舊城改造有望成為房地產(chǎn)信托下半年發(fā)力點(diǎn) 業(yè)內(nèi)：不排除后續(xù)納入規(guī)模管控

每經(jīng)記者 陳玉靜    每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 劉野    

如果說7月數(shù)據(jù)的掉頭向下已經(jīng)顯示出房地產(chǎn)信托的下行周期，那么8月前半月的數(shù)據(jù)只能用急轉(zhuǎn)直下來形容當(dāng)下的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。用益信托的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月16日，8月前半月房地產(chǎn)信托的募集規(guī)模僅為40.66億（按產(chǎn)品成立日期），數(shù)量為47個。而在前一個月，同時期的成立規(guī)模則為436.54億，數(shù)量為225個。自“23號文”以來，一系列的監(jiān)管措施似乎已經(jīng)讓房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)降至冰點(diǎn)。但厘清此次監(jiān)管細(xì)節(jié)，或許更有利于觀察當(dāng)下房地產(chǎn)信托面臨的境況。

華東某信托公司人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，和歷次對房地產(chǎn)信托的嚴(yán)控相比，本次的控制更加嚴(yán)格，基本上控制住了所有的房地產(chǎn)信托模式，可以看出監(jiān)管部門規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的堅(jiān)決。未來，舊城改造類業(yè)務(wù)有望成為信托公司下半年的業(yè)務(wù)發(fā)力點(diǎn)之一，此次監(jiān)管并沒有對房地產(chǎn)采用“一刀切”，舊城改造、城市更新等項(xiàng)目不受《中國銀保監(jiān)會信托部關(guān)于進(jìn)一步做好下半年信托監(jiān)管工作的通知》（信托函〔2019〕64號）的約束。不過，南方某信托公司人士則對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，近期監(jiān)管部門在摸查棚改、舊改、城市更新等項(xiàng)目數(shù)據(jù)，不排除后續(xù)納入房地產(chǎn)規(guī)模管控。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

規(guī)模管控疊加合規(guī)要求收益權(quán)模式已成過去

在與信托公司溝通的過程中，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，最近一系列關(guān)于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管中，在要求三季度不新增的規(guī)?？刂仆?，還有此前在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中，占據(jù)一定比例的收益權(quán)模式的全面禁止。東部某信托公司人士稱，收益權(quán)模式主要是之前很多是沒有按照監(jiān)管要求、監(jiān)管用途，相當(dāng)于變現(xiàn)突破“四三二”。該人士進(jìn)一步表示，這一模式在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中所占規(guī)模并不少。

西部某信托公司人士在接受采訪時表示，“在此次監(jiān)管之前，收益權(quán)模式本身就是特定的一些信托公司在做，幾年前是大家都做，但后來可能關(guān)于收益權(quán)模式監(jiān)管口徑偏緊之后，很多就不能做了，但還有幾個地方的銀監(jiān)局可能監(jiān)管比較寬松，還能做，比如股+債，某信托公司在23號文之前都在做，而這種模式2015年就已經(jīng)不被允許，當(dāng)然現(xiàn)在兩種模式都不行了”。

該人士稱，目前房地產(chǎn)信托能做的只有兩種模式，一種是“四三二”，另一種就是股權(quán)模式。不過，該人士透露，“信托公司在做股權(quán)模式時，雖然是股權(quán)，但還是偏債為主，因?yàn)樵诩s定退出時，可能會約定一個不超過多少的收益率，表面上是不超過，但實(shí)際就是這個收益率，這樣一來，實(shí)際上就是債”，而且，信托公司做股權(quán)模式的本身就很少，在整個地產(chǎn)信托規(guī)模中，可能十分之一都不到。

對于未來信托公司業(yè)務(wù)如何轉(zhuǎn)向，前述人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)受限，其他板塊可能各個信托公司都會加強(qiáng)發(fā)展。但行業(yè)的大環(huán)境在萎縮，目前的監(jiān)管環(huán)境下，不萎縮是不可能的，收入本身也要下降，可能今年的體現(xiàn)還不會很明顯，因?yàn)榻衲甑睦麧檿腥ツ陿I(yè)務(wù)的一些延續(xù)，甚至明年的利潤可能還不是特別難看，但如果一直維持現(xiàn)在的監(jiān)管狀態(tài)，那后年的報表就會非常難看。

但對于不同的公司而言，對收入的影響或許有所不同。華東某信托公司人士表示，房地產(chǎn)是資金信托的主要投資方向之一，因此“64號文”的下發(fā)將在未來一段時間內(nèi)對信托行業(yè)的業(yè)績帶來影響。對于一些高度倚重房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的信托公司來說，下半年的業(yè)績壓力會相對較大；但對于那些業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)相對均衡的信托公司來說，更容易消化負(fù)面沖擊。

信托公司：舊城改造類業(yè)務(wù)有望成為下半年業(yè)務(wù)發(fā)力點(diǎn)

在目前的監(jiān)管背景下，短期、長期內(nèi)能夠替代房地產(chǎn)信托支撐信托公司收入的方式還有哪些？對此，華東某信托公司人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，舊城改造類業(yè)務(wù)有望成為信托公司下半年的業(yè)務(wù)發(fā)力點(diǎn)之一。近兩個月來，中央層面已先后三次提及推動老舊小區(qū)改造。此次監(jiān)管并沒有對房地產(chǎn)采用“一刀切”，舊城改造、城市更新等項(xiàng)目不受“64號文”的約束，這也是信托公司運(yùn)用市場化方式，吸引社會資本，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種有效途徑。對信托而言，也有助于提升信托公司主動管理能力。此外，信托公司在消費(fèi)金融、股權(quán)投資領(lǐng)域的布局也在逐步加碼的過程中。

該人士進(jìn)一步表示，短期來看，任何其他類型的項(xiàng)目，要替代房地產(chǎn)信托對信托公司收入的貢獻(xiàn)，仍有難度，但長期來看，這一情況未必是壞事，也能夠改善信托公司過度依賴房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，使信托公司更好地通過支持工商企業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“脫虛向?qū)?rdquo;，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

不過，南部某信托公司人士則表示，近期，監(jiān)管部門在摸查棚改、舊改、城市更新等項(xiàng)目數(shù)據(jù)，不排除后續(xù)納入房地產(chǎn)規(guī)模管控。

此前，有媒體報道表示，在房地產(chǎn)信托管控后，有信托公司將目光投向政信業(yè)務(wù)。對此，北方某信托人士稱，目前有該趨勢，但所在公司還沒有要求，另外在當(dāng)前環(huán)境下，政信能投的項(xiàng)目并不是很多。在談及未來轉(zhuǎn)向時，數(shù)家信托公司人士表示，不好評估。