“搶”人放大招、存銷比僅7個月，蘇州樓市會再火嗎？

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

近日，蘇州市人力資源和社會保障局發(fā)布“關(guān)于公開征求《蘇州市人民政府關(guān)于調(diào)整人才落戶相關(guān)政策的通知（草案）》意見的通知”，調(diào)整涉及人才落戶門檻，特別是本科及以上人才可直接落戶等，并且實施范圍包含昆山。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，這充分說明了當(dāng)前蘇州市場對于人才導(dǎo)入的優(yōu)惠政策和力度。尤其是政策提到了疊加機(jī)遇的概念，客觀上使得蘇州人才政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等掛鉤，具有較為積極的意義。

檔案轉(zhuǎn)入即可申請落戶

《通知（草案）》分三類，一是對有來蘇就業(yè)意愿并符合以下條件的人員，在人事檔案轉(zhuǎn)入后可申請辦理落戶：在國（境）外取得學(xué)士及以上學(xué)位并取得國家教育部學(xué)歷學(xué)位認(rèn)證的留學(xué)回國人員；具有全日制本科學(xué)歷及學(xué)士以上學(xué)位人員；具有高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格的人員。

二是已在蘇州穩(wěn)定就業(yè)并按規(guī)定連續(xù)繳納（不含補繳）社會保險的以下人員，在人事檔案轉(zhuǎn)入后可申請辦理落戶：在國（境）外取得學(xué)士及以上學(xué)位并取得國家教育部學(xué)歷學(xué)位認(rèn)證的留學(xué)回國人員；具有碩士以上學(xué)位、高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格或職業(yè)技能等級一級的人員；具有本科學(xué)歷、中級專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格或職業(yè)技能等級二級資格的人員，男性年齡不超過45周歲，女性年齡不超過40周歲。

此外，具有大專學(xué)歷或職業(yè)技能等級三級資格，年齡不超過35周歲，在蘇就業(yè)并按規(guī)定連續(xù)繳納（不含補繳）社會保險6個月以上的人員，在人事檔案轉(zhuǎn)入后可申請辦理落戶。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，此次政策對于兩類群體的落戶是放松的。第一是本科以上學(xué)歷的人，只要人事檔案轉(zhuǎn)入就可以辦理落戶，客觀上使得本科以上學(xué)歷的人基本上在落戶方面沒有太多限制；二是大專以上學(xué)歷的人，繳納社保6個月也可以申請落戶，這也減少了大專學(xué)歷人才在落戶方面的壓力。

商品房存銷比僅7個月

人才是城市發(fā)展的中流砥柱，而經(jīng)濟(jì)實力強、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯的城市則對人才有著更強的吸引力。

蘇州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年末蘇州市常住人口為1072萬人，戶籍人口為703.55萬人，比上年增長1.8%。2019年初蘇州市公安局新聞發(fā)布會公布，蘇州市外來人口數(shù)量仍位居江蘇省首位。

在中指院發(fā)布的《2019中國城市開發(fā)投資吸引力排行榜》中，蘇州居第11位。人口的集聚是城市競爭力的直接體現(xiàn)，也是房地產(chǎn)發(fā)展的直接需求來源。“蘇州本身也是人才導(dǎo)入愿意較強的城市，人才政策本身具有較好的意義，客觀上會增加蘇州未來人口數(shù)量，對于房地產(chǎn)市場而言，相關(guān)購房需求會釋放”。

“但蘇州本身房源供應(yīng)偏少，這個時候要警惕市場交易上升后房價反彈等風(fēng)險。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

根據(jù)上海易居地產(chǎn)研究院發(fā)布的《百城住宅庫存報告》，蘇州市場存銷比自2019年4月以來始終保持在7.5以下低位水平，甚至在當(dāng)年8月～9月達(dá)到5.7的歷史新低，遠(yuǎn)低于北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及部分同級城市。據(jù)易居測算，存銷比低于12個月都屬于偏低水平。

嚴(yán)躍進(jìn)解釋說，“蘇州2019年11月存銷比7.0，可以理解為房屋銷售還是比較快的，因為從拿地到預(yù)售普遍需要12個月，但按照數(shù)據(jù)7個月就賣完了，要多等5個月才會迎來新項目的供應(yīng)。”

低于12個月，通常屬于需要增加供應(yīng)的范疇，2019年蘇州土地市場的“冰火兩重天”猶在眼前。2019年上半年蘇州土拍市場持續(xù)升溫，宅地最高溢價達(dá)到67.8%，即便是現(xiàn)房銷售限制，也未能阻擋開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?·24新政后，2019年下半年底價成交和低溢價則成為蘇州土拍市場的關(guān)鍵詞，激進(jìn)拿地現(xiàn)象不再。

但1月8日，2020年蘇州市第一場土拍再現(xiàn)火熱，高新區(qū)一宗64416.3平方米宅地由蘇高新和禹洲聯(lián)合以總價9.6億元競得，樓面價14762.88元/平方米，溢價率13.56%。

人才政策的寬松和土地市場回溫，疊加存銷比低位運行，會否帶來新一輪房地產(chǎn)市場火熱？“人才政策放松不直接代表購房政策放松，后續(xù)蘇州將繼續(xù)強調(diào)房住不炒的導(dǎo)向。”嚴(yán)躍進(jìn)補充說。