土地出讓金破千億 10余家外來房企進(jìn)駐 昆明樓市為何這么火？

每經(jīng)記者 陳 利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

土地出讓金額創(chuàng)歷史新高、房?jī)r(jià)連續(xù)上漲41個(gè)月、2019年迎來十余家外來房企入駐……昆明這個(gè)以四季如春的氣候聞名的城市，在2019年可以說迎來了樓市最熱鬧的一年。

“2019年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一面是表現(xiàn)不俗、一面是壓力增大的雙重境遇。”諸葛找房市場(chǎng)研究員姜國(guó)君向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，2020年昆明房地產(chǎn)在無重大利好誘因或重大利空打壓的情況下，后續(xù)的發(fā)展軌跡仍將體現(xiàn)平穩(wěn)的基本調(diào)性。

土地成交創(chuàng)歷史新高

2019年12月31日，隨著空港經(jīng)濟(jì)區(qū)大板橋街道125088.66平方米商業(yè)土地因無人報(bào)名流拍后，昆明主城2019年的土地市場(chǎng)正式收官。而2019年也可以說是昆明土地市場(chǎng)最熱鬧的一年。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年昆明土地出讓592宗，面積達(dá)2475.03萬平方米，同比上升約55.4%；出讓金額達(dá)1011.9億元，同比增長(zhǎng)約60%，土地成交量創(chuàng)下歷史最高。而2018年，昆明的土地出讓金僅為633億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從昆明市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)查詢獲悉，2019年昆明主城區(qū)除年底西北新城、經(jīng)開區(qū)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)三批百余畝住宅用地因報(bào)名人數(shù)不足流拍外，土地市場(chǎng)整體保持了極高的成交率。同時(shí)，昆明土地市場(chǎng)在2019年也頻頻上演溢價(jià)成交的激烈場(chǎng)面，草海、北部山水新城、呈貢、方旺、東白沙河等片區(qū)都有土地溢價(jià)。中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年昆明土地成交平均溢價(jià)率為7.17%。

在土地成交規(guī)模方面，主要集中在草海、新螺螄灣、小哨片區(qū)地塊。云南本土房企俊發(fā)地產(chǎn)以92億元斬獲新螺螄灣片區(qū)789畝地，也成為2019年在昆明土地市場(chǎng)上拿地支出最多的房企。此外，招商蛇口聯(lián)合體以23.35億元斬獲的小哨片區(qū)1690畝地，成為昆明2019年成交的最大一批土地。

姜國(guó)君分析認(rèn)為，2019年配合各項(xiàng)重大戰(zhàn)略規(guī)劃的推進(jìn)，昆明集中供地規(guī)模有所擴(kuò)大，而出于爭(zhēng)搶昆明市場(chǎng)的需要，各房企拿地的積極性也比較高，二者互為促進(jìn)，共同做大了2019年昆明土地市場(chǎng)的蛋糕。“預(yù)計(jì)2020年昆明土地市場(chǎng)仍將受到各大房企的關(guān)注”。

如龍頭房企龍湖地產(chǎn)曾在2019年12月回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者時(shí)表示，對(duì)昆明市場(chǎng)保持高度關(guān)注，對(duì)于符合集團(tuán)投資預(yù)期的項(xiàng)目及土地仍在持續(xù)保持緊密的跟蹤，如時(shí)機(jī)成熟將擇機(jī)增加昆明土儲(chǔ)。昆明市自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)顯示，2019年7月，龍湖地產(chǎn)以約14.4億元底價(jià)競(jìng)得官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處兩宗城鎮(zhèn)住宅兼商務(wù)用地，面積為49179.16萬平方米。

姜國(guó)君同時(shí)表示，由于2019年成交的土地尚需消化，加上房企源頭資金仍將面臨收緊，2020年昆明土地市場(chǎng)增速或?qū)⒂兴鶞p緩。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，很多城市由于管控而致市場(chǎng)降溫，但是昆明或者西南市場(chǎng)表現(xiàn)都不錯(cuò)，成交比較熱鬧。目前昆明市場(chǎng)還沒有完全釋放，2020年還是有機(jī)會(huì)的。同時(shí)也要注意昆明土地市場(chǎng)出現(xiàn)的一些新問題，如后續(xù)地價(jià)不過快上漲，還是有企業(yè)愿意去昆明拿地的。

一年引來十余家外來房企

與熱鬧的土地市場(chǎng)相呼應(yīng)的是眾多外來房企的進(jìn)駐。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2019年昆明迎來了寶能、雅居樂、世茂等十余家外來房企的進(jìn)駐，其中雅居樂、世茂和旭輝等幾家房企更是數(shù)次亮相昆明土地市場(chǎng)拿地。至此，包括碧桂園、萬科、融創(chuàng)等在內(nèi)的2019年全國(guó)銷售排名前20的房企已全部進(jìn)入昆明市場(chǎng)。

而在2019年新進(jìn)入昆明的房企中，拿地規(guī)模最大的無疑是寶能地產(chǎn)。2019年11月11日，寶能地產(chǎn)旗下子公司昆明寶峻置業(yè)有限公司溢價(jià)6.27億元競(jìng)得草海南岸一打包地塊，住宅地塊樓面價(jià)最高達(dá)到了15922.5元/平方米，刷新昆明樓面價(jià)歷史紀(jì)錄。而草海南岸595畝土地全部由寶能地產(chǎn)旗下公司競(jìng)得，成交金額達(dá)到了55.45億元。

拿地面積最多的則是陽(yáng)光城。雖然此前陽(yáng)光城在昆明已經(jīng)和保利合作開發(fā)了項(xiàng)目，但其首次在昆明拿地則是2019年1月以溢價(jià)9600萬元競(jìng)得安寧太平新城225畝地，成交額約5.8億元。地塊建設(shè)項(xiàng)目為陽(yáng)光城文瀾公館，現(xiàn)已入市。2019年6月，陽(yáng)光城又以17.18億元斬獲西山區(qū)白沙地片區(qū)560畝地，兩次拿地面積總計(jì)達(dá)到785畝。

“外來房企爭(zhēng)搶昆明市場(chǎng)的趨勢(shì)越來越明顯，主要原因在于昆明市場(chǎng)具有一定的熱度，對(duì)外省特別是北方居民的吸引力較強(qiáng)。”姜國(guó)君解讀稱，近年來昆明在西部地區(qū)的戰(zhàn)略地位不斷升級(jí)，中國(guó)（云南）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)昆明片區(qū)、大健康產(chǎn)業(yè)示范區(qū)等招牌效應(yīng)突出，區(qū)域性國(guó)際中心城市建設(shè)步伐加快?？鐓^(qū)域房企自然能從中嗅到商機(jī)，對(duì)昆明的關(guān)注程度也就提高了。

作為2019年新進(jìn)入昆明的房企，上海鵬欣集團(tuán)打造的昆明云硅智能科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目也在2019年12月底正式開工啟動(dòng)，項(xiàng)目占地面積約1萬畝，規(guī)劃建成為千億元級(jí)產(chǎn)業(yè)新城。在開工儀式上，鵬欣集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，看好昆明作為輻射南亞東南亞地區(qū)的經(jīng)貿(mào)中心地位，城市發(fā)展建設(shè)已“箭在弦上”，未來鵬欣集團(tuán)或?qū)⒗^續(xù)加大在昆明的投入。

嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析指出，眾多房企進(jìn)入昆明市場(chǎng)，說明昆明市場(chǎng)還是受關(guān)注的，地價(jià)比較便宜、房屋交易市場(chǎng)比較活躍，客觀上都能帶來一些刺激，后續(xù)成長(zhǎng)性比較高。

克而瑞最新統(tǒng)計(jì)顯示，2019年昆明TOP20房企占據(jù)市場(chǎng)84.97%的份額，同比上漲12.87%，持續(xù)高速增長(zhǎng)，這主要得益于企業(yè)的前瞻性布局戰(zhàn)略，多盤齊發(fā)以及自身優(yōu)勢(shì)。昆明房地產(chǎn)行業(yè)寡頭化明顯，規(guī)模房企多種方式擴(kuò)充貨源，拓寬企業(yè)貨儲(chǔ)，未來房企集中度將進(jìn)一步提升，中小型房企面臨被市場(chǎng)淘汰的壓力。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，2019年，昆明市兩級(jí)法院收到涉及房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的申請(qǐng)已有11家，涉及債權(quán)人約11307人。人民法院公告網(wǎng)也顯示，包括昆明千益豐、云南仁澤、昆明恒圳、奧宸地產(chǎn)、昆明香緹玫瑰、云南藝術(shù)家園等多家企業(yè)在2019年申請(qǐng)破產(chǎn)。

房?jī)r(jià)連續(xù)41個(gè)月上漲

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2019年12月公布的《2019年11月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)》顯示，2019年11月昆明新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲了12.4%，這已是自2016年7月開始，昆明房?jī)r(jià)連續(xù)41個(gè)月出現(xiàn)上漲，是同期國(guó)內(nèi)城市中連續(xù)上漲時(shí)間最長(zhǎng)的城市之一。

另?yè)?jù)中指研究院2019年12月發(fā)布的《百城房?jī)r(jià)指數(shù)》，2019年12月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為15168元/平方米，環(huán)比上漲0.42%；昆明2019年12月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.24%，新建住宅均價(jià)10889元/平方米。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，將2015年的房?jī)r(jià)指數(shù)定為100，到2019年11月，昆明的房?jī)r(jià)指數(shù)為147.7，也就是漲了47.7% ，在30個(gè)省會(huì)城市（含直轄市）中，昆明的累計(jì)漲幅排在第12位。

“相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年昆明新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅呈明顯回落的走勢(shì)，說明樓市在普遍承壓的情況下房?jī)r(jià)增長(zhǎng)動(dòng)力在變?nèi)酢?020年昆明房?jī)r(jià)仍有一定的上行空間，只不過相關(guān)預(yù)期值會(huì)縮小，市場(chǎng)表現(xiàn)也將趨于平穩(wěn)。”姜國(guó)君指出。

盡管整體市場(chǎng)上漲幅度較小，但昆明熱門區(qū)域在過去十年里的房?jī)r(jià)卻已翻番。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在實(shí)地走訪目前昆明地產(chǎn)熱門區(qū)域滇池板塊時(shí)了解到，目前區(qū)域在售的海埂悅府、公園1903等樓盤，均價(jià)在20000元/平方米左右。而在2013年，與這兩個(gè)項(xiàng)目?jī)H一街之隔的西南海首期開盤價(jià)僅為10000~11000元/平方米。

“2019年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一面是表現(xiàn)不俗、一面是壓力增大的雙重境遇，這也說明市場(chǎng)有其脆弱的一面，求穩(wěn)本身也是行業(yè)內(nèi)部的基本訴求。”姜國(guó)君表示，在無重大利好誘因或重大利空打壓的情況下，后續(xù)的發(fā)展軌跡仍將體現(xiàn)平穩(wěn)的基本調(diào)性。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，昆明房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，后續(xù)政策面很容易收緊，2020年不排除會(huì)出現(xiàn)政策調(diào)控，整體樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)上行的態(tài)勢(shì)，整個(gè)昆明市場(chǎng)是值得期待的，但要嚴(yán)防價(jià)格過度炒作。