@有房族，你的房貸合同要改了！剛剛，央行宣布貸款利率大調(diào)整

每經(jīng)編輯 何小桃     

每經(jīng)資料圖，劉國(guó)梅 攝

所有房貸一族，剛剛，央行發(fā)布了一個(gè)重大的消息，跟你還房貸息息相關(guān)。

12月28日上午，央行發(fā)布公告，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)拗口，簡(jiǎn)單的說(shuō)，咱們以前的貸款合同是以基準(zhǔn)利率+上?。ɑ蛳赂。┑姆绞蕉▋r(jià)，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR+基點(diǎn)（或固定利率）的方式定價(jià)了。

當(dāng)然，和大多數(shù)人相關(guān)的還是房貸。

央行8月份曾表示，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行，為什么又變了呢？換成新的定價(jià)方式后，房貸是多了還是少了？央行都有解答。

需要特別指出的是，這次變動(dòng)不包括公積金個(gè)人住房貸款，畢竟公積金個(gè)人住房貸款利率比商業(yè)貸款利率要低得多。

央行重磅調(diào)整：

將存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR

2019年8月17日，央行發(fā)布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制公告。

央行表示，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號(hào)公告，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

根據(jù)央行公告，存量浮動(dòng)利率貸款，是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款（不包括公積金個(gè)人住房貸款）。自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。

存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的原則是什么？

一是借款人可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

二是轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開(kāi)始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

三是轉(zhuǎn)換后的貸款利率水平由雙方協(xié)商確定，其中，為貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平應(yīng)保持不變。

資料圖，每經(jīng)記者 張建 攝

央行表示，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，除商業(yè)性個(gè)人住房貸款外，加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即2019年12月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值之和。之后，自第一個(gè)重定價(jià)日起，在每個(gè)利率重定價(jià)日，利率水平由最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR與該加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算確定。

金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時(shí)，可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。

如存量浮動(dòng)利率貸款轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

除商業(yè)性個(gè)人住房貸款的其他存量浮動(dòng)利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種、加點(diǎn)數(shù)值、重定價(jià)周期、重定價(jià)日等，或轉(zhuǎn)為固定利率。

新的房貸利率這樣算！

那么，新的房貸利率怎么算？轉(zhuǎn)換后利率會(huì)有變化嗎？

央行表示，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整；加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變；轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變；借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。

同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3-8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。

以此為例，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年,剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

簡(jiǎn)單的說(shuō)就是，在第一個(gè)定價(jià)周期（一般為1年）住房貸款新執(zhí)行的利率和當(dāng)前執(zhí)行的利率相同，因此新利率（LPR+基點(diǎn)）中基點(diǎn)的數(shù)值是當(dāng)前利率和LPR的差值，基點(diǎn)一旦確定此后將不再更改。

另外，這一改變對(duì)銀行來(lái)說(shuō)也是“壓力山大”。央行表示，自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時(shí)通過(guò)多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款。

LPR降低并不是為了刺激樓市

雖然第一個(gè)房貸周期利率不變，但此后LPR的變動(dòng)將會(huì)對(duì)你還房貸產(chǎn)生影響。

房貸利率一般對(duì)應(yīng)的是5年期的LPR。根據(jù)中國(guó)外匯交易中心的數(shù)據(jù)，目前5年前LPR的報(bào)價(jià)為4.80%。

每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）注意到，LPR報(bào)價(jià)上一次變動(dòng)是在11月20日：1年期品種由4.20%下降到4.15%；5年期品種由4.85%下降到4.80%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉當(dāng)時(shí)分析表示，5年期LPR的降低意味著購(gòu)房剛需族100萬(wàn)貸款30年，平均月供減少30元，30年合計(jì)減少月供10890元。

值得注意的是，此前中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，在改革后，LPR逐漸成為新增貸款定價(jià)基準(zhǔn)。LPR與MLF利率掛鉤，后者的變動(dòng)對(duì)LPR、進(jìn)而對(duì)信貸市場(chǎng)利率有重要影響。面對(duì)MLF利率、央行逆回購(gòu)利率相繼下調(diào)，一些研究人士認(rèn)為，降息周期可能已經(jīng)開(kāi)始。

中金公司固收研究團(tuán)隊(duì)指出，從歷史情況看，央行逆回購(gòu)利率下調(diào)通常不會(huì)一次就結(jié)束，新的一輪降息周期可能已開(kāi)始。

資料圖，圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

華泰證券張繼強(qiáng)表示，MLF利率存在繼續(xù)小步下行空間，以引導(dǎo)LPR繼續(xù)走低。不過(guò)，相關(guān)政策操作仍需防止“通脹預(yù)期擴(kuò)散”，應(yīng)維持“常態(tài)貨幣政策”。

不過(guò)，LPR降低的主要目的是未來(lái)引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率降低，降低資金成本，并不是為了刺激樓市。

早在8月央行便表示，

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

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