南京下半年首場土拍攬金240億 溢價率走低土地市場現“涼意”

每經記者 程成    每經編輯 魏文藝    

作為華東地區(qū)最重要的市場之一，在剛剛過去的上半年，南京以581億元的土地出讓金額排在全國第8位，在華東城市中排在第3位。剛剛進入下半年，南京土地市場便迎來一場“大手筆”土拍。

7月3日，南京下半年首場土拍開槌，7宗涉宅地塊均成功出讓，成交總金額達240億元，這也是南京今年以來土地出讓收入最多的一場土拍。

《每日經濟新聞》記者注意到，雖然此次土拍的總成交額240億元創(chuàng)下南京土拍單日收入最高紀錄，但7宗地塊均未突破最高限價，其中2宗地塊以零溢價成交，而綜合溢價率也僅為16%，低于南京6月18日和6月5日土拍29%、21%的綜合溢價率。顯然，南京土地市場已顯現出“涼意”。

7宗地攬金240億元溢價率走低

《每日經濟新聞》記者注意到，南京此次土拍的7宗涉宅地塊均位于主城區(qū)，地塊總出讓面積64.38萬平方米，總規(guī)劃建筑面積181.33萬平方米，起始總價207.7億元。出讓信息顯示，上述7宗地塊均沿用了“限地價+競租賃住房/人才房比例”的規(guī)則。

其中，位于南京市秦淮區(qū)的編號為NO.2019G32宅地競爭尤為激烈。出讓信息顯示，該地塊出讓面積6.19萬平方米，規(guī)劃建筑面積17.34萬平方米，起始價38.7億元。最終，經過129輪競價，該地塊被金茂以總價51.5億元、樓面價29705元/平方米、溢價率33.1%競得。根據出讓規(guī)則，該地塊還須配建0.85萬平方米的人才房無償移交給南部新城管委會。

公開信息顯示，上述地塊位置較為優(yōu)越，西距夫子廟直線距離不足2公里，距離規(guī)劃地鐵6號線直線距離約500米。記者查閱第三方平臺數據發(fā)現，目前該地塊周邊在售二手房均價37000元~48000元/平方米。

位于浦口區(qū)江浦街道的編號為NO.2019G33的居住、商辦混合用地，出讓面積23.33萬平方米，規(guī)劃建筑面積70.21萬平方米，起始價37.5億元。最終，雅居樂以底價37.5億元、樓面價5341元/平方米摘得。根據出讓規(guī)則，該地塊住宅部分須精裝修交付。

位于浦口區(qū)江浦街道的編號為NO.2019G34的商住地塊，出讓面積6.62萬平方米，規(guī)劃建筑面積18.54萬平方米，起始價21億元。最終經過16輪競價，被重慶華宇以總價22.5億元、樓面價12137元/平方米、溢價率7.14%競得。第三方平臺數據顯示，該地塊周邊在售二手住宅均價在20000元~30000元/平方米。

此外，位于浦口區(qū)江浦街道的NO.2019G35號宅地，在55輪競價后，被招商蛇口以總價29.9億元、樓面價14037元/平方米、溢價率22%競得；棲霞區(qū)經濟技術開發(fā)區(qū)的NO.2019G36號宅地，被新希望以總價36.5億元、樓面價15981元/平方米、溢價率24%競得；位于棲霞區(qū)燕子磯街道的NO.2019G37號商住混合用地，在59輪競價后，被華僑城以總價37.3億元、樓面價17536元/平方米、溢價率18%競得；位于玄武區(qū)宣武門街道的NO.2019G38號商住、商辦混合用地，被銀城地產以底價25.1億元、樓面價25510元/平方米競得。

庫存飆升去化周期大幅走高

《每日經濟新聞》記者注意到，據中指院數據，上半年南京土地出讓收入達到581億元。截至目前，南京土地出讓收入已達到821億元，與2018年全年906億元的土地出讓收入差距并不大。雖然單日吸金240億元創(chuàng)下南京土拍單日收入最高紀錄，但從溢價率指標來看，此次土拍仍呈現出明顯“涼意”。

在7月3日的土拍中，7宗涉宅地塊起始總價207.7億元，綜合溢價率為16%；7宗地塊均未突破最高限價，只有1宗溢價率超過30%、2宗溢價率超過20%、1宗溢價率超過10%，還有1宗溢價率為個位數、2宗溢價率為0。

而與6月份南京的兩次土拍比較，此次土拍溢價率也明顯下滑。

在6月18日的土拍中，南京出讓的10宗地塊共攬金107億元，綜合溢價率達到29%；在6月5日的土拍中，出讓的7宗地塊共攬金116億元，綜合溢價率為21%。

值得注意的是，在土地市場呈現“涼意”的同時，南京商品住宅的庫存也在飆漲。

克而瑞數據顯示，至5月末，南京商品住宅庫存為494萬平方米，同比增長81%、環(huán)比增長4%；成交方面，5月南京商品住宅成交71萬平方米，同比增長13%、環(huán)比下降15%。去化周期方面，以南京近12個月的動態(tài)月均成交數據計算，其商品住宅去化周期為7個月，同比增長74%、環(huán)比增長10%，去化周期大幅走高。

今年年初，《每日經濟新聞》記者在南京雨花臺等區(qū)域實地走訪時發(fā)現，多個樓盤在春節(jié)后出現備案價突破區(qū)域限價的現象。而隨后官方也表示，“項目新房源價格高，是因為不同住宅類型存在一定市場比價關系，比如同區(qū)域、同品質情況下，多層住宅價格一般高于高層住宅價格；同區(qū)域、同類型情況下，裝修住宅價格一般高于毛坯住宅價格?！辈⒈硎?，南京將堅持房地產市場調控政策不動搖，力度不放松。

不過另一方面，南京在年初還進一步降低了落戶門檻。

2月15日，南京修訂了《南京市積分落戶實施辦法》，將申請條件中“近2年內連續(xù)繳納社會保險”調整為“累計繳納城鎮(zhèn)職工社會保險不少于24個月”，并取消落戶指標限制。

“突破限價、降低落戶門檻，調控政策在樓市降溫時出現預調微調，并不意味著調控政策將在短期內放開。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，作為長三角區(qū)域內的重要城市之一，“提升首位度”等政策有助于南京保持較好的經濟活力和吸引力，房地產市場前景依然看好。但短期來看，仍要防范因落戶門檻降低給樓市帶來的波動。