開發(fā)商“骨折價”賣房，每平米最高降近萬元！撿便宜的機會來了？

每經(jīng)編輯 李凈翰 杜恒峰    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，九月和十月向來是銷售旺季，重要性遠遠高過三月和五月所謂的“小陽春”。可以說，金九銀十的市場形勢，將決定一整年的業(yè)績。

從中國指數(shù)研究院披露的上半年數(shù)據(jù)來看，在公布全年銷售目標的前十強房企（碧桂園、萬科、綠地控股未披露）中，僅保利地產(chǎn)及中海地產(chǎn)完成了全年銷售目標的一半。

圖片來源：中國指數(shù)研究院

具體來看：

排名前十房企中，恒大的銷售目標完成率為46.97%；

保利發(fā)展的銷售目標完成率為50.52%；

融創(chuàng)中國的銷售目標完成率為38.94%；

中海地產(chǎn)銷售目標完成率在25家房企中最高，為59.4%；

新城控股目標完成了45.34%；

華潤完成率接近50%，為49.5%；

龍湖上半年完成全年目標的48.01%。

在地產(chǎn)融資收緊的背景下，指望“金九銀十”賣房回收資金好還債“活下去”，成為不少房企最現(xiàn)實的手段。于是，近期不斷有房企降價促銷、全員營銷的消息傳出：

據(jù)中國證券網(wǎng)，某大型房企近日再發(fā)國慶優(yōu)惠政策，更是有“全國超800個項目最高折扣達6折，想要購房置業(yè)的朋友可以送員工折扣”的宣傳語，頻現(xiàn)微信朋友圈。

在北京，有高端住宅項目更是開始每平方米降價最高近萬元促銷。

據(jù)界面報道，另一家來自廣州的房企時代中國更開始了“全員營銷”，要求在2020年1月15日前，普通員工須每人賣出1套房，經(jīng)理及普通總監(jiān)每人2套房，普通總監(jiān)以上每人4套房，副總裁每人6套房。

隨著中秋節(jié)、國慶節(jié)接踵而至，各大房企、樓盤打折促銷活動或許更為密集。而對購房者而言，看到樓盤降價了，又開始糾結是該準備入手，還是該繼續(xù)觀望以期待更大的優(yōu)惠來臨。

有住宅每平方米降價萬元促銷

據(jù)中國證券報報道，北京地區(qū)多家大、中型開發(fā)商推出力度不等的優(yōu)惠促銷活動。其中，一龍頭房企的某高端住宅項目每平方米降價最高近萬元，總價降110萬元左右。該樓盤售樓經(jīng)理介紹，“對外報價7.5萬元/平方米的精裝房，可根據(jù)客戶購房實際情況賣到6.8萬元/平方米以下。交付裝修標準每平方米1萬元左右，降價后已接近成本價。”對于降價的原因，該經(jīng)理直言眼下行情低迷，想通過降價加速回款。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，近幾個月以來，房地產(chǎn)市場成交冷淡是開發(fā)商降價促銷的原因之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)此前發(fā)布的，截至2019年7月，全國商品住宅銷售面積77755.69萬平方米，與去年同期相比下降0.4%，同時，商品住宅銷售面積累計增速已連續(xù)3月下滑。

哪些地方的房價在降呢？

諸葛數(shù)據(jù)研究中心選取50個區(qū)域價格變化作為數(shù)據(jù)樣本，選取區(qū)域標準為城市內成交活躍區(qū)域，計算出50城區(qū)價格量價漲幅，時間為8月下旬（33-34周）與8月上旬（31-32周）。報告稱，由于大城市中心城區(qū)供地有限，新房的供應集中在大中城市的郊區(qū)，因此降價空間大；三四線城市在2019年受到棚改弱化及供應高峰的影響，市場開始走弱，量價齊跌。

上述報告稱，降價并不是普遍現(xiàn)象，大城市的中心城市區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、環(huán)大中城市的周邊三四線城市價格仍在上漲。對于降價幅度，購房者應理性對待，并不會出現(xiàn)大幅降價局面，至于各大房企是否會進一步加大降幅，還需觀察9月份的市場交易情況。

市場人士：剛需抓住機會

近日，央行決定于9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，同時對僅在省級行政區(qū)域內經(jīng)營的城商行定向降準1個百分點。每當降準，很多人都會將想象力集中在刺激樓市上。不過央行方面不表示，此次降準的主要目的是降低實體企業(yè)的融資成本，支持實體經(jīng)濟發(fā)展。因此，此次降準對樓市的影響十分有限，當前房地產(chǎn)仍在調控高壓期，監(jiān)管部門會限制新釋放出來的資金進入樓市。比如在10日，21世紀經(jīng)濟報道消息稱，監(jiān)管層正在嚴查信用卡資金流入樓市情況，包括境內房地產(chǎn)類商戶、房產(chǎn)相關契稅等。

另據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)消息，市場人士普遍認為，在當前政策形勢之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈比較緊張，有促銷回籠資金的需要。九、十月份又是傳統(tǒng)的購房旺季，開發(fā)企業(yè)也想借這個時間加大銷售量，所以供應量會增加。那么，對于確有首套購房需求或者改善性需求的剛需購房者來說，或許在此期間能夠淘到滿意的房子。

不過，今年“金九銀十”很難再現(xiàn)火爆的場面，當前政策環(huán)境之下，樓市整體上還將以穩(wěn)定為主。

中國指數(shù)研究院也表示，受行業(yè)政策收緊、房貸利率上浮、需求透支等諸多因素影響，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場觀望情緒濃厚，促銷搶收策略成效尚不明顯，市場下行壓力仍較大，成交大幅增長的可能性不大。

值得一提的是，隨著“房住不炒”的提出，房地產(chǎn)調控政策的實施，以及百姓購房趨于理性，近幾年的“金九銀十”都沒有太熱鬧。

近2個月要償還1000億債務

前些年房企大規(guī)模發(fā)債融資，房企到期需要償還的債務在今年已經(jīng)迎來小高峰期，往后幾年需要償還的規(guī)模有望越來越大。

以國內發(fā)債到期情況來看，僅以公司債、企業(yè)債、中票和短融四類債券統(tǒng)計，Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年至少有721只地產(chǎn)債券到期或提前兌付，合計需要償還的金額有望達5089.27億元。如果加上后期還有部分債券需要提前回售等，房企今年總共需要償還的資金量更大。其中地方國企和民營企業(yè)需要償還的規(guī)模較大，其余性質的企業(yè)償還量稍小。

數(shù)據(jù)來源：Wind

相對于前兩年來看，2018年地產(chǎn)企業(yè)共有544只債券到期，償還金額3887.3億元；2017年房企需要償還的債券只有280只，償還量1175.43億元。對比可見地產(chǎn)行業(yè)近幾年償債快速增加，2019年償債小高峰無疑已經(jīng)來臨。

不過在過去的8個月里，地產(chǎn)企業(yè)整體兌付的還不錯，債券違約數(shù)量不多。而未來2個月，房企需要兌付的規(guī)模仍較大。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年剩余4個月左右的時間，合計償還量達1430億元。而其中主要集中在9、10月份，兩個月需要兌付近1000億，而年底最后兩個月則償還金額相對較小。

除了買房回首資金，一些房企準備“借新還舊”。福建開發(fā)商泰禾集團繼2個月前發(fā)行了一筆利率15%的美元債之后，在昨日（10日）又宣布要發(fā)售利率達11.25%的美元債。

泰禾集團此次1億美元債的債券期限為364天，票面年息11.25%，每半年支付一次，募集資金為境內項目建設和其他一般企業(yè)用途。