房價(jià)連漲39月 調(diào)控持續(xù)加碼 西安樓市迎來拐點(diǎn)?

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今后春節(jié)后出現(xiàn)的“小陽春”行情，讓部分城市的樓市迅速回暖，房價(jià)漲幅加快，并進(jìn)而也影響到一些城市的土地市場，使得高溢價(jià)地塊甚至“地王”頻出。因?yàn)椴糠殖鞘蟹績r(jià)上漲過快，住建部在4月和5月對10個(gè)城市提出預(yù)警提示。而隨之，部分城市出臺政策“加碼”調(diào)控，為市場降溫。

在剛剛過去的上半年，樓市涌現(xiàn)出“止跌令”“加碼調(diào)控”等諸多關(guān)健詞，而這些關(guān)鍵詞也正是對部分城市上半年樓市表現(xiàn)的小結(jié)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者分別選取了西安、廈門和佛山三座城市，對其上半年的房地產(chǎn)市場進(jìn)行盤點(diǎn)。

在今年上半年，如果要說哪個(gè)城市的樓市火爆，許多人或許會第一時(shí)間想到一個(gè)西部城市——西安。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月西安的房價(jià)漲幅位居全國城市之首。而這并非其第一次領(lǐng)漲全國，西安房價(jià)指數(shù)已連續(xù)39個(gè)月上漲。

在此之前，西安其實(shí)早就出臺了“四限”的相關(guān)調(diào)控政策，今年4月又加碼發(fā)布公積金新政，6月20日更是出臺了堪稱西安“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策，體現(xiàn)了當(dāng)?shù)卣种茦鞘羞^熱的決心。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在持續(xù)且不斷增強(qiáng)的調(diào)控中，在西安5月領(lǐng)漲的表相背后其實(shí)已經(jīng)蘊(yùn)藏轉(zhuǎn)折的趨勢。

去化周期不足5個(gè)月

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，西安商品房新增供應(yīng)759萬平方米，同比減少23.3%；成交價(jià)格13060元/平方米，較2018年上漲11.9%；供求比0.8，延續(xù)供不應(yīng)求態(tài)勢。

庫存方面，來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，西安商品房可售存量約2846萬平方米，按照近半年月均去化速度計(jì)算，去化周期約17.1個(gè)月，較年初縮短1.4個(gè)月。而商品住宅的去化周期則不足5個(gè)月。

對此，克而瑞西安分析師蔡瑞亮告訴記者，去化周期縮短是因?yàn)槌山涣可先チ?。最早的時(shí)候西安因?yàn)槿セ?guī)模小，一直屬于供大于求?，F(xiàn)在新開盤項(xiàng)目去化率基本都在80%以上，只要是新推出項(xiàng)目都不愁賣，目前市場上消化的房源都是最新的存量，蔡瑞亮表示，從2016年開始，西安市場就一直在升溫。2016年之前，西安有5~10年房價(jià)徘徊在6500~7000元/平方米，基本沒有太大浮動。但從2016年下半年開始，整個(gè)市場開始升溫，隨著一波波炒房團(tuán)的涌入，以及品牌房企的進(jìn)駐，居民的購房心態(tài)發(fā)生了變化，房價(jià)悄然上漲。于是，此前一直被市場壓抑的需求一下子就爆發(fā)出來，房價(jià)基本翻了一倍。

2019年上半年，西安樓市526萬平方米的商品住宅新增供應(yīng)，低于2017年和2018年同期水平。而13287元/平方米的成交價(jià)格則創(chuàng)下歷史新高水平，漲幅達(dá)13.1%，但較去年全年有所收窄。

從上半年西安各區(qū)域住宅供銷情況來看，無論是住宅供應(yīng)還是成交，浐灞和曲江依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先其他區(qū)域。如浐灞以166萬平方米的成交量位列西安第一，占全市成交總量的23.2%；曲江、城東依次位列其后，分別占全市成交總量的17.8%、14.6%。

此外，非限購區(qū)域秦漢新城的供銷也相對較旺；新的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域港務(wù)區(qū)供應(yīng)雖并不大，但成交量位居全市第三。

為抑制持續(xù)火熱的市場，從2018年開始，西安開始出臺調(diào)控政策，從當(dāng)年開始實(shí)行搖號買房。

今年6月20日，西安更是在原有“四限”調(diào)控政策的基礎(chǔ)上再次升級調(diào)控政策，明確落戶購房年限，增加非本市戶籍人口購房社保繳納年限，首次將臨潼納入限購范圍內(nèi)。該政策不僅是對現(xiàn)有調(diào)控政策的升級，同時(shí)也是對執(zhí)行兩年有余的“人才新政”的打補(bǔ)丁，且首次將臨潼納入限購范圍，堪稱西安“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策。

房企拿地回歸理性

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上半年，西安住宅用地新增供應(yīng)54宗，較去年同期增長10.4%；成交583萬平方米，較去年同期增長43.3%；成交樓面價(jià)2537元/平方米，同比上漲38.8%；但成交溢價(jià)率15.8%，較2018年減少3.4個(gè)百分點(diǎn)。

表現(xiàn)最為活躍的浐灞區(qū)，上半年以117萬平方米成交量領(lǐng)跑全市，占全市成交總量的20.3%；蓮湖區(qū)、曲江新區(qū)依次位列其后，而高陵、鄠邑區(qū)等郊區(qū)縣受供應(yīng)端縮減影響，并無成交土地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，隨著近兩年西安主城區(qū)土地資源稀缺，許多品牌房企都開始了北上西進(jìn)之旅。秦漢新城順勢搶占先機(jī)，憑借和西安經(jīng)開以及咸陽東城接近的區(qū)位優(yōu)勢，生態(tài)環(huán)境和文化底蘊(yùn)的加持、以及地鐵機(jī)場線的帶動，高端住宅聚集，住宅供應(yīng)和成交都遠(yuǎn)高于其他幾個(gè)非限購區(qū)域。

從企業(yè)拿地情況看，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上半年西安TOP10房企累計(jì)拿地金額469億元，同比減少5.4%。

此外，上半年西安TOP10房企銷售額共計(jì)達(dá)到588.3億元。萬科、綠地、融創(chuàng)三家房企依舊穩(wěn)居前三甲。其中金輝雖然在售項(xiàng)目并不多，但依靠曲江金輝世界城，上半年銷售額超53億元，以不足1億元的銷售額之差位于融創(chuàng)之后。

而從市占率來看，上半年西安TOP10房企累計(jì)占全市成交總量的38.8%，較去年同期擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)，較2018年減少2.4個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，上榜企業(yè)均為外埠品牌房企，本地房企無一入榜。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在西安土拍市場，之前曾經(jīng)出現(xiàn)過一宗地競價(jià)超40次，幾十家房企搶一熱門地塊的情況更是時(shí)有發(fā)生。但進(jìn)入2019年房企似乎冷靜了許多，拿地也逐漸偏向理智。

蔡瑞亮表示，目前西安不管是購房需求還是房價(jià)，都已經(jīng)達(dá)到了一定的平衡水平。這和周邊同能級城市相比，比較相吻合。未來西安房價(jià)還會上漲，但不會很大。所以，房企不管是拿地態(tài)度，還是對區(qū)域的選擇方面都會更加謹(jǐn)慎，不會更加激進(jìn)。

隨著市場的持續(xù)上行，西安熱點(diǎn)區(qū)域正逐漸往三環(huán)外發(fā)展，而房企如今拿地也基本集中在三環(huán)外。對于購房者來說，主城區(qū)在售項(xiàng)目少、價(jià)格高，所以購房者會把需求往新區(qū)拓展，這樣購房壓力也會小。

蔡瑞亮告訴記者，限購政策升級，西安將外圍區(qū)域臨潼納入限購，但市場熱度較高的西咸新區(qū)除了灃東板塊，其他板塊均未納入，今后西咸新區(qū)可能會更火。