多地推“花式”土拍穩(wěn)樓市 限價(jià)之下“地王”項(xiàng)目面臨虧本壓力

每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年3月以來，伴隨著一波“小陽(yáng)春”行情，部分城市的房地產(chǎn)市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)也跟著熱起來。隨之，不少熱點(diǎn)城市的土拍中不斷出現(xiàn)高溢價(jià)地塊甚至“地王”。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過快，今年4月和5月，住建對(duì)佛山、蘇州等10城市進(jìn)行預(yù)警提示。從4月起，包括丹東、蘇州、西安在內(nèi)的部分城市陸續(xù)出臺(tái)“加碼”政策，為樓市降溫。而調(diào)整土地出讓規(guī)則亦成為不少城市的主要做法之一。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年來，各城市土地出讓規(guī)則的調(diào)整方式不斷花樣翻新，如杭州的“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、蘇州的“競(jìng)拍價(jià)超指導(dǎo)價(jià)5%~10%須現(xiàn)房銷售”、上海的“招掛復(fù)合出讓”、北京的“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”等，雖內(nèi)容有異，但目的還是“穩(wěn)”樓市。

那么，在“限房?jī)r(jià)”等土拍規(guī)則之下，房企的利潤(rùn)空間勢(shì)必會(huì)受到擠壓，修出來的房子質(zhì)量和品質(zhì)還會(huì)有保障嗎？

多地“花式”土拍為市場(chǎng)降溫

今年5月，佛山、蘇州、大連、南寧等4個(gè)城市，因近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大，而受到住建部預(yù)警提示。

此后，蘇州加碼樓市調(diào)控，并對(duì)土地出讓政策進(jìn)行微調(diào)，將土地競(jìng)價(jià)超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）需現(xiàn)房銷售，調(diào)整為超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)5%~10%需現(xiàn)房銷售；將土地競(jìng)價(jià)超過土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%（不含25%）后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式的規(guī)定，調(diào)整為超過市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%~25%后轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式。

“地價(jià)能不能保持穩(wěn)定，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期具有重要意義。穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的關(guān)鍵，在于穩(wěn)地價(jià)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

記者注意到，除蘇州外，近兩年，部分城市在房?jī)r(jià)快速上漲的壓力下，微調(diào)土拍政策，通過限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)、限地價(jià)限房?jī)r(jià)等“花式”土拍政策，以穩(wěn)定地價(jià)，引導(dǎo)預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

6月29日，杭州發(fā)布了9宗宅地的土地出讓信息。與以往不同的是，這9宗宅地在土地出讓文件中首次對(duì)“毛坯銷售均價(jià)”“毛坯銷售最高單價(jià)”和“裝修價(jià)格”進(jìn)行了明確，即在土拍前就對(duì)“限價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。

如位于杭州上城區(qū)一宗地上規(guī)劃建筑面積39.39萬平方米的商住地塊，起始總價(jià)為94.22億元，上限價(jià)格為122.42億元。出讓文件規(guī)定，該地塊毛坯銷售均價(jià)不高于63800元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于70180元/平方米；如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于6000元/平方米。

再如上海，2017年4月調(diào)整土地出讓政策，實(shí)行“招掛復(fù)合出讓”，并于當(dāng)年7月對(duì)該政策“打補(bǔ)丁”。根據(jù)該出讓方式，土拍時(shí)，當(dāng)有效申請(qǐng)人不超過3人時(shí)，實(shí)行掛牌出讓；超過3人時(shí)，實(shí)行招標(biāo)出讓，對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行評(píng)分確定競(jìng)得人。而在打分環(huán)節(jié)，引入經(jīng)濟(jì)實(shí)力、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)資質(zhì)、資金來源等指標(biāo)。此后，上海土地市場(chǎng)迅速“降溫”，罕有“地王”出現(xiàn)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，2018年上海出讓的60宗宅地綜合溢價(jià)率僅有0.02%，其中有58宗宅地為零溢價(jià)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了蘇州的“競(jìng)拍價(jià)超指導(dǎo)價(jià)5%~10%須現(xiàn)房銷售”、杭州的“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、上海的“招掛復(fù)合出讓”外，北京、天津等地也實(shí)行過“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”政策；長(zhǎng)沙、嘉興實(shí)行過“搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者”政策，即競(jìng)價(jià)超過最高限價(jià)時(shí)，仍有2個(gè)或以上競(jìng)買人的，需現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者；以及南京的“限地價(jià)、競(jìng)保障房比例”，佛山的“限地價(jià)、競(jìng)自持比例”等。

“土拍政策不盡相同，正是一城一策、因城施策的體現(xiàn)，最終目的還是要保持地價(jià)穩(wěn)定?！眹?yán)躍進(jìn)說。

房企利潤(rùn)承壓房屋品質(zhì)會(huì)否縮水

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，早前在限價(jià)政策下，不少房企拿下的“地王”項(xiàng)目，大多面臨著虧本的壓力。

如南京京港澳未來墅項(xiàng)目。2016年4月，京港澳集團(tuán)以47.6億元摘得南京麒麟G09宅地，樓面價(jià)22353元/平方米，并成為區(qū)域“地王”。然而隨著樓市調(diào)控的深入，該項(xiàng)目最終獲批的銷售許可價(jià)約為25000元/平方米至27000元/平方米，僅比樓面價(jià)高3000元~4000元/平方米，幾乎是賣一套虧一套。最終，該項(xiàng)目于2017年底因拖欠項(xiàng)目款停工。

再如上海靜安融信項(xiàng)目。2016年8月，融信以110億元總價(jià)拿下上海靜安區(qū)N070202地塊，樓面價(jià)超過10萬元/平方米，并成為當(dāng)時(shí)的全國(guó)單價(jià)“地王”。然而時(shí)至今日，該項(xiàng)目周邊在售二手房均價(jià)也僅在90000元~110000元/平方米。目前，該項(xiàng)目正處于施工階段，仍未看到上市跡象。

同樣是上海，2016年8月，建發(fā)、首開、中糧聯(lián)合體以總價(jià)67.9億元、配建總建筑面積5%的保障房、自持總建筑面積15%的商品房作為租賃住房的代價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)53889元/平方米、可售部分樓面價(jià)67361元/平方米，并成為區(qū)域單價(jià)地王。據(jù)悉，該項(xiàng)目已于今年6月底開盤，高層公寓均價(jià)約62000元/平方米，明顯低于可售部分樓面價(jià)。而目前，該項(xiàng)目周邊在售二手房均價(jià)多在60000元/平方米以下。

“近兩年，隨著調(diào)控政策的效果逐漸顯現(xiàn)，房企不會(huì)再盲目看漲房?jī)r(jià)，拿地時(shí)也會(huì)更加謹(jǐn)慎，項(xiàng)目出現(xiàn)虧損的可能性有所降低?！眹?yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

但值得注意的是，在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)自持比例”等政策下，房企的利潤(rùn)空間無疑將面臨較大壓力。

以杭州為例，6月29日掛出一宗位于蕭山區(qū)的宅地，規(guī)劃地上建筑面積13.85萬平方米，起始價(jià)34.9億元，上限價(jià)格為45.3億元。這意味著其最高樓面價(jià)將達(dá)到32708元/平方米。出讓合同要求，該地塊項(xiàng)目毛坯銷售均價(jià)不高于40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于44550元/平方米。如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于4500元/平方米。

如以32708元/平方米的最高樓面價(jià)和40500元/平方米的最高銷售均價(jià)測(cè)算，考慮到建安成本、相關(guān)稅費(fèi)，以及企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等，該項(xiàng)目的利潤(rùn)空間極為有限。

多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，以這一政策倒推，若想實(shí)現(xiàn)盈利，做高溢價(jià)產(chǎn)品的房企、融資成本高的中小房企將會(huì)首先被市場(chǎng)“淘汰”。拿地房企極有可能通過壓縮建安等成本緩解盈利壓力，而這必然會(huì)帶來產(chǎn)品品質(zhì)的下降。

實(shí)際上，近兩年，在不斷高漲的地價(jià)和新房限價(jià)的現(xiàn)實(shí)壓力下，包括上海、鄭州、武漢、杭州等在內(nèi)的多個(gè)城市的樓盤在交付時(shí)，“貨不對(duì)板”“交付品質(zhì)大幅下降”等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這也飽受購(gòu)房者詬病。

“在限價(jià)和盈利壓力下，房企通過降低建安等成本的做法導(dǎo)致產(chǎn)品交付品質(zhì)下降的現(xiàn)象確實(shí)不容忽視。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，房企一方面在拿地時(shí)要做好成本、利潤(rùn)測(cè)算，另一方面要提升管控、營(yíng)銷、周轉(zhuǎn)能力，在產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)合理利潤(rùn)間做好平衡，“否則會(huì)得不償失”。