廈門：首個(gè)出臺(tái)“限售令”城市價(jià)跌量增待“解禁”

每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 魏文藝     

在全國(guó)范圍內(nèi)，廈門是率先推出 “限售”政策的城市。

自2017年3月25日起，廈門開始執(zhí)行新規(guī)：居民新購(gòu)買住房，需在取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。這意味著，到今年3月25日廈門首批限售房源即可解禁入市。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與去年下半年進(jìn)入冰凍期形成反差，今年開年以來(lái)廈門樓市出現(xiàn)回暖跡象，開發(fā)商推盤速度明顯加快，新房供應(yīng)有較大幅度上漲。如3月份，廈門有9個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目開盤，多項(xiàng)目開盤去化情況可觀。當(dāng)月廈門商品住宅供應(yīng)面積達(dá)8.52萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲238%；商品住宅成交面積10.96萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲213%。

安居客研究院房產(chǎn)分析師吳寅向分析認(rèn)為，廈門二手房成交量創(chuàng)兩年來(lái)新高，真正有住房需求的客群開始重新占據(jù)上風(fēng)，且所占比例隨著時(shí)間的推移越來(lái)越大。而這部分客群對(duì)于房產(chǎn)的主要訴求是住，而非投資。這就使得，當(dāng)所謂的“解套”房源到期后，并不見得會(huì)流向市場(chǎng)。

近一年來(lái)廈門二手房?jī)r(jià)格走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客  制圖：每經(jīng)鄒利

二手房市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼

2017年3月份限售新政頒布以后，廈門二手房成交量近乎腰斬。2017年4月，二手房成交3830套，而這一數(shù)據(jù)在新政頒布前夕的3月份達(dá)到7000套左右。去年下半年，廈門樓市迎來(lái)寒冬，樓盤降價(jià)、虧本銷售的消息不斷傳出，萬(wàn)科在廈門的項(xiàng)目甚至一度被推上熱搜榜。

不過(guò)，近來(lái)廈門的房地產(chǎn)市場(chǎng)回溫跡象明顯。新景祥廈門市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，廈門二手房市場(chǎng)刷新近兩年來(lái)新高，3月份全市二手住宅成交量達(dá)到4433套，環(huán)比上漲154%，同比上漲388%；成交面積為425879平方米，同比上漲384%。1至3月全市二手住宅累計(jì)成交9345套，成交面積90萬(wàn)平方米。

二手房成交量大幅增長(zhǎng)是否與近期廈門兩年限售政策到期有關(guān)呢？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從購(gòu)房簽訂合同到取得不動(dòng)產(chǎn)證，再到不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后才可上市交易，意味著不少房源從購(gòu)買到售賣需要“凍結(jié)”4年左右時(shí)間，實(shí)際可供入市的房源并不多。

吳寅認(rèn)為，進(jìn)入4月份之后，成交的房源中，真正有住房需求的客群開始重新占據(jù)上風(fēng)，且所占比例隨著時(shí)間的推移會(huì)越來(lái)越大。而這部分客群對(duì)于房產(chǎn)的主要訴求是住，而非投資。這就使得，當(dāng)所謂的“解套”房源到期后，并不見得會(huì)流向市場(chǎng)。

再者，即便當(dāng)時(shí)被套牢的投資客硬撐到了今日，按照當(dāng)前的市場(chǎng)行情來(lái)看，這部分投資客也不一定會(huì)拿出來(lái)售賣，因?yàn)槿缃竦亩址績(jī)r(jià)比之2017年3~4月時(shí)至少跌了20%~30%。同時(shí)，現(xiàn)階段市場(chǎng)行情不錯(cuò)，有著企穩(wěn)向好的預(yù)期，這部分房源更希望能再往回漲一些，以盡量減少損失。

土地市場(chǎng)方面，3月22日廈門迎來(lái)今年首場(chǎng)土拍，吸引了眾多龍頭房企前來(lái)競(jìng)拍。最終由中南和首創(chuàng)、翔發(fā)聯(lián)合體分別以26211元/平方米及 25209元/平方米的樓面價(jià)奪得翔安南部新城的兩宗地塊，雖然價(jià)格與周邊“地王”還有一定差距，但相比2018年出讓翔安地塊在價(jià)格上已有不小反彈，可以看出開發(fā)商對(duì)于廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期重新走高。

圖片來(lái)源：新景祥廈門研究中心

新房去化冷熱不均

首場(chǎng)土拍過(guò)后，新房市場(chǎng)也迎來(lái)一波開盤潮。3月份廈門有9個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目開盤，開發(fā)商推盤速度明顯加快，供應(yīng)與成交有較大幅度上漲。

對(duì)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交大漲原因一方面是由于每年2月份一直是成交低谷，3月份漲幅較大也在情理之中；另一方面，樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”，有明顯的回暖跡象，買房人的觀望心態(tài)有所改變。

不過(guò)廈門新房市場(chǎng)成交均價(jià)仍在下跌，同時(shí)庫(kù)存較去年明顯增加。數(shù)據(jù)顯示，受整體成交結(jié)構(gòu)影響，一季度成交均價(jià)環(huán)比下跌12%。調(diào)控周期下近24個(gè)月平均去化僅7.4萬(wàn)㎡，同比2018年全市庫(kù)存去化周期約87個(gè)月增長(zhǎng)至103個(gè)月，庫(kù)存去化壓力加劇；其中新房可售余量175萬(wàn)平方米，按近12個(gè)月平均去化6.27萬(wàn)平方米計(jì)算，可售庫(kù)存去化周期需28個(gè)月，同比2018年末增加了8個(gè)月。

圖片來(lái)源：新景祥廈門研究中心

3月份，廈門8個(gè)項(xiàng)目9次開盤，除個(gè)別項(xiàng)目基于入市產(chǎn)品的提升有小幅漲價(jià)外，大部分項(xiàng)目仍處于讓利促銷狀態(tài)。但從去化情況來(lái)看，不同項(xiàng)目之間的去化率差別較大。

如3月9日開盤的翔安金茂悅，開盤價(jià)格與上次開盤（2018年10月26日，首推出2#、 6#、8#高層，折后均價(jià)26850元/平方米）的價(jià)格相比再次下調(diào)，但因區(qū)位優(yōu)勢(shì)較弱，去化當(dāng)天去化僅13套。

保利叁仟棟壹海里3月兩次開盤，去化差異明顯。3月8日開盤的去化率達(dá)到61%；3月23日再次開盤，優(yōu)惠力度基本持平，但去化率卻降至10%。

廈門某樓盤項(xiàng)目  圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 唐潔 攝

而特房萊昂公館憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引剛需客戶，3月29日推出的92套房源當(dāng)天即售罄。

值得注意的是，也有樓盤價(jià)格出現(xiàn)小幅上調(diào)。位于集美新城片區(qū)的國(guó)貿(mào)天悅，3月份的開盤價(jià)格相比上一批次（2018年8月18日，推出8#樓高層，均價(jià)35000元/平方米）上漲了3000元/平方米。

新景祥廈門研究中心總經(jīng)理張建向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，價(jià)格因素對(duì)樓盤去化影響明顯，今年整體的去化情況比去年理想，做了促銷策略的高性價(jià)比樓盤會(huì)比沒有折扣的樓盤去化更快。他預(yù)測(cè)，隨著購(gòu)房者逐步結(jié)束觀望，房企信心逐漸恢復(fù)，預(yù)計(jì)二季度起廈門土地市場(chǎng)將在平穩(wěn)中持續(xù)向暖發(fā)展。