園區(qū)板塊營收占比提升 招商蛇口多元化轉(zhuǎn)型加速

8月26日晚間，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布了2019年半年報。雖然由于結(jié)轉(zhuǎn)周期不均衡的問題，招商蛇口上半年在營業(yè)收入和凈利潤上都出現(xiàn)了大比例的下滑，但其園區(qū)板塊的業(yè)績和經(jīng)營占比都有所提升。這也意味著，招商蛇口上市時提出的轉(zhuǎn)型成果開始呈現(xiàn)。

園區(qū)板塊業(yè)績提升

2019年上半年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入166.87億元，同比減少20.49%；實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤48.98億元，同比減少31.17%，基本每股收益0.60元/股，同比減少31.82%。

招商蛇口表示，上半年公司營業(yè)收入和利潤出現(xiàn)大比例下滑，主要是因結(jié)轉(zhuǎn)面積及結(jié)轉(zhuǎn)單價同比減少。

當(dāng)期銷售上，招商蛇口還是實現(xiàn)了穩(wěn)定增長。上半年，招商蛇口房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)實現(xiàn)簽約銷售金額1,011.92億元，同比增長34.75%；實現(xiàn)簽約銷售面積515.23萬平方米，同比增長43.77%。

從今年設(shè)定2000億元銷售目標(biāo)來看，招商蛇口已經(jīng)完成了年度目標(biāo)的60%，整體經(jīng)營穩(wěn)健，業(yè)績符合市場預(yù)期。今年上半年，在資源獲取方面，招商蛇口通過招拍掛新增項目29個，擴充項目資源計容建筑面積383.31萬平方米，一二線城市投資額占比近9成。

與此同時，雖然社區(qū)板塊的營收和毛利率同比下降，但是可以看到招商蛇口的園區(qū)板塊業(yè)務(wù)有明顯提升。

上半年，招商蛇口園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收入40.08億元，同比增長31.26%；毛利率為36.52%，同比增加6.51個百分點。

值得注意的是，招商蛇口園區(qū)板塊業(yè)務(wù)的營收占比交去年同期增加8.58個百分點至24.02%。這也意味著，招商蛇口上市時提出的轉(zhuǎn)型成果開始呈現(xiàn)。

多元化轉(zhuǎn)型現(xiàn)成果

經(jīng)過3年的調(diào)整，招商蛇口的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)已經(jīng)進入了新的時期。雖然短期內(nèi)，社區(qū)板塊的開發(fā)銷售依然是公司利潤的重要來源，但中期看來，園區(qū)的有效拓展將為社區(qū)板塊提供充足的更有競爭力的土地儲備，郵輪業(yè)務(wù)也將為社區(qū)板塊儲備優(yōu)質(zhì)的土地資源。長期看來，三大板塊將協(xié)作發(fā)展，交叉運營。

而其他的多元化業(yè)務(wù)也在迅速增長的階段。招商蛇口的長租公寓業(yè)務(wù)目前已經(jīng)全面覆蓋北京、上海、南京、杭州、武漢等15個城市，合計在全國布局2.5萬間，管理規(guī)?？傆嫾s100萬平方米，還全面實現(xiàn)了公寓智慧平臺的線上化服務(wù)。

另外，招商蛇口的物業(yè)改革也在持續(xù)進行。4月15日，招商蛇口披露相關(guān)公告，籌劃支付現(xiàn)金協(xié)議受讓中航國際控股股份有限公司持有的中航善達股份有限公司22.35%股份，及以持有的招商局物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)認(rèn)購中航善達非公開發(fā)行股份。

8月23日，公司進一步披露了此次交易的具體方案，根據(jù)公告，截至評估基準(zhǔn)日2019年3月31日，招商物業(yè)100%股權(quán)的評估值為29.9億元。在22.35%的股權(quán)完成過戶，且以招商物業(yè)100%股權(quán)認(rèn)購中航善達發(fā)行股份事宜完成后，招商蛇口將成為中航善達的控股股東。

不可否認(rèn)的是，招商蛇口占據(jù)著獨特的戰(zhàn)略資源，這些未來也將助力公司的業(yè)績再度增長。8月18日，中央重磅文件出臺支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)，提出了將深圳建設(shè)成為高質(zhì)量發(fā)展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福標(biāo)桿、可持續(xù)發(fā)展先鋒的戰(zhàn)略定位，進一步明確了深圳在國內(nèi)城市和粵港澳大灣區(qū)的核心地位。

而招商蛇口在粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子灣、前海、深圳國際會展中心等區(qū)域擁有大量待開發(fā)的優(yōu)質(zhì)資源?？梢灶A(yù)見，隨著灣區(qū)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，招商蛇口享受的獨特政策和戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢也將日益凸顯。

招商蛇口表示，作為中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務(wù)商，綜合發(fā)展是招商蛇口的城市運營觀，其實質(zhì)是“產(chǎn)品+空間+時間”三個維度上資源投入、價值提升、利益兌現(xiàn)的動態(tài)平衡，最終以實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。從傳統(tǒng)發(fā)展模式轉(zhuǎn)向綜合發(fā)展是兼顧短中長期業(yè)務(wù)發(fā)展需要，通過快周轉(zhuǎn)、階段性持有運營和長期持有運營三類項目比例的合理配置，實現(xiàn)公司經(jīng)營性現(xiàn)金流的平衡。在穩(wěn)步推進綜合發(fā)展的過程中，存在著不均衡，存在著轉(zhuǎn)型的陣痛。但我們堅信，只有立足長遠、擁抱變化，才能基業(yè)常青、持續(xù)發(fā)展。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。）