“15萬億后”怎么走？專家：樓市還有10年發(fā)展期

每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2018年，雖然經(jīng)歷了史上最密集的政策調(diào)控，但作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)仍然迎來高光時(shí)刻。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)商品房銷售額14.9973萬億元，同比增長(zhǎng)12.2％。近15萬億元的銷售額，再創(chuàng)歷史新高。而行業(yè)普遍認(rèn)為行情最好的2015年和2016年，銷售額不過8萬億元以及11萬億元。

在如此高的銷售金額之下，市場(chǎng)還有足夠的后續(xù)推動(dòng)力嗎? 2019年中國(guó)樓市是繼續(xù)創(chuàng)造新高，還是迎來“拐點(diǎn)”？2019年，樓市新的增長(zhǎng)點(diǎn)是什么？在調(diào)控嚴(yán)、融資難等因素影響下，作為行業(yè)銷售主力的房企如何進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模？

在房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)的2018年，房地產(chǎn)銷售再創(chuàng)歷史新高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)商品房銷售額14.9973萬億元，同比增長(zhǎng)12.2%。

近15萬億元的銷售額之后，市場(chǎng)還有足夠的后續(xù)推動(dòng)力嗎？2019年的中國(guó)樓市能否繼續(xù)創(chuàng)造新高？新的增長(zhǎng)點(diǎn)在哪？在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)下，作為房地產(chǎn)銷售主力的房企如何實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有增？

近日，多位地產(chǎn)專家和開發(fā)商在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，就“15萬億后”的樓市走勢(shì)、市場(chǎng)發(fā)展空間、房企多元化轉(zhuǎn)型等發(fā)表了看法。

關(guān)于市場(chǎng)走勢(shì)：未來供需雙方會(huì)更加理性

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一在2019觀點(diǎn)年度論壇上表示，隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一系列制度不斷完善，未來中國(guó)房地產(chǎn)的供需雙方會(huì)更加理性，市場(chǎng)定能平穩(wěn)健康發(fā)展，社會(huì)多年期待的總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的住房供需格局有望形成，群眾的住房問題也能更好解決。

萊蒙國(guó)際集團(tuán)執(zhí)行副總裁、萊蒙商業(yè)董事總經(jīng)理李國(guó)華認(rèn)為，樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，但結(jié)構(gòu)上會(huì)有變化，位置和品質(zhì)好的、小區(qū)配套完善的、交通便利的房子會(huì)越來越值錢，一線城市總體來講還是向上的。

“今年是穩(wěn)中求進(jìn)，不但要穩(wěn)，還要求進(jìn)?！焙细惠x煌（中國(guó)）深惠公司總經(jīng)理李舉明則表示，從總經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，今年的經(jīng)濟(jì)至少比2018年要好；從宏觀調(diào)控來看，對(duì)因城施策的行業(yè)發(fā)展前景是看好的；同時(shí)也比較看好今年的整個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)，包括銷售的走量，消費(fèi)者信心的回升等。

“期望今年的市場(chǎng)規(guī)模略有增長(zhǎng)，價(jià)格能夠保持平穩(wěn)?！焙Ｋ{(lán)控股集團(tuán)副總裁朱懷宇表示，這樣整個(gè)行業(yè)都能有一個(gè)比較平穩(wěn)的環(huán)境。

而世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉則指出，在我國(guó)大的發(fā)展方式不改變的情況下，樓市要穩(wěn)是很難的，當(dāng)然要看改革力度有多大，還要看整個(gè)行業(yè)的形勢(shì)。

廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同認(rèn)為，2019年樓市能否再創(chuàng)新高要取決于整體的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。從目前看，支持經(jīng)濟(jì)的政策相對(duì)寬松了，若政策效果明顯，維持現(xiàn)有水平或創(chuàng)新高是存在的；若政策沒啥效果，那15萬億就是頂了。

關(guān)于發(fā)展空間：樓市起碼還有10年發(fā)展期

“展望未來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起碼還有10年左右的發(fā)展期?！敝熘幸恢赋?，原因有三個(gè)方面：一是城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)和中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展；二是城市更新改造，包括對(duì)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村及對(duì)老舊小區(qū)的改造，任務(wù)很重；三是新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展和人民日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的需求。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)邱曉華也表示，支撐中國(guó)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的基本因素依然是一個(gè)比較可觀的數(shù)量，至少在10年以后才會(huì)發(fā)生真正的供大于求，那時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)真正出現(xiàn)轉(zhuǎn)折性變化。

“中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展高速增長(zhǎng)期結(jié)束了，但增長(zhǎng)期沒有結(jié)束?！痹谇駮匀A看來，中國(guó)的房地產(chǎn)每年銷售20%、30%的高速增長(zhǎng)時(shí)期已經(jīng)結(jié)束了，一是人口變了，二是成本變了，三是政策變了，所以不會(huì)再有過去的輝煌了。但增長(zhǎng)期并沒有結(jié)束，因?yàn)橹袊?guó)的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、國(guó)際化進(jìn)程都還在路上，且中國(guó)自身發(fā)展由高速轉(zhuǎn)到高質(zhì)量，相應(yīng)帶來人們對(duì)生活質(zhì)量提升的改善或者調(diào)整上的需求沒有結(jié)束。

中城新產(chǎn)業(yè)董事長(zhǎng)劉愛明認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)可能是未來10年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為數(shù)不多的亮點(diǎn)，因?yàn)樗泻芏嗾鎸?shí)的需求。

“房地產(chǎn)在未來20年，可能還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)動(dòng)力?！焙愦笱芯吭焊痹洪L(zhǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)首席分析員夏磊日前表示，對(duì)房地產(chǎn)的未來非常有信心，也做了具體數(shù)據(jù)測(cè)算。結(jié)合城市更新等因素，商品住房在2019年還有14億平方米發(fā)展空間，所以地產(chǎn)在未來10年、20年還是很好的賽道。

但是，韓世同卻不太看好樓市。在他看來，現(xiàn)在地價(jià)、房?jī)r(jià)居高不下，帶來了巨大財(cái)富，但并不真實(shí)，一旦回落，就會(huì)出問題，而且期望高位維穩(wěn)不太現(xiàn)實(shí)。同時(shí)，不能讓樓市崩盤，但房?jī)r(jià)如何能夠平穩(wěn)地回落還沒有好的對(duì)策。

關(guān)于房企轉(zhuǎn)型：要探索適合自己的板塊

值得注意的是，2018年，房地產(chǎn)行業(yè)已擁有3家超過5000億元銷售額的企業(yè)，以及30家超過千億元規(guī)模的企業(yè)。

朱中一表示，今后的行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提升，一些骨干企業(yè)會(huì)進(jìn)一步做強(qiáng)做大，有的企業(yè)會(huì)進(jìn)一步做專做精。

他建議，房企在轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，要夯實(shí)基礎(chǔ)、強(qiáng)身健體，高負(fù)債率、高杠桿的企業(yè)要努力把負(fù)債率和杠桿降下來，努力實(shí)現(xiàn)由規(guī)模速度型向質(zhì)量效益型的轉(zhuǎn)變；有條件的企業(yè)，也可向產(chǎn)業(yè)鏈延伸，或跨界發(fā)展。

韓世同提醒道，現(xiàn)在企業(yè)還是在做快周轉(zhuǎn)模式，但是城市的土地已經(jīng)不能支撐了，快周轉(zhuǎn)模式是不可持續(xù)的，房企要探索適合自己的板塊。

“房地產(chǎn)要注意未來的發(fā)展新趨勢(shì)。”邱曉華認(rèn)為，一是要向高質(zhì)量的方向發(fā)展，第二是要向綠色、新材料方面發(fā)展，第三是要向服務(wù)全配套方向發(fā)展，要把“高、新、全”做好。做好這幾樣，房地產(chǎn)還是充滿春天氣息的。

“對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)者來說，我們的機(jī)會(huì)還是很多的，可以積極挖掘?！焙裢翙C(jī)構(gòu)主席林少洲分析認(rèn)為，主流房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該是走向精品化，不能粗制濫造，未來做精品的企業(yè)才能生存。同時(shí)，對(duì)房企而言，有資金、資源、人才團(tuán)隊(duì)，可加大拓展創(chuàng)新力度，可以做很多跟內(nèi)容、運(yùn)營(yíng)有關(guān)系的拓展業(yè)務(wù)。

朱懷宇則認(rèn)為，這個(gè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)還是在人口聚集、產(chǎn)業(yè)聚集、區(qū)域資源比較聚集的城市；從產(chǎn)品客戶端來看，機(jī)會(huì)在于轉(zhuǎn)型升級(jí)，在于制造一些差異化的產(chǎn)品。

“其實(shí)在去年的市場(chǎng)行情下，普遍表現(xiàn)出行業(yè)的危機(jī)感和焦慮感，下一步要追求更高質(zhì)量的發(fā)展?！崩钆e明表示，現(xiàn)在很多企業(yè)都在轉(zhuǎn)型升級(jí)創(chuàng)新，但這是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，所以要保持足夠的耐心。

林少洲補(bǔ)充道，從過去幾年來看，房企轉(zhuǎn)型需求很迫切，但結(jié)果不太理想；現(xiàn)在地產(chǎn)也很難做了，這時(shí)房企轉(zhuǎn)型可能真有機(jī)會(huì)了。每個(gè)行業(yè)都有其規(guī)律，房企對(duì)創(chuàng)新行業(yè)要有足夠的思想和心理準(zhǔn)備。

“2018年資金面是很緊的，令很多企業(yè)不得不慢下來，從宏觀環(huán)境來看，這有利于企業(yè)為下一波的經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力?！崩顕?guó)華分析認(rèn)為，因?yàn)槁聛砗笃髽I(yè)就有足夠的時(shí)間、人力、資金來調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)，聚焦在更有利的價(jià)值板塊，可以練內(nèi)功，做好產(chǎn)品，且能開發(fā)新型技術(shù)，對(duì)企業(yè)下一波的核心競(jìng)爭(zhēng)力提升有很大幫助。