及“建發(fā)?央著”等項目。

2016年11月22日，建發(fā)經過114輪競價，以樓面價9241元/平方米競得梅溪湖B39地塊，成為長沙首宗單價破9000元的地塊，亦是當年長沙的單價“地王”，在該地塊打造的建發(fā)?央著項目也成為區(qū)域內單價最高的項目。

建發(fā)?央著的置業(yè)顧問劉強告訴記者，由于項目當初拿地是在長沙限價政策出臺之前，因此其銷售價格并未受到影響。“目前已經在進行清盤出售，優(yōu)惠后清水房價格15800元/平方米。”而記者查詢發(fā)現(xiàn)，該項目單價之前已賣到了17500元/平方米。

時代?梅溪領峰項目銷售中心

圖片來源：每經記者 陳利?攝

在距建發(fā)?央著一公里外的時代?梅溪領峰項目現(xiàn)場，限價15100元/平方米的價格加精裝，吸引了大批購房者前來咨詢。由于趕上項目新批次即將開盤，即使在工作日的中午，售樓部里仍然坐滿了前來看房的購房者。記者在與一組購房者溝通過程中了解到，原本前兩年就打算買房的他們，由于受到調控影響社保年限不夠，所以一直等到了現(xiàn)在。“所幸現(xiàn)在受限價政策限制，周邊新房價格漲幅并不大。”

為了讓記者盡快下定決心購買，時代?梅溪領峰的置業(yè)顧問楊輝表示，項目從今年5月23日以來已經先后推出了5批次房源，價格從13900元/平方米漲到了目前的15100元/平方米。“兩個多月時間就漲了1000多元，現(xiàn)在出手是最劃算的，之后價格還會上漲，預計下批次價格將在15400元/平方米左右?！?/span>

不過記者注意到，楊輝所謂的價格上漲變化，是基于每批次產品所處的位置和朝向，該項目的整體均價仍控制在15100元/平方米。

至于目前項目購房者中投資與自住所占比例，楊輝坦言基本都是以家庭自住為主，“很多人是看好梅溪湖這邊良好的教育資源，雅禮中學、西雅小學等名校在梅溪湖都有分校?！?/span>

而自長沙出臺限購政策后，投資客明顯減少?！跋拶徴咛珖懒?，最新政策是要等拿到產權證5年后才能出售，購買新房一般要兩年才能拿到房，之后等拿到產權證又要一年，等到產權證期滿可賣至少要7、8年，這對炒房投資的客戶來說時間線太長了?！睏钶x表示，盡管投資客少了但也并不是沒有，“因為看中區(qū)域發(fā)展前景以及未來長沙樓市的升值空間，也有投資者拿著購房資格做長線投資的?！?/span>

綠地38億拿下的梅溪湖TOD地塊

圖片來源：每經記者 陳利?攝

而與時代?梅溪領峰一街之隔的，則是今年7月29日綠地以總價38億元、住宅（毛坯）限價1.35萬元/平方米摘得的一宗TOD地塊?！叭绻由暇b2500元/平方米，預計（綠地項目）屆時推出的價格最高應該是16000元/平方米?！睏钶x告訴記者。

記者了解到，由于目前梅溪湖板塊尚處于開發(fā)階段，整個板塊可供出售的二手房有限，且在價格上與新房存在明顯的倒掛現(xiàn)象，更多購房者愿意選擇新房。貝殼找房顯示，梅溪湖板塊的中建梅溪湖壹號二手房均價為18520元/平方米，掛牌最高已達21023.6元/平方米。

這樣算下來，梅溪湖板塊的新房、二手房價格相差在5000元/平方米左右，倒掛明顯。在長沙其他區(qū)域，同樣存在新房二手房價格倒掛現(xiàn)象。

樓盤林立的長沙梅溪湖板塊

圖片來源：每經記者 陳利?攝

《每日經濟新聞》記者從長沙多個地產中介處了解到，目前長沙二手房市場低迷，購房客戶主體為非長沙戶籍、在長沙工作的剛需自住客，尤以湖南省內的其他地市人員居多。

長沙市住建局提供的數據顯示，今年1～5月，長沙本市戶籍購房者占比70.03%，本省其他市州購房者占比26.82%，外省購房者占比3.15%；首次置業(yè)者占比81.99%。

?轉型中的代理商：拉外省投資客的路斷了

事實上，4年前長沙樓市也曾有過一段瘋狂上漲期。2016年長沙樓市開啟“牛市”，大量投資客進入長沙，由于當時還未限購，只要資金足夠，10套甚至100套都可以買。當年6~9月，也是大量合肥投資客涌入長沙樓市的高峰期。

王巍正是這波投資客進入長沙的推動者之一。

2016年王巍任職于湖南原動力房地產營銷策劃有限公司，也是公司的大股東?！爱敃r我們公司跟很多項目都有合作，為了幫項目打開銷售渠道，江浙地區(qū)、深圳等地都去進行過推廣，最后主要集中在了合肥投資客群體?！?/span>

湘江西側的長沙未來新CBD中心濱江新城板塊

圖片來源：每經記者 陳利?攝

為了將合肥投資客引入長沙，王巍先后多次到合肥出差?！拔覀兂兄Z的是，如果他們（投資客）在長沙購買了房，那么對方往返車費、食宿等費用全部都由我們承擔。但如果沒有成交，則費用由對方自理?！蓖跷「嬖V《每日經濟新聞》記者，就在2016年4月的一個月時間里，他們就先后從合肥組織了3批近300名投資者前往長沙購房，“基本上來了長沙的都有買房，多的能買3~4套。”

然而，原本寄希望于能“大掙”一筆的投資客，卻因當年11月25日長沙出臺的“房七條”而折戟?！胺科邨l”明確指出，要嚴查投機炒房，“嚴控‘雙外’（外省戶籍、外省工作）在長沙購房，引導提高‘雙外’購房者首付比例和貸款利率。”

進入2017年，長沙不斷加碼調控政策。如2017年3月18日，長沙市人民政府辦公廳發(fā)布《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，政策劃定長沙六區(qū)和長沙縣（限長沙經開區(qū)、星沙）為限制區(qū)域對于非本地家庭，無房限購一套，已有住房的不得購買新房。

2017年5月20日，長沙市限購對象和限購范圍進一步擴大，長沙市戶籍購房者也納入了限購范疇，在限購區(qū)域內最多只能擁有兩套房，同時將二手房納入限購范圍，規(guī)定商品房拿到不動產權證兩年后才能交易。2017年9月23日，調控“套餐”再次全面升級，限制區(qū)域也擴展為全市，取得不動產權屬證書3年后才能出售。

“當時因為這一系列政策確實也套牢了很多人，我當時帶過來的客戶，有的到現(xiàn)在都還因為拿房產權時間不夠還被套著?！蓖跷「嬖V記者，當然也有一些客戶因為來到長沙后喜歡上了這座城市而留下來的。

?資料來源：長沙市住建局

正是因為長沙這一系列調控政策，拉外地購房者來長沙購房已不再有可能，作為渠道商的王巍在2018年后逐步對公司進行了轉型，“現(xiàn)在主要是對商業(yè)地產進行收并購以及提供咨詢服務?！?/span>

據王巍介紹，前幾年像他們這樣的渠道公司在長沙有很多，后來受調控影響沒有了業(yè)務，只有轉型或關閉了。

?受創(chuàng)的本地炒房客：“辦不了證也不敢賣”

長沙嚴厲的調控政策不僅套牢了外地炒房客，同時也重創(chuàng)了本地投資者，張?。ɑ┍闶瞧渲兄弧?/span>

張健是湖南某商業(yè)地產管理公司總經理，由于多年的行業(yè)從業(yè)經驗以及對周邊區(qū)域未來發(fā)展前景的認可，2017年9月初，張健與朋友以均價5800元/平方米的價格，購買了位于長沙市雨花區(qū)一住宅項目新里程大廈21、22整體兩層樓，共20余套房源、2000多平方米，兩人共出資達1200余萬元。

“當時我們已經給了一部分定金，并且也跟開發(fā)商約好在9月底給完首付款就進行網簽備案?！比欢驮陔x最后約定時間只剩一周時，長沙市住建局出臺的樓市調控新政打了張健一個措手不及。

長沙某在建樓盤

圖片來源：每經記者 陳利?攝

“我清清楚楚地記得就是在2017年9月23日，長沙出臺了一項新政策，規(guī)定首套房取得產權證滿3年后才能購買第二套房，而且禁止以企業(yè)名義進行購買?！睆埥』貞浄Q，當時自己本來就是以每平方米低于市場售價300多元購買的，只要網簽后一倒手，這批投資房源就可以至少獲利60萬元。然而這次調控政策是當天出臺當天執(zhí)行，讓他措手不及。“其他城市從政策從出臺到正式實施一般都會有幾天緩沖期，但長沙真的沒給我們留一點處理資產的時間。”

正因此，張健手中的20余套房源直到現(xiàn)在都還未能完成網簽，但他又不愿意以當初所購價格進行售賣。要知道經過近三年的發(fā)展，項目周邊房價也有了較大漲幅。

貝殼找房顯示，目前張健所買項目周邊二手房小區(qū)木蓮花苑、 鑫天御景灣一期、天賜良園等均價已在10000元/平方米左右。距張健所買項目僅300米的木蓮花苑于今年4月9日成交的一套116平方米三室兩廳房源，單價為10010元/平方米，與張健當時所購時的房價已有4000元/平方米的差價。

“要不然就以當初開發(fā)商開盤價格賣掉，這肯定是虧的；又或者與購房者按照目前市場價格賣掉，但這其中風險太大了?！睆埥「嬖V《每日經濟新聞》記者，因為沒有完成網簽，這些房子在法律層面上實際上還是屬于開發(fā)商的，購房者所簽合同就是與開發(fā)商簽訂。但如果以市場價銷售給購房者，“就高出了房管局規(guī)定的新盤限價標準，購房者可以以此提起訴訟，到時候我們肯定會敗訴的?！?/span>

無奈之下，2018年張健跟合伙人商量后，將這些房源進行了一番裝修，改造成了酒店和茶樓用以經營。但對張健來說，自打當初調控政策出來后就沒安心過?！艾F(xiàn)在我們什么證件都沒辦，只有跟開發(fā)商私下簽訂的協(xié)議，只希望開發(fā)商資金鏈一直正常，不要破產，一旦破產我們就什么都沒有了。”

另一方面，張健也期盼著長沙的限購政策什么時候能夠放松，“就算只放松幾天也行，夠時間完成網簽備案也行呀?！?/span>

幸福的剛需購房者：買房壓力普遍不大

不斷升級的需求側調控成為長沙樓市的一大標志，嚴格的限購、限售條件，也讓長沙成為一座讓投資客“繞著走”的城市。

為遏制房價過快上漲，恢復房地產市場秩序，長沙先后打響“房價保衛(wèi)戰(zhàn)”“反炒房攻堅戰(zhàn)”，相繼出臺“3?18”“5?20”“9?23”系列調控政策和“6?25反炒房”九條措施，從項目監(jiān)管、土地出讓、購房資格、戶籍管理、打擊炒房等多個方面打出樓市調控“組合拳”，全面堵塞投機炒房通道。

目前，長沙的限購和限售政策是：本地單身戶籍或非本地戶籍家庭，限購一套商品住宅；已婚以家庭為單位限購兩套，且取得不動產權屬證書滿4年后方可購買第2套；外地戶口需連續(xù)繳納24個月社?；騻€人所得稅方可限購一套。另外，居民限售4年，企業(yè)則限售5年。

嚴格的調控措施“逼死”了炒房客，但對于剛需人群來說則是好消息。

“長沙的房價不高，跟武漢、合肥相比都要便宜幾千塊錢，對我們來說沒有那么大壓力。”

“在一線城市首付的錢，就夠回長沙全款買了套房?！?/span>

“好吃、好玩的那么多，房價也不高，長沙很適合像我這種還處于打拼期的年輕人?！?/span>

……

日前，《每日經濟新聞》記者在長沙實地走訪中了解到，市民對長沙的房價普遍感到壓力不大。

數據來源：國策機構

據國策機構統(tǒng)計，今年上半年，長沙市住宅成交均價為9868元/平方米。其中1、2、3月份成交均價穩(wěn)定在8000元/平方米左右，4、5、6月份成交均價穩(wěn)定在11000元/平方米左右，上半年成交均價區(qū)間值在7902元~11224元/平方米。

在中國房價格行情網的今年7月全國城市房價(住宅)排行榜上，中部6個省會城市中，長沙以11656元/平方米的成交均價墊底，與武漢的成交均價相差超過7000元/平方米。

2020年7月中部6省會城市新房價格對比

數據來源：中國房價行情網

中房數據研究院發(fā)布的2020年6月70大中城市二手房銷售價格及價格指數則顯示，長沙二手房均價為10260元/平方米；而同為中部省會城市，武漢二手房均價已接近1.9萬元/平方米，合肥價1.5萬元/平方米，鄭州1.41萬元/平方米，南昌1.29萬元/平方米，均高于長沙。

據易居研究院《2019年全國50個典型城市房價收入比排名》，長沙房價收入比6.4，在全國處于墊底位置，是為數不多處于合理水平的城市之一。與長沙形成鮮明對比的是，深圳房價收入比超過35，位居內地城市之首。這意味著，對于一個深圳的普通家庭來說，需要35年才能買得起一套房子；而對于長沙家庭而言，買套房子僅需不到7年時間。

數據來源：貝殼研究院

此外，上周貝殼研究院發(fā)布的《2020新一線城市居住報告》顯示，新一線城市中，長沙是典型的居住友好型城市，2019年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入55211元，同比增長8.7%；而2019年二手房成交均價11063元/平方米，同比下降3.6%，收入漲幅明顯跑贏房價。

近一年長沙房價走勢

數據來源：吉屋網

“從整個城市來講，這也是長沙獨辟蹊徑提高城市核心競爭力的一個手段和辦法，確實在新政推出來后，長沙在國內城市的競爭優(yōu)勢有了法門?！痹诤先A辰商業(yè)運營管理有限公司總經理、長沙市湘經聯(lián)協(xié)會會長易建國看來，這幾年長沙房價沒有什么大起大落，“幫助長沙留住、吸引了大批人才，為長沙后續(xù)發(fā)展積累了人才力量。”

長沙市統(tǒng)計局數據顯示，2017年末，長沙常住總人口791.81萬人，比上年增長27.29萬人；同期中部城市如武漢人口增量為12.67萬人、合肥為9.6萬人、南昌為9.21萬人。相比之下，長沙的增量遠遠超過這幾個省會城市，其增長率甚至超過廣州、杭州等城市，兩項數據均排在全國省會城市前列。

數據來源：長沙市統(tǒng)計局

2018年末，長沙常住總人口比2017年又增長23.66萬人；2019年常住人口新增23.98萬人，排名中部6個省會城市第1位，全國第7位。綜合來看，從2016年至2019年的4年時間里，長沙新增常住人口達96.27萬人。

另據《2019基于京東大數據的中國人口遷移和城鎮(zhèn)化發(fā)展研究報告》，長沙遷入人口來源最多的城市是北京，其次是深圳、廣州、東莞以及湖南本省其他市州。

與之相對應的，則是長沙強勁的經濟發(fā)展勢頭。近日出爐的2020年上半年經濟運行數據顯示，長沙上半年GDP增速2.2%，位居2019年GDP過萬億元城市增速排行榜第一名。這并非偶然，2019年全國有17個城市GDP過萬億元，長沙就曾以8.1%的GDP實際增速排名第一。

“人才的大規(guī)模流入，為長沙今后發(fā)展先進制造業(yè)提供了最大的支撐?！币捉▏硎?，長沙能連續(xù)12年獲評“中國最具幸福感城市”與其低房價不無關系，特別是疫情后長沙經濟得到恢復也跟這有一定關系?！罢{控嚴、房價較低，大家有錢才會愿意用到消費上，保持了一個動態(tài)的平衡?！?/span>

長沙市住建局提供的數據顯示，今年上半年，90~144平方米戶型供應占比79.93%，成交占比76.86%；在購房者特征上，首次置業(yè)者占比81.82%，二次置業(yè)者占比17.37%，20~59歲占比94.19%，購房者仍以本市中青年首次置業(yè)者為主。

憂愁的中小房企：生存空間被嚴重擠壓

限地價、限房價、限利潤讓中小房企生存越發(fā)困難。

湖南高信集團是一家在長沙有著20余年開發(fā)經驗的本土企業(yè)，曾先后在長沙開發(fā)了高信?向日葵、燕山豪苑、乾源國際廣場等多個項目，董事長劉興躍是長沙首批進行房地產開發(fā)的企業(yè)家之一。

然而隨著樓市調控的收緊，高信集團已連續(xù)幾年未曾新拿地塊，目前主要精力放在對之前項目的收尾工作。“8%的利潤率對我們中小型開發(fā)企業(yè)來說壓力太大，而且也需要極強的資金鏈，再加上近年來外來開發(fā)企業(yè)的入駐更是加大了市場競爭，我們的生存更是困難了?！?/span>

劉興躍所說的8%的利潤率，是2017年11月30日長沙市發(fā)改委出臺的《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》，該辦法提出限價商品住房價格由成本+利潤+稅金構成，平均利潤率為6%至8%；2019年12月11日，長沙市發(fā)改委發(fā)布《關于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構成有關事項的通知》，進一步加強商品住房價格管理，明確商品住房價格由成本+利潤+稅金構成，其中平均利潤率規(guī)定在6%到8%之間。

長沙最熱鬧商圈五一廣場地標性建筑IFS

圖片來源：每經記者 陳利?攝

“在一線城市，每平方米至少利潤在10000元以上；但在長沙，每平方米利潤可能也就1000多元，有10多倍的差距?！眲⑴d躍坦言，目前長沙本土中小型房企已經很少有報名參與土地拍賣的情況了。

“基本都是外來開發(fā)商、長沙當地國企或央企這些有足夠資金的企業(yè)在新拿土地，本土中小企業(yè)都在做存量，或者謀轉型?！眲⑴d躍告訴《每日經濟新聞》記者，目前高信集團也正謀求向文旅地產轉型，“完全脫離房地產行業(yè)是不可能的。”

“事實上，長沙的這一系列政策對開發(fā)企業(yè)來說有利也有弊。無論是對國內TOP30房企還是省內優(yōu)秀開發(fā)企業(yè)，在剛開始的時候都是懵的。但是在經過3~5個月的磨合期后，長沙的調控體系還是有章可循的，既維護了政府的基本利益，又維護了開發(fā)商的基本利潤，還保障了剛需購房者和剛改購房者的需求，控制了炒房可能?！币捉▏硎?，8%的利潤雖然不能讓開發(fā)商大富大貴，一個項目就吃成一個胖子，但讓開發(fā)商在長沙做住宅地產能有穩(wěn)健收益。

“而政策從土地出讓方、開發(fā)商、消費端各個層面對利潤進行壓縮，地價不控制，開發(fā)商的成本自然就高了，房價也就降不下來?！币捉▏寡?，其實長沙的調控政策更多的是政府讓利于民。

對中小房企而言，限價后其利潤空間縮小，接下來10年、5年都將拿不到地?！爸灰械鼐捅淮笃髽I(yè)或國企拿走了，就再也不可能有‘一夜暴富’的機會?！币捉▏蛴浾吲e例稱，可能當時企業(yè)在拿地時的成本是9000元/平方米，在未調控前該地塊開發(fā)的房子可能賣到15000元/平方米，可以賺6000元/平方米。但是調控后，就可能只賣到11800元/平方米，一平方米就少賺了幾千元，后續(xù)發(fā)展自然會出現(xiàn)問題。

不僅如此，易建國還表示，隨著利潤空間的壓縮，開發(fā)商加大了對成本的控制，近兩年來長沙優(yōu)質的、創(chuàng)新性的、革命性的產品幾乎沒有了?！罢{控政策之后，開發(fā)商推出的產品也是毋庸置疑地留下了一個又一個的普普通通的住宅產品，對城市品位和城市品相的提升沒有起到應有的作用?！?/span>

一位不愿具名的長沙業(yè)內人士也對近幾年長沙新建商品住宅質量深表憂慮：“未來幾年將迎來長沙交房高峰期，屆時交房所涉及到的質量投訴等問題可能也會越來越多?！?/span>

一方面是中小房企生存空間越來越小，另一方面則是品牌企業(yè)市場份額持續(xù)擴大，行業(yè)集中度進一步提升。

長沙TOP20房企所占市場份額

數據來源：中指研究院

據中指研究院統(tǒng)計，今年1~7月，長沙內五區(qū)銷售額TOP20大部分為品牌房企。如綠地控股以46.34億元的佳績登頂長沙市內五區(qū)銷售額榜單，保利發(fā)展以33.63萬平方米的成績獲得長沙市內五區(qū)銷售面積冠軍。今年前7月長沙市內五區(qū)TOP20房企實現(xiàn)總銷售額431.71億元，同比增加3.9%；TOP20房企市場份額為59%。

井噴的公寓市場：去化周期創(chuàng)新高至40個月

針對日益從嚴從緊的調控政策，在住宅利潤收縮、投資受限的情況下，不限購、不限售的公寓產品則呈井噴式發(fā)展。

長沙新峰地產研究院的數據顯示，截至2019年底，長沙市內五區(qū)商業(yè)公寓總規(guī)模超1800萬平方米，預計未來三年的規(guī)模將遠超此前十年，堪比一線城市的規(guī)模體量。

數據來源：國策機構

此外，湖南中原研究中心數據則顯示，2017年10月，長沙商業(yè)公寓去化周期為11.65個月；2018年底，長沙商業(yè)公寓庫存量為123萬平方米，去化周期需要17.77個月；到2019年底則快速飆升到231萬平方米，去化周期達20個月；而最新數據顯示，截至今年7月底，長沙市公寓整體存量已為316.2萬平方米，年度供銷比達2.28，去化周期再創(chuàng)新高，達40.84個月。

其中庫存量最高的雨花區(qū)、岳麓區(qū)庫存面積均超過百萬平方米，分別為100.2萬平方米、102.9萬平方米，雨花區(qū)去化周期更是達到了42.06個月。

數據來源：湖南中原研究中心

事實上，長沙商業(yè)公寓庫存經歷了一個較快積累過程。2011年3月4日，長沙市首次對住宅進行限購，一些住宅項目性質調整為商業(yè)，高容積率、高商業(yè)比地塊和項目接踵而至，城市綜合體等風光無限。

2015年7至8月，長沙市逐步取消了住宅限購，商辦項目幾乎啞火；直到2017年后，長沙市對住宅再度實施限購且不斷升級，公寓產品再次被投資者熱捧，供應井噴，尤以岳麓區(qū)、雨花區(qū)為甚。

據長沙市新峰地產研究院數據，2019年，岳麓區(qū)公寓產品供應在全市內五區(qū)所占比例高達42.3%。岳麓區(qū)的梅溪湖、濱江新城、麓谷及洋湖等四大板塊商業(yè)公寓的扎堆入市，直接推動岳麓區(qū)的商業(yè)公寓供應同比增長了76% 。

談到長沙市不斷高企的公寓產品的供應來源，湖南中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經理陳世霞表示，“一方面，近幾年長沙純住宅用地供應量僅占整體供應的不到20%，且大部分土地出讓要求商業(yè)配比不少于30%，今年上半年長沙出讓土地共33宗，其中19宗為商住用地，純商用地9宗，純住宅用地僅5宗；另一方面，由于限購政策的影響，利潤受限，相比于寫字樓、商業(yè)產品而言，公寓產品不限價、更容易變現(xiàn) ，自然吸引了無數房企前赴后繼地投身公寓市場?！?/span>

不過陳世霞預測，隨著越來越多項目入市，長沙公寓市場供應量還將進一步加大，供需矛盾也將進一步激化。

值得注意的是，盡管目前長沙公寓庫存高企，但相比住宅限價后漲幅放緩的情況，包括芙蓉區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)、天心區(qū)在內的長沙內五區(qū)的商務公寓價格則快速攀升，甚至出現(xiàn)了新建商品住宅與公寓價格倒掛現(xiàn)象。近三年，商務公寓與新建商品住宅的成交均價比一度從1.09擴大至最高時的1.32。

長沙市開福區(qū)瀏陽河兩岸樓盤林立

圖片來源：每經記者 陳利?攝

《每日經濟新聞》記者在開福區(qū)實地走訪時了解到，位于長沙市開福區(qū)湘江邊網紅大盤北辰三角洲，住宅毛坯均價在2019年底為12500元/平方米，如按照長沙市精裝2500元/平方米的標準，其精裝房均價在14000元/平方米左右。但其精裝公寓目前卻賣到近15500元/平方米，今年新推出的LOFT公寓產品毛坯均價更是達到18000元/平方米。

“今年以來，面對商業(yè)公寓的高庫存，一些項目為快速回籠資金，開始選擇打折銷售‘以價換量’，從而也讓住宅、公寓成交均價比從2019年的1.32降到2020半年度1.11?！标愂老急硎荆谧≌迌r的背景下，長沙商務公寓價格一路竄高，而后期隨著供應量的激增，公寓價格預計還將進一步下跌。

如何解決當下公寓庫存高企的狀態(tài)？陳世霞認為，除了需要企業(yè)從產品的硬件、軟件進行創(chuàng)新外，也需要政府、開發(fā)商對土地供應指標進行轉化、區(qū)分，“可適當加大對純住宅用地的供應量，減少商業(yè)配比等?！?/span>

長沙市住建局在回復《每日經濟新聞》記者采訪時表示，長沙始終保持房地產調控目標不動搖、力度不放松，精準落實長效機制方案，房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)實施限售、限企和差別化信貸、稅收調控政策，根據市場變化擇機選用長效機制政策工具進行調控，第一時間平衡供求關系、解決風險問題。

（應受訪者要求，文中劉強、楊輝、張健為化名）

記者手記｜房住不炒“優(yōu)等生”的煩惱

“長沙真是一座讓人愛恨交加的城市！”記者在長沙樓市走訪時，有受訪者如是說。

對于剛需購房者而言，長沙的房價很美麗，“買得起房子、娶得到妻子、養(yǎng)得好孩子”；而對于炒房客來說，長沙簡直就是一場噩夢，談之色變，甚至瑟瑟發(fā)抖。

事實上，自2016年中央經濟工作會議提出“房住不炒”以來，如何穩(wěn)定樓市一直考驗著各個城市主政者的勇氣和智慧。如今年上半年，不少城市就因為樓市過熱而頻出調控新政收緊樓市。

相比而言，長沙在樓市調控方面表現(xiàn)優(yōu)秀。通過一系列政策“組合拳”，甚至將“反炒房”定義為斗爭，長沙的房價控制住了、投資客少了、剛需購房者開心了。

然而，在限價、限利潤的背景下，為了“活下去”，開發(fā)商也在絞盡腦汁地想辦法讓利潤最大化。在長沙的幾天實地走訪調查中，記者聽到最多的便是，在長沙這樣一個發(fā)展迅速、新一線等級的城市，便宜的房子選擇很多，然而卻很難找到品質過硬的樓盤。

隨著2020年、2021年大批限價房的交付，不少業(yè)內人士坦言，明年或將會是長沙房地產的品質災荒元年。如何應對這一波交付潮，或是長沙近兩年亟需面對和解決的問題。

看來，在房價控制與房屋品質兩者兼顧方面，房住不炒“優(yōu)等生”長沙或許也遇到了些許煩惱。

記者|陳 ? 利

編輯|魏文藝 盧祥勇

視覺|劉 ? 陽

排版|魏文藝?陳彥希

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