“鎂刻三人行”主題對話：城市更新改造的地產(chǎn)邏輯

每經(jīng)記者 吳若凡 陳夢妤 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

城市更新改造，就是將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動，目的是改善城市居民的生產(chǎn)和生活。圍繞房產(chǎn)、不動產(chǎn)開展的更新或運營活動，是城市更新的主要內(nèi)容。因此，城市更新改造離不開房地產(chǎn)。在各大城市，房企已在大規(guī)模地介入城市更新改造之中。

在城市更新改造的參與者中，政府、房企、金融機構各自的角色是什么？如何平衡好各方利益？在城市更新中何處理好“新”與“舊”的矛盾問題？房企如何在城市更新中規(guī)避風險？新一輪城市更新中房企的核心競爭力是什么？

作為《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）地產(chǎn)版塊的對話欄目——鎂刻三人行本期特別推出主題對話：城市更新改造的地產(chǎn)邏輯。

話題1：如何激活一二級城市萬億級存量市場？

NBD：有觀點認為，目前城市更新改造所要解決首要問題，是盤活一二線城市大量低效、缺少內(nèi)容的存量物業(yè)，同時也能激活萬億量級存量市場帶動經(jīng)濟發(fā)展，您如何看待這一觀點？您覺得在這萬億量級市場參與者中，政府、房企、金融機構各自的角色是什么，如何平衡好各方利益？

肖金城：城市更新改造的目的是改善城市居民的生產(chǎn)和生活，城市不能一味追求外延擴展，占用大量耕地。通過城市更新改造，可提高現(xiàn)有土地利用效率，提高城市的基礎設施建設水平，包括但不限于盤活大量低效的存量物業(yè)。

在城市更新改造過程中，應發(fā)揮政府、市政公司、開發(fā)商的優(yōu)勢，參與主體會有不同的利益訴求，但都應以城市規(guī)劃為依據(jù)，以改善生態(tài)環(huán)境、改善城市居民生活環(huán)境為前提。

政府在資金支持、處理居民關系、規(guī)劃控制、建設管理上，起到至關重要的作用。市政公司完成市政工程，開發(fā)商主要負責融資和建設，政府不能置身事外，一包了之。

陳喆: 城市更新在當下的中國有三個核心力量支撐其持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，一是城市轉型，二是消費升級，兩者都是圍繞人民美好生活展開；三是存量盤活，一二線城市有大量低效、缺少內(nèi)容的存量物業(yè)，如何進行盤活正是城市更新所要解決的問題。

政府方面，城市更新的發(fā)展要求城市管理者足夠開明、富有創(chuàng)意和前瞻性，能夠在規(guī)劃和土地等方面給予充分支持；房企方面，城市更新涉及諸多業(yè)態(tài)經(jīng)營，良好的經(jīng)營必須擁有卓越、創(chuàng)意的團隊，持續(xù)不斷的心態(tài)；金融機構要為城市更新提供創(chuàng)新的融資支持，包括融資期限、成本等都能夠給予更好的支持。

對城市而言，城市更新是一個系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和金融機構發(fā)揮各自所長，運用自己的能力，共同協(xié)調(diào)、努力。

王笑梅：一直以來，投資者關于中國城市的普遍認知是塔吊林立、工地遍布的建設景象，但實際上國內(nèi)一二線城市的城鎮(zhèn)化進程業(yè)已進入到下半場。從世邦魏理仕監(jiān)測的國內(nèi)17個主要城市建設用地年度供應和成交面積來看，新增建設用地在2013年之后出現(xiàn)斷崖式下滑，2017年土地供應和成交面積都僅為2011年峰值的一半左右。

城市的持續(xù)發(fā)展和有限的土地資源使城市更新成為必然趨勢。2015年以來，國內(nèi)一線城市的更新改造呼聲漸高，深圳、廣州、上海相繼頒布和修訂城市更新辦法，而北京2017年中心城區(qū)拆違力度加大和2035年整體規(guī)劃的出臺也顯示城市更新將進入加速階段。

城市更新的本質是在尊重城市記憶的過程中優(yōu)勝劣汰，目的則是讓更新后的城市空間與經(jīng)濟活動和人群需求重新匹配。在房地產(chǎn)投資的視角中，城市更新將低效的存量物業(yè)，通過品質提升和用途優(yōu)化轉化成高效資產(chǎn)，其間將釋放巨大的資產(chǎn)價值重估機會。

一般來說，具備撬動效應的城市更新往往具有標桿性、可復制性和相對高的地段價值，因而解讀好人群需求是關鍵。有了撬動的“標桿”，就有機會把市場格局進一步打開。在這個過程中，政府應起到引導牽頭和監(jiān)督的作用，企業(yè)起到實操和市場化經(jīng)營的作用，金融企業(yè)主要起到融資和協(xié)同的作用，三方利益有機結合，不應割裂考慮。

但不得不說，政府在存量物業(yè)改造和用途變更領域的支持力度，將影響投資者對這一主題性投資機會的熱情，尤其是在一線城市。

話題2：如何處理好“新”與“舊”的矛盾問題？

NBD：城市更新改造過程中不可避免要面對“新”與“舊”這一矛盾話題，更新可以提升城市運行效率提升，改善環(huán)境，但同時可能要打破舊城中歷史街區(qū)特色和地方文化、原有民俗習慣等，應如何處理好“新”與“舊”這一矛盾問題，使更新改造既做到保護又做到發(fā)展？

肖金城：城市多年的發(fā)展，累積了大量代表當?shù)貧v史的文化遺產(chǎn)，使城市具有了獨特的文化底蘊、風貌和建筑特色，包括名人故居、古代廟宇、傳統(tǒng)建筑等。對能代表本土歷史的建筑、歷史文物，要盡可能保留。從目前各個城市來看，需要保護的面積并不太大，所以更應該珍惜。政府要組織有關部門和專家逐一認定，不能為了短期利益一拆了之，留下歷史遺憾，甚至成為歷史罪人。有些城市一方面拆掉有歷史價值的文物，一方面又投入大量資金造一些假文物。

陳喆：其實，我們過去很多年的那種粗暴式的舊城改造，以及過程中的拆遷問題，導致很多人對于城市更新有一定的誤解，認為這就是一種破壞和遺忘。但事實上，城市更新的本質在于去解決城市發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，核心在于城市中的人如何更好生活，城市只有能夠留住人，才能繁榮興旺。

城市需要向前走，用最新的生活方式和城市面貌去吸引那些奮斗的年輕人，同時，用城市本身的“舊”去守護在這里停留的人，這里的舊就是城市文脈，每個城市都有其獨特的性格文化基因，這是城市更新的品牌基礎。比如上海，魔都的魔幻性在于新舊的碰撞與融合，一方面是國際時尚大都市；另一方面，舊上海的風貌讓她獨具魅力。

也因此，金地華東在參與愚園路更新時尤其強調(diào)對舊式里弄的守護，打造了一條藝術化弄堂，用藝術去喚醒記憶，更新的同時守護城市文脈。

王笑梅：這其實不矛盾。城市更新具有環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、社會效益三重價值體系，同時需要滿足及延續(xù)當?shù)鼐用竦钠谕⒔档筒粷M。對歷史建筑/街區(qū)的修復及維護是城市更新的重要組成部分。在城市更新過程中保護好歷史城區(qū)的傳統(tǒng)風貌和整體環(huán)境，并在完整保護真實歷史遺存的前提下，改善地區(qū)內(nèi)的基礎設施和居民住房條件，以適應現(xiàn)代化生活的需要。

城市更新不僅是針對建筑物及土地的調(diào)查和改建，更是對人口、交通、公共服務、環(huán)境、社區(qū)關系、歷史、氣象、地形地貌和工程地質等多渠道、立體性修正。正因為有了“舊”的因，才有了“新”的果。

話題3：城市更新是否意味著拋開土地財政？

NBD:城市更新改造的顯著成效是節(jié)約集約用地，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供新載體。那么，這是否就意味著城市更新改造已經(jīng)拋開了土地財政的導向？

肖金城：在某種程度上，城市更新改造不能以土地財政為導向。相反，在改造過程中，政府要考慮的不是收益多少，反倒是增加投入，投入更多資金。不能為了賺錢，為了獲取土地收益，犧牲當?shù)鼐用窭妗?/p>

陳喆：有一個很簡單的邏輯，為什么城市更新越來越火熱？因為增量市場轉向存量市場。為什么增量難了？因為土地稀缺了，低價更高了。所以，城市更新改造一定不是因為可以拋開土地，而是對土地價值的重新審視。

因此，城市更新的主要價值還是圍繞土地展開：一是去提高土地利用效率，也就是我們常說的舊改；二是在給定的土地空間里，通過改變功能或業(yè)態(tài)，去提升空間利用效率和空間商業(yè)價值。

王笑梅：統(tǒng)籌一個城市更新項目非常復雜，需要綜合考慮政府、市場和社會團體的利益。節(jié)約用地，提供新載體是城市更新的優(yōu)勢之一，但不是起因。城市更新的起因仍是人的需求匹配問題，因而和土地財政并不是一個維度的舉措。

話題4：房企如何在城市更新中規(guī)避風險？

NBD:舊城更新改造目前已成為房企參與某些城市建設的主要形式，但市場環(huán)境波動也考驗著房企的預判和運營能力。那么房企如何在城市更新中最大限度規(guī)避風險，以獲得項目最大盈利？

肖金城：首先，房企對所參與建設的城市房地產(chǎn)走勢，要有比較明確的判斷。在沒有大的市場或政策波動下，房企能夠精準把握，預判市場價格。其次，參與更新改造前，要充分考慮改造的復雜性，與政府進行充分溝通，盡可能規(guī)避拆遷過程中的風險。要考慮產(chǎn)業(yè)升級空間、綜合環(huán)境改善、當?shù)鼐用裆钚枨蟮鹊纫蛩亍Ｔ俅?，要針對其開發(fā)產(chǎn)品做嚴格的成本核算，將各個環(huán)節(jié)的成本收益進行核算?？傊?，房企參與城市更新改造，不是在奉獻，而是在市場條件下的經(jīng)濟活動。

陳喆：首先，城市更新概念涵蓋的范圍很大，如果只是從字面理解，只是簡單地進行舊城的拆除重建，那么會牽涉到拆遷等一系列因素，這種項目的周轉相對較慢，風險也不言而喻。

其次，城市更新還包括非拆除重建。比如目前房企所青睞的買入一線城市的商辦等物業(yè)，改造升級和重新調(diào)整業(yè)態(tài)布局，可以帶來非常穩(wěn)健的收益。比如上海萬科的張江國創(chuàng)中心，這種項目是可以快周轉的，風險小，可盈利。

但近幾年，這種模式越來越多，還出現(xiàn)了大量的聯(lián)合辦公、長租公寓等項目，盈利也不是必然了。所以，選擇參與城市更新，要么就是單純?yōu)榱似髽I(yè)的責任和名聲，與政府一起助力城市的發(fā)展，那就別想著盈利；要么就是與城市本身的消費水平和城市本身的個性相符合，在快節(jié)奏里下“慢功夫”，走精細化、品質化、創(chuàng)新化之路。

城市更新的長久成功在于資產(chǎn)的經(jīng)營而不在于資本的運作，存量資產(chǎn)經(jīng)營的核心就是服務和內(nèi)容。今年金地華東提出打造五類平臺：投融資平臺、合作資源平臺、存量資產(chǎn)管理平臺、社區(qū)商業(yè)營運管理平臺、互聯(lián)網(wǎng)及共享經(jīng)濟商業(yè)營運平臺，以及打造三個IP：長租公寓、社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)，希望整合多種資源，用優(yōu)秀的內(nèi)容更好地服務客戶、社區(qū)，以及輸入到城市更新中去。

比如我們今年首開的8760長租公寓，就是我們堅持的小而美的精品化策略，我們可能更多的是一個“空間發(fā)生器”的角色，讓這個空間里的生活是美好有趣的，以此來探索出成熟的業(yè)務模式。

王笑梅：城市更新項目涉及規(guī)劃、定位、招商、運營等復雜的業(yè)務鏈條，是對房企資本與運營等綜合實力的考量，將衡量開發(fā)商是否具備匹配資源和社會責任感、城市格局大局觀等一系列軟實力?，F(xiàn)階段有能力操作城市更新項目的多為綜合實力較強的大型房企，地方出讓土地也傾向于交給這些房企。

在獲取城市更新用地時，由于資金需求量大，周期較長，開發(fā)商應先對自己的主要資源等進行匹配性測試。此外，聘請專業(yè)公司進行全方位的盡職調(diào)查，以應對市場環(huán)境的快速變化也必不可少。

話題5：新一輪城市更新中房企的核心競爭力？

NBD：目前城市核心區(qū)域普遍無地可供，但拆遷安置成本又太高，您認為對于積極拓展城市更新相關業(yè)務的一二線房企而言，新一輪格局建設要拼的核心競爭力是什么？

肖金城：城市更新改造模式有別于以往簡單拍地、開發(fā)、出售模式，所以房企單純拼土儲、拼速度帶來規(guī)?；鲩L不再現(xiàn)實。就目前市場環(huán)境而言，房企參與城市更新改造應根據(jù)其自身特點設置了差異化戰(zhàn)略布局。

前期設計過的被當做樣板的工程和擁有良好口碑的產(chǎn)品，是企業(yè)獲得項目的有力支持；融資能力、渠道同樣至關重要，能為其前期競爭、后期運作提供更多資金支持；此外運營能力、以往開發(fā)經(jīng)驗，甚至談判能力，都會是其彎道超車，或進一步提升市場占有率的關鍵因素。

陳喆：城市更新在本質邏輯上并非舊城改造，也并非房企常規(guī)的先拿地再開發(fā)的業(yè)務模式，其本質上是一種生活方式的更新。因為生活在城市核心區(qū)的人的需求發(fā)生變化，如城市核心區(qū)的產(chǎn)業(yè)和功能發(fā)生變化，城市文脈的守護和現(xiàn)代化進程之間的關系變化等。

過去，我們城市化的速度過快，大量的人為了更好的生活而來到城市，但是慢慢發(fā)現(xiàn)城市生活似乎缺少了以往群居生活的人情和溫度。因此，對于一二線房企來說，參與到城市更新業(yè)務，一定不是單純的盈利性導向，更多是一種企業(yè)的社會責任與品牌價值的導向。

所以，在新一輪城市更新中，房企的核心競爭力不在于規(guī)?；蛘咚俣?，當然這是前提，否則無法承擔一定的風險。但真正的核心競爭力在于對城市空間的運營能力，這包括了城市面貌的微更新，城市空間的功能更新，以及城市社群交往的內(nèi)容更新。

從2016年開始，金地華東更加關注社區(qū)生活的內(nèi)容更新。比如我們會讓業(yè)主們因為興趣愛好而積聚起來，讓太太們?nèi)ズ姹?、做手工，讓孩子們可以有機會上大型舞臺去演出。去年，我們開始參與到愚園路的城市更新中去，但對于城市建面的改造舉動非常輕微，而是通過藝術化的方式讓老城區(qū)變得更有特色，通過一些創(chuàng)意性的裝置，讓居民的生活更加便利和有趣。

今年，金地華東再次回到愚園路，依然是“微改造，重運營”。我們成立了“魔都城市更新實驗室”，去邀請居民代表、街道社區(qū)組織、藝術家、企業(yè)，和我們一同去探索如何讓愚園路成為上海代表性的藝術街區(qū)，如何讓藝術生活化，生活藝術化，如何去傳承城市記憶和文脈，如何讓愚園路成為一條吸引人們?nèi)プ咭蛔?、逛一逛的街道，甚至成為一個有溫度的社群交往空間。

王笑梅：人才，人才，還是人才！