實探廈門樓市:錯判市場虧本銷售已非個案 地王項目如今賠本賺吆喝

每經記者 林菁晶 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

原計劃以超過40000元/平方米的價格岀售，如今卻以28000元特價銷售，且全部精裝修。

廈門翔安金茂悅的虧本價格幾乎讓業(yè)內人士大跌眼鏡。這宗曾經的“地王”正在以虧本銷售的方式試圖在樓市寒冬之下迅速回籠資金。

2017年9月29日，在廈門時值“金九”的最后一場土拍中，金茂以20.91億元競得翔安區(qū)2017XP08商住地塊，成交樓面價達29450.7元/平方米。

“廈門樓市是過去幾個月全國調整最明顯的區(qū)域，房價出現(xiàn)了明顯下調，而在2016～2017年的確出現(xiàn)了大量地王項目。”對此，中原地產首席分析師張大偉認為，當時拿地價格是按照預期計算的，而樓市因為各種調控政策影響，出現(xiàn)了降溫降價。這種情況下，降價入市難免。

在售樓處現(xiàn)場，項目銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者：“這是金茂作為央企第一次進入廈門，為了提高知名度，才推出特價房銷售。隨后預售價格會是36800元/平方米，隨時會漲價。現(xiàn)在的價格已經最低，不會再降了。”

不過在隨后的交談過程中，上述銷售人員又放松了口徑，稱價格還好商量，“26000元、27000元的房源也都有”。

翔安金茂悅售樓處 實習生 李娜 攝

全面降價之后，競爭依然激烈

“像現(xiàn)在這種行情再降應該也沒什么空間了。翔安這邊跌了20%多，集美那邊以前4萬多，現(xiàn)在3萬多。”在翔安區(qū)一家房屋中介，經紀人向記者抱怨當下市場的不景氣，“現(xiàn)在估計沒有一個盤能穩(wěn)定持續(xù)每天賣出一單的，一個月賣30套都是很困難的事情。”

如此一來，打折虧本銷售成為高價拿地的房企們眼下不得不做的選擇。

因而此前有媒體分析，按照當前的樓面價，如果再加上建安、精裝、融資和管理等成本，這意味著廈門金茂悅每賣1平方米的房子，可能就會虧損1萬元左右。

與翔安金茂悅一路之隔的銀溪墅府，作為代建政府人才引進的樓盤，同樣也采取了推出特價房的打法，折后價格26000元/平方米起步。值得一提的是，該項目二手房性價比更高，僅21000元/平方米，但即便如此，市場反應也趨于平淡。

此外，項目銷售人員還告訴記者，與金茂悅相比，銀溪墅府的最大優(yōu)勢是擁有學區(qū)資格。“雖然只有一條馬路相隔，但馬路一邊的金茂悅不帶學區(qū)，而銀溪墅府對接同安一中濱海校區(qū)，因此從長遠來看，顯然比金茂悅更有市場優(yōu)勢。”

記者隨后又來到附近的融信鉑悅灣項目，該樓盤主打83平方米三房三衛(wèi)復式loft。相對于金茂悅來說，該項目實際使用面積更大，房間更多，同時離地鐵更近。銷售人員告訴記者，現(xiàn)在購買只需要首付30萬元，次年年末補齊剩下的首付金額，相當于開發(fā)商為購房者先行墊付了一部分首付，0利率。

記者查閱國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，從6月開始，廈門的新建商品住宅銷售價格指數(shù)已經連續(xù)5個月處于下跌或停滯狀態(tài)。

事實上，廈門降價的樓盤并不止上述幾個。另一個頗具名氣的樓盤萬科白鷺郡亦從國慶前夕開始調整價格，推出百余套89~110平方米特價房，原價500萬元/套，優(yōu)惠后為278萬～298萬元/套，相當于6折出售。

實習生 李娜 攝

錯判的市場，房企需要自己買單

胡潤全球房價指數(shù)顯示，廈門樓市曾在2016年年度房價漲幅45.5%，2017年年度房價漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五位，被稱為中國樓市的“領漲王”。強勁的發(fā)展勢頭也給了各家頭部房企們莫大的信心，激進地拿下一個又一個“地王”。

然而，在后來的一輪輪樓市調整中，廈門成為房價下跌最為顯著的二線城市。錯判的市場，房企需要自己買單。

記者曾就是否屬于虧本銷售問題詢問過廈門翔安金茂悅的營銷負責人，對方沒有就是否是虧本銷售進行正面回應，但他表示：這是根據(jù)廈門樓市現(xiàn)狀做出的隨行就市的選擇。該負責人同時表示，考慮到廈門樓市整體銷售狀況，項目根據(jù)市場行情選擇了“低開高走”的定價營銷策略，針對項目部分房源的起售單價給予了一定優(yōu)惠，后期按照銷售節(jié)奏，已經逐步上調了銷售價格。

根據(jù)最新安信國際機構報告顯示，金茂在一二線城市取得大量優(yōu)質土地儲備，建筑面積達2700萬平方米，超過2017年全年合約銷售總建面的11倍。其中，20%的土地儲備（按貨值計算）位于北京、10%位于南京、8%位于上海、6%位于廣州。估計土地儲備的總權益貨值超過4000億元，大概率可完成2020年2000億元銷售目標，相當于42%的復合年增長率。

“這個不是個案，從全國看，南京、廈門等城市已經出現(xiàn)一批虧本入市項目。這些城市的主要特點都是2017年左右的一波高價地，而當下房價都出現(xiàn)了調整。北京等城市也已經出現(xiàn)了部分限競房項目，因為對銷售情況過于樂觀，出現(xiàn)了實際虧損的現(xiàn)象。”張大偉表示，從趨勢看，樓市調整才剛剛開始，如果政策不變，沒有救市政策出現(xiàn)，后續(xù)虧損項目可能會更多。

他續(xù)稱：“對于地王項目來說，部分項目初期低價入市的項目屬于全盤相對位置較差，容積率較高的部分房源，而且后續(xù)的市場變化不確定，所以是不是全盤虧損很難說。對于樓市來說，現(xiàn)金流比利潤更關鍵的時代到來了。”

（實習生李娜對此文亦有貢獻）