“之前能賣500萬，如今只能掛340萬”，2019年的北京樓市怎么樣？

每經(jīng)記者 王佳飛     每經(jīng)編輯 陳夢妤 盧祥勇    

田女士在北京豐臺的房子過去幾個月一直在降價，但一直沒賣出去，最近她跟中介提出了不愿意再降價的要求。

“去年11月的時候，田女士還愿意將掛牌價再降5萬元，但12月末她明確表示已經(jīng)到達底線，不愿意再妥協(xié)。”中介介紹，“這套房子調(diào)控前能賣500萬元左右，現(xiàn)在掛牌價也只有340萬元，調(diào)控效果還是很明顯的。最近來提要求不想再降的業(yè)主明顯比去年下半年多，可能市場真的到了調(diào)整期。”

2019年全年，北京商品住宅（不含保障房）累計成交700.7萬平方米，同比增長達46%，但二手房成交量較2016年出現(xiàn)腰斬。

作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，北京也經(jīng)歷了不平靜的一年。不管是年初土拍市場的低迷，還是限競房的井噴入市，抑或二手房的量價齊跌，都成為這一年的獨特記憶，在平穩(wěn)中危機并現(xiàn)。

新房：成交量同比增長近50%

限競房占半壁江山

據(jù)中指院，2019年全年，北京商品住宅（不含保障房）累計成交700.7萬平方米，同比增長達46%，月均成交量約58.11萬平方米，較2018年月均成交量上升46%。

北京某在建樓盤 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

其中，限競房占半壁江山。從中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，2019年北京限競房成交量達20914套，占比57%。73個項目有網(wǎng)簽記錄，成交額1108.67億元，是2018年的4.94倍。具體看來，2019年北京有14個新建住宅項目成交額突破30億元大關(guān)，其中9個為限競房項目。在普宅成交額排名前10中，限競房占據(jù)7席，是市場主力。

與成交量相呼應(yīng)的是，北京新建商品住宅市場庫存也呈上揚趨勢。據(jù)中原地產(chǎn)，截至2019年末，北京新建商品住宅庫存為75081套，創(chuàng)下5年來新高。其中，限競房供應(yīng)是主力，2019年北京限競房市場供應(yīng)面積環(huán)比2018年增長37%，供應(yīng)套數(shù)增加10684套，供應(yīng)套數(shù)在2019年12月創(chuàng)下新高，共5570套限競房新房源入市。

可以佐證的是，2019年也令在京布局的房企收獲滿滿?？硕稹?019年北京房企權(quán)益金額榜》顯示，2019年TOP20房企累計權(quán)益銷售金額2167.3億元，同比大幅增長41%。其中，TOP3房企權(quán)益金額門檻達到167.8億元，同比增幅達24.7%。TOP10房企門檻增幅最大，同比提升57.1%，門檻升至100.7億元。

與此同時，百億房企明顯擴容。2019年，北京房企權(quán)益金額榜中百億房企從4家擴容至11家，中海、萬科、首開繼續(xù)領(lǐng)跑，泰禾、華潤、首創(chuàng)重回百億陣營。

不過需要注意的是，北京限競房明顯扎堆，且整體去化情況一般。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，北京的限競房分布區(qū)域集中在青龍湖、亦莊、大興等，雖然目前大部分項目規(guī)劃設(shè)計相比之前都有提升，但在資金回籠的訴求下，如果政策不變化，后續(xù)會醞釀大規(guī)模價格戰(zhàn)，而價格戰(zhàn)會讓北京限競房開發(fā)商的盈利局面更加難堪。

二手房：成交較調(diào)控前腰斬

降價掛牌成主流

從中指院數(shù)據(jù)看，2019年北京二手房成交14.2萬套，同比下降6%。拉長時間線，調(diào)控后的這三年里，北京二手房的成交量都在15萬套左右的低位，相比2016年幾乎腰斬。2016年，據(jù)我愛我家統(tǒng)計，北京的二手房網(wǎng)簽量超過27萬套，單月成交高達3.2萬套。

張大偉表示，當(dāng)前北京限競房供應(yīng)量太多，而且基本上都是90平方米的小三居，總價集中在400萬～500萬元，和二手房價格接近，致使購房者有非常豐富的選擇空間，這對二手房市場的影響也非常明顯。

小區(qū)門口的中介掛牌信息 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

跌跌不休是對北京2019年二手房市場的最佳形容。

據(jù)每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）此前報道，僅2019年8月18日當(dāng)天，北京下調(diào)報價的二手房有1287套，降價房源廣泛分布于海淀、朝陽、豐臺、順義等地，其中有的房源降幅超過20萬元。而價格上漲的房源僅118套，很多業(yè)主選擇了用降價來促成交易。

貝殼研究院曾在報告中表示，2019年，北京房價不再是“內(nèi)地第一”。2019年12月，北京二手房成交均價是5.9萬元／平方米，較調(diào)控當(dāng)月歷史峰值下跌12％。調(diào)控前北京購房者買到一套房子平均需要40天，調(diào)控后成交周期持續(xù)拉長至3個月以上，客戶快速成交率亦由64％降至36％。截至2019年底，北京鏈家?guī)齑娣吭吹娜セ芷谶_18.5個月，業(yè)主想賣掉手中的房子平均需要近4個月。

2019年，北京鏈家成交房源的末次掛牌均價為519萬元/套，而成交房源均價為500萬元/套。也就是說，從談判到成交過程中，業(yè)主還需要降價近20萬元。回顧當(dāng)年3·17調(diào)控前夜“賣家報價728萬元，買家從7點砍價到夜里11點，745萬元成交”，買賣雙方的位置發(fā)生了互換。

從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)看，2019年7月以來，北京二手住宅成交均價連續(xù)下滑，這是2018年以來北京二手房價經(jīng)歷的最長下滑周期。一些急于出手的豪宅項目，價格下調(diào)幅度甚至近百萬元。

國家統(tǒng)計局1月16日數(shù)據(jù)顯示，2019年12月，北京二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，止跌趨穩(wěn)。

租賃：供應(yīng)量增加

去年下半年租金連跌

自由職業(yè)者趙明告訴每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者，2019年5月，他在回龍觀附近租下了一間9平方米的屋子，工作人員為其減免了2000元服務(wù)費。當(dāng)時工作人員向他的解釋是：“最近房源的確比較多，空置期有所延長，所以公司出臺優(yōu)惠政策來促銷。”

趙明還提到了一個有意思的細(xì)節(jié)：“我搬來之前，隔壁就已經(jīng)空著了，一個月了都沒有租出去，屋里已經(jīng)積了厚厚一層灰。”

2019年，租賃市場似乎火候不足。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，租金水平下跌趨勢顯著，2019年8月～12月北京單平米月租金水平同比增速持續(xù)為負(fù)，平均跌幅達2.5%左右。

到了2019年底，一些頭部租賃機構(gòu)也開始調(diào)整收房價格。在自己的房間空置3個月后，陳女士接到了長租公寓工作人員建議降價的電話。在空置和降價之間，她考慮再三后還是選擇接受“降價”的建議。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，自2019年7月以來，北京租賃市場租金便開啟連跌模式，只有到了12月才恢復(fù)至81.4元/平方米，環(huán)比微漲0.2%，但相較于7月租金高點水平已下跌10.3%。

不過，北京2019年租賃市場房源供應(yīng)增加，同比增幅為19.5%，但需求并未明顯增加，導(dǎo)致了租金下跌。

貝殼研究院預(yù)計：“疊加春節(jié)假期的影響，1月份北京租賃市場成交量預(yù)計將出現(xiàn)下滑態(tài)勢。租金上漲動力不足，短期內(nèi)將維持平穩(wěn)走勢。”

土地：溢價率低迷，回歸不限價

2019年，北京土地市場低迷，尤其體現(xiàn)在溢價率中。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年北京住宅用地溢價率為10%，較2018年下降5個百分點，同時成交樓面均價為23292元/平方米，同比微降1%，宅地市場降溫明顯。

2019年3月，北京僅推出1宗住宅用地且無宅地成交。4月，北京無住宅用地供應(yīng)，僅成交1宗宅地，出讓金總額10.2億元，同比降近7成。5月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會召開推介會，集中推介57宗經(jīng)營性用地。7月15日下午，北京土地招拍掛現(xiàn)場，經(jīng)過56輪激烈競價，中海以79.4億元、18.79%溢價率，將豐臺區(qū)造甲村地塊收入囊中，成為了北京年內(nèi)總價地王。

2019年全年，北京累計供應(yīng)商品住宅用地608萬平方米，完成年度600萬平方米入庫任務(wù)的101%，其中，共有產(chǎn)權(quán)住房用地90萬平方米，計劃完成率為150%。

值得注意的是，2019年，北京限競房供地16宗，低于不限價商品房用地的24宗，不限價商品住房地塊推出數(shù)量首次大于限競房地塊，是近三年來首次，供地結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化。

2019年，北京新增21宗限競房用地，累計規(guī)劃建面達334.08萬平方米，同比下降34%，成交占比下降31個百分點至51%。不限價純商品住宅成交14宗，累計成交建面達168萬平方米，占比達26%。

2020年1月3日，北京新年首場土拍，石景山兩宗地塊皆為不限價商品房用地，風(fēng)向標(biāo)意義明顯。

北京石景山區(qū)某地塊 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜向記者表示：“在前兩年限地價、限房價、70/90政策執(zhí)行影響下，2019年中低價位、中小戶型產(chǎn)品占據(jù)市場主導(dǎo)地位。2019年伴隨土地政策松動，不限價地塊供應(yīng)增加，純商品住宅用地成交同比規(guī)模增長明顯，預(yù)計未來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)或?qū)l(fā)生改變，純商品房供應(yīng)或?qū)⒂兴黾?。隨著這部分純商品住宅的逐步入市，房價或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動，但在穩(wěn)房價基調(diào)下，預(yù)計價格漲幅仍將運行在可控范圍內(nèi)。”