每經(jīng)熱評(píng)｜農(nóng)地入市審批試點(diǎn)釋放了什么信號(hào)

每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

近日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》。決定授予北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等八省市可以自行審批（試點(diǎn)期限1年）永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。而在此前，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》，永久基本農(nóng)田、永久基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的、其他土地超過(guò)七十公頃的土地征收審批事項(xiàng)，仍需要國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

那么，上述八省市試點(diǎn)政策的推出，釋放了怎樣的信號(hào)呢？筆者認(rèn)為，有利于進(jìn)一步加快并全面推開(kāi)農(nóng)地入市步伐，有利于進(jìn)一步“激活”基建及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，從而亦有助于宏觀經(jīng)濟(jì)的回暖。

值得一提的是，上述決定發(fā)布后的三個(gè)交易日，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)就整體強(qiáng)于大盤。甚至有累積漲幅超20%的上市房企發(fā)布公告，特別說(shuō)明本企業(yè)持有農(nóng)用土地的情況。

實(shí)際上，農(nóng)地入市利好房企甚至利好整體宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)判，早在該政策謀劃之初就有共識(shí)。早在2017年，北京、上海、武漢、成都等13市就成為全國(guó)首批農(nóng)村集體土地入市的試點(diǎn)城市。只不過(guò)，彼時(shí)的試點(diǎn)不僅審批面積小，而且僅允許將農(nóng)村集體建設(shè)用地上面加蓋持有型物業(yè)，如企業(yè)員工宿舍、倉(cāng)庫(kù)、長(zhǎng)租公寓等，而不能轉(zhuǎn)為商品房開(kāi)發(fā)用地，故對(duì)房企吸引力不大。況且，由于對(duì)農(nóng)村集體土地的所有權(quán)定位模糊，也讓多數(shù)房企猶豫徘徊。

有鑒于此，2019年8月26日全國(guó)人大常委會(huì)修訂土地管理法，從法律上取消了農(nóng)村集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的限制。此法律障礙的掃清，多達(dá)4200萬(wàn)畝的農(nóng)村集體建設(shè)用地何時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)就只是早晚的問(wèn)題。此次八省市審批權(quán)試點(diǎn)，距修法僅僅半年，其進(jìn)度遠(yuǎn)超預(yù)期。

無(wú)論此番動(dòng)作是否與疫情有關(guān)，但可以肯定的是，審批權(quán)的下放，勢(shì)必加速集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。而更多農(nóng)地入市，不僅利好房地產(chǎn)，亦有助于宏觀經(jīng)濟(jì)的回暖。

為對(duì)抗新冠肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，中央和地方亦不遺余力動(dòng)作頻頻。3月4日，中共中央政治局常務(wù)委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要選好投資項(xiàng)目，加強(qiáng)用地、用能、資金等政策配套，加快推進(jìn)國(guó)家規(guī)劃已明確的重大工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。要加大公共衛(wèi)生服務(wù)、應(yīng)急物資保障領(lǐng)域投入，加快5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度。

與此同時(shí)，各省份公布的重點(diǎn)項(xiàng)目，投資總額高達(dá)40萬(wàn)億元之巨。雖然“新基建”并不等同于傳統(tǒng)大基建，但在5G、大數(shù)據(jù)等“新”面孔之外，亦不乏機(jī)場(chǎng)、橋梁、港口等“老”面孔。且無(wú)論“新”與“老”，基建項(xiàng)目皆需要大量建設(shè)用地作為載體。

值得一提的是，此次放權(quán)的八個(gè)試點(diǎn)省市，基本都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份和直轄市。這些地區(qū)農(nóng)業(yè)比重低，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)需要的土地較多。此次下放審批權(quán)，也算是水到渠成、因勢(shì)利導(dǎo)。

數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)農(nóng)村人口約有5.6億。農(nóng)地入市，還有“一石二鳥(niǎo)”之效。因?yàn)橥恋丶瓤梢詾榻?jīng)濟(jì)建設(shè)提供載體，亦可凝固過(guò)多的流動(dòng)性（貨幣），使之變成可增值的財(cái)富。經(jīng)濟(jì)學(xué)家早就發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的貨幣增速雖遠(yuǎn)高于GDP增速，卻未發(fā)生明顯通脹和外幣貶值。其秘訣就在于提供了大量的資本化產(chǎn)品，如房產(chǎn)、股票、基金、保險(xiǎn)。正是因?yàn)閿?shù)以萬(wàn)億計(jì)的貨幣之“水”被這些“面粉”吞掉，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為百姓的資本化財(cái)富，才沒(méi)有出現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)要保持適度增長(zhǎng)，既要有較高增速的貨幣供應(yīng)，也要有足夠的可資本化的資源或產(chǎn)品——土地及地上建筑就是比較理想的對(duì)應(yīng)物。

毋庸諱言，農(nóng)地入市之策雖醞釀已久但遲遲未能施行，是有諸多顧慮牽絆——既有18億畝紅線的擔(dān)憂，也有保障農(nóng)民權(quán)益的謹(jǐn)慎。土地政策改革，自古以來(lái)牽一發(fā)而動(dòng)全身，決策層不可能不小心。

對(duì)此，上述決定也明確提及，國(guó)務(wù)院將建立健全省級(jí)人民政府用地審批工作評(píng)價(jià)機(jī)制，根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市的土地管理水平綜合評(píng)估結(jié)果，對(duì)試點(diǎn)省份進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，對(duì)連續(xù)排名靠后或考核不合格的試點(diǎn)省份，國(guó)務(wù)院將收回委托。

當(dāng)然，農(nóng)地入市的速度和力度到底如何，大家都沒(méi)有現(xiàn)成的答案，還需要觀察八省市1年試點(diǎn)的最終“成果”。不過(guò)，不管答案怎樣，這手“牌”遲早要全面打出去，只是需要選擇最佳時(shí)機(jī)而已。