廣州限售兩年后：掛牌房源漲至高位 觀望情緒依舊濃厚

每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

廣州是最先啟動住宅限售的一線城市。

2017年3月30日，廣州市政府辦公廳頒布“限售令”——新購買住房（含二手房）須取得不動產證滿2年后方可轉讓。

目前，當時受政策所限無法入市交易的房源陸續(xù)解禁獲得入市交易資格。曾有觀點認為，這部分房源如果在未來數(shù)月入市，將對廣州樓市帶來一定沖擊。

《每日經濟新聞》記者近日調查發(fā)現(xiàn)，廣州二手房的掛牌量的確正在激增中。

但多名業(yè)界人士、中介人士在接受記者采訪時表示，影響二手房市場的因素是多元的，限售房源解禁入市僅是其中一個方面。雖然市場有回暖的跡象，但觀望情緒仍然存在，市場在短時間內難見曙光。

近一年來廣州二手房價格走勢 數(shù)據(jù)來源：安居客 制圖：每經鄒利

二手房源掛牌激增

廣州二手掛牌房源正在繼續(xù)走高。據(jù)廣州鏈家數(shù)據(jù)，截至4月11日，廣州二手掛牌房源已經高達40976套。而2018年底，廣州二手掛牌房源還在3萬套左右徘徊。

在4個月間掛牌量激增了1萬套，原因主要指向限售房源解禁上。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉向《每日經濟新聞》記者分析認為，在“3·30新政”出臺前夕，廣州二手樓市月均成交量在1萬套以上，但在新政出臺的3月份，不少置業(yè)者恐慌入市，成交套數(shù)高達3萬套以上。“如今兩年過去，這一批房源開禁，入市流轉的房源數(shù)量必然增多。”

“最近放出來的房源也比較多。”天河區(qū)中介人士小鐘也告訴記者，一些業(yè)主為了騰出名額也在出手手上的房產。

不過也有中介人士認為，限售房源解禁影響僅是房源增多的一個方面。一位黃埔區(qū)的中介人士指出，限售主要影響的是投資需求，會驅動整個市場更加理性，但是當時受到限售影響的房源取證有先后，很難去量化其中的影響。“沒有影響，那都是多久的事兒了。”另一位天河區(qū)的中介人士小陳表示。

不應該忽略的是，廣州二手掛牌房源從2017年至今一直處于不斷上升狀態(tài)。廣州鏈家數(shù)據(jù)顯示，2017年底二手掛牌房源剛過2萬套，而2018年底已漲至3萬套。

廣東中原地產項目部總經理黃韜分析認為，掛牌出售的房源當中有超過一半以上是為了騰出名額或套取資金置換新的房子，另外一小半可能有另外的投資渠道需要用錢。“廣州限售差不多兩年，這個因素有一些影響，但比例上我們沒有辦法有一個具體準確的數(shù)據(jù)。”

廣州某中介門店 圖片來源：每經記者 吳抒穎 攝

買賣雙方仍在博弈

在走訪過程中記者發(fā)現(xiàn)，多位中介人士和購房者對廣州市場的預期均持謹慎的觀望態(tài)度——盡管今年3月份廣州二手房的成交量稍有上揚，市場也呈現(xiàn)出了看似“小陽春”的行情。“最近成交量好很多了，尤其是學位房，還是很好出手的。”小陳說道。

可供印證的數(shù)據(jù)是，3月1日~28日，廣州市（不含南沙、從化）中介網簽量為4712宗，較2月的1611宗環(huán)比大幅回升1.9倍，較1月的3090宗增長52.49%，成交創(chuàng)年內高位。

但事實上，目前廣州的放盤價、成交價相比去年均持續(xù)陰跌，購房者與置換者的觀望情緒依然十分濃厚。黃韜認為，由于目前供應量較大，買家相對比較少，價格已出現(xiàn)下降，二手房價格從去年開始整體下調4%左右，現(xiàn)在看來跌勢還沒有完全停止。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2月份廣州二手房價格以0.2%的環(huán)比降幅領跌一線城市。

另一方面，限售的存在也“凍”住了一些有置換需求的客戶。一名有置換需求的購房者告訴記者，之前他曾經想出售手上的房源，但“如果把這一套賣了，下一套就得綁在手里兩年，誰知道這中間我會不會急著要錢？一猶豫，二手房價格就下來了。”

據(jù)他介紹，他所在小區(qū)在高位時，同樣的房型總價最高能夠賣315萬元，但目前賣300萬元都有點困難，“不劃算。”

肖文曉則指出，由于廣州“3·30新政”的另一政策“外地人購房社保3年改5年”同樣期滿，意味著也會有一波需求釋放出來，兩者對沖可以減輕對市場的沖擊?？傮w來看，3月份廣州市場確實有所回暖，部分樓盤也有調高售價行為，但是大多屬于低位反彈，真正意義上的漲價并不多見。