濟(jì)南限售2年大限將至：開發(fā)商加大推盤力度 市場(chǎng)明顯回暖

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“從文件本身來看，4月19日之后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年的房屋就可以上市交易了。”濟(jì)南市12345政務(wù)平臺(tái)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示。

“4月4日～19日，住建局內(nèi)部系統(tǒng)在升級(jí)，現(xiàn)在很多事情辦不了，都等著20日這天呢。”濟(jì)南市一位中介人員說。

4月20日，恰是濟(jì)南版“限售令”到期之日。

2018年5月至今濟(jì)南房?jī)r(jià)走勢(shì) 圖片來源：安居客

限售立竿見影

“這個(gè)項(xiàng)目我們不推薦的，開發(fā)商問題太多，除了延期交房好幾年，到現(xiàn)在還有預(yù)售證沒下來呢。”

帝華鴻府，這個(gè)濟(jì)南市歷城區(qū)唐冶片區(qū)的“黑盤”，當(dāng)?shù)責(zé)o人不知曉，而其操盤方，正是背負(fù)“濟(jì)南房?jī)r(jià)破萬(wàn)始作俑者”“濟(jì)南房?jī)r(jià)暴漲導(dǎo)火索“之名的河北房企帝華地產(chǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，早在2016年6月，首入濟(jì)南的帝華鏖戰(zhàn)936輪，擊潰近20家房企，以總價(jià)40余億元、389.79%的超高溢價(jià)率，將唐冶片區(qū)5宗地收入囊中，其中一宗住宅用地樓面價(jià)為7100元/平方米，高于當(dāng)時(shí)片區(qū)內(nèi)在售新盤5000元/平方米左右均價(jià)，刷新當(dāng)時(shí)濟(jì)南土地掛牌出讓紀(jì)錄，成為喧囂一時(shí)的“地王”。

此后，濟(jì)南尤其是東部片區(qū)部分樓盤出現(xiàn)非理性上漲，周邊多個(gè)樓盤集體封盤醞釀漲價(jià)。

“擾亂了市場(chǎng)秩序，不能說絕對(duì)關(guān)聯(lián)，但房?jī)r(jià)確實(shí)是在那之后漲起來了。”歷城區(qū)中介小魯如此告訴記者，“不過好笑的是，周邊樓盤賺得盆滿缽溢，帝華自己的‘地王’項(xiàng)目反而因?yàn)榻徊黄鹜恋乜疃粷?jì)南市自然資源和規(guī)劃局回收，并沒收了2億多元保證金。”

安居客數(shù)據(jù)顯示，2016年9月起，濟(jì)南房?jī)r(jià)呈現(xiàn)臺(tái)階式躍升，短短3個(gè)月內(nèi)從均價(jià)9857元/平方米漲至11667元/平方米，漲幅接近20%。

當(dāng)年10月2日，濟(jì)南市規(guī)定購(gòu)買首套和二套商品住房的首付均在原來基礎(chǔ)上提高10%（從20%到30%），本市戶籍家庭只能購(gòu)買1套住房，外地人在濟(jì)南限購(gòu)1套住房。

當(dāng)年12月26日，濟(jì)南市規(guī)定本市戶籍家庭限購(gòu)2套住房；非本市戶籍家庭在我市限購(gòu)1套住房（需提供連續(xù)24個(gè)月以上在市區(qū)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明），調(diào)控加碼。

2017年4月，調(diào)控再度升級(jí)，濟(jì)南市規(guī)定本市戶籍家庭二套房和非本市戶籍購(gòu)房首付提至60%，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。

“政策發(fā)布后的一年，其實(shí)房?jī)r(jià)還是在平穩(wěn)上漲的，反而是2018年4月以來的一年，房?jī)r(jià)有不同程度回落。”小魯表示。

從安居客數(shù)據(jù)看，2017年濟(jì)南房?jī)r(jià)走勢(shì)呈平緩上升，2018年開始出現(xiàn)波動(dòng)，而唐冶片區(qū)所在的歷城區(qū)波動(dòng)尤為明顯，從去年8月的17854元/平方米高點(diǎn)回落至今年4月的16475元/平方米。

“從前幾輪的調(diào)控看，政策松綁的必備條件，起碼是等房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，甚至是穩(wěn)中有跌，市場(chǎng)冷靜下來了，而目前這些條件基本具備了。4月4日～19日，住建局內(nèi)部系統(tǒng)在升級(jí)，現(xiàn)在很多事情辦不了，都等著20日到期這天呢，我覺得這次到期后放開的可能性很大。”小魯向記者透露。

記者對(duì)此亦采訪了多位中介，其多數(shù)持類似意見，甚至有中介戲稱：“我們哥幾個(gè)已經(jīng)就這次政策到期后放開的可能性設(shè)了賭局”。

不過，官方則是另一種態(tài)度。

“根據(jù)濟(jì)南市住房保障管理局的文件說明，限售政策目前依然在執(zhí)行，后續(xù)我們這邊不知道會(huì)不會(huì)改動(dòng)。”再次求證之下，濟(jì)南市12345政務(wù)平臺(tái)如此回復(fù)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者與濟(jì)南市住房保障管理局宣傳部、辦公室輾轉(zhuǎn)多次溝通，截至發(fā)稿，依然未能獲得有效回應(yīng)。

就在今年3月，針對(duì)年初關(guān)于樓市取消限售的種種傳聞，先有濟(jì)南市住建局新聞發(fā)言人重申“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖”，再有濟(jì)南市住建局聯(lián)合公安局發(fā)布通知，表示將“嚴(yán)格執(zhí)行已出臺(tái)的調(diào)控政策，保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，繼續(xù)做好價(jià)格指導(dǎo)工作，確保市場(chǎng)穩(wěn)定”，表態(tài)雙方將聯(lián)合起來，對(duì)散布不實(shí)、不良信息的機(jī)構(gòu)和個(gè)人采取法律措施。

據(jù)山東省住建部門發(fā)布數(shù)據(jù)，截至去年12月底，濟(jì)南新建商品房庫(kù)存面積為2543.3萬(wàn)平方米，去化周期約20個(gè)月。

也就是說，目前濟(jì)南樓市的庫(kù)存是充足的。

濟(jì)南某住宅小區(qū)  圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝 

房企加大推新

“春節(jié)以來，新樓盤入市明顯增多了，交易量也上來了。”歷下區(qū)一中介人員說：“不過濟(jì)南近期房?jī)r(jià)還是穩(wěn)定的。”

經(jīng)歷了2018年的下行，今年2月以來濟(jì)南樓市利好漸露端倪。

據(jù)大眾網(wǎng)報(bào)道，由于目前房?jī)r(jià)已經(jīng)趨于穩(wěn)定，政府已經(jīng)不再指導(dǎo)限價(jià)，但濟(jì)南市的限購(gòu)政策仍在施行。

貸款利率方面，濟(jì)南多家銀行也有所松動(dòng)。工行濟(jì)南分行房屋貸款科工作人員向記者表示，首套住房貸款利率在原基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮10%，二套房在原基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮15%，相較去年下降5個(gè)點(diǎn)。另外，中行濟(jì)南分行的房屋貸款利率則將首套房貸款利率在原基準(zhǔn)利率上浮15%的基礎(chǔ)上降至上浮10%。

今年3月，山東省住建廳廳長(zhǎng)王玉志在談及樓市政策時(shí)曾表示：“青島、濟(jì)南、菏澤等都根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際，制定各自的調(diào)控措施。如果當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)過熱,就給它降降溫；如果過冷,可以進(jìn)行微調(diào)以保持適度狀態(tài)。既不能讓樓市大起,也要防止它大落,讓市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。”

在此背景下，市場(chǎng)熱度確實(shí)有所回溫。

3月以來，各房企亦加大了在濟(jì)南的推新力度，房?jī)r(jià)也同比上漲。

“濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城3月底就新推了720套房，這么大規(guī)模的推盤最近不多見。”有中介人員透露：“精裝房成交均價(jià)17400元/平方米，當(dāng)天就賣了幾十套。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，濟(jì)南2月新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲16.4%，二手房上漲11.6%。濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年3月，濟(jì)南市共網(wǎng)簽住宅7465套，超過2018年同期1970套。

從2019年濟(jì)南土地供應(yīng)計(jì)劃看，本年度濟(jì)南市市本級(jí)計(jì)劃供地總量為2114.53公頃（31718畝），比去年的23660畝多出8058畝，但城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)為554.92公頃（8324畝），占供地總量的26.24%，總體供應(yīng)量與去年基本持平。

“今年住宅用地供應(yīng)量總體是平衡偏緊張的，現(xiàn)今樓市有回暖趨勢(shì)，趁還未徹底回暖、地價(jià)未上漲抓緊拿地。”有濟(jì)南業(yè)內(nèi)人士這樣表示。

可以佐證的是，3月初，10余家房企繳納保證金爭(zhēng)奪濟(jì)南市市中區(qū)楓葉散熱器廠地塊，經(jīng)過25輪競(jìng)價(jià)，最終由中南置地?fù)魯”坦饒@、中海等開發(fā)商，以60%溢價(jià)率、14401元/平方米的樓面價(jià)摘得。