土地流拍潮持續(xù)：蘇州吳中兩宗住宅用地?zé)o人參與報(bào)價(jià)

圖文無關(guān) 圖片來源：視覺中國

土地市場(chǎng)趨冷態(tài)勢(shì)仍在延續(xù)，全國各地頻頻出現(xiàn)的流拍事件持續(xù)上演。

周二，蘇州市國土資源局以拍賣的方式出讓編號(hào)為2018-WG-20、2018-WG-23號(hào)兩宗住宅用地，分別位于吳中區(qū)開發(fā)區(qū)通達(dá)路東側(cè)、東方大道南側(cè)，以及吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)甫澄中路東側(cè)，迎新一路南側(cè)。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱，兩地塊最終均因無人參與報(bào)價(jià)而遭流拍。

此次出讓的兩地塊均設(shè)定市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)及采用“一次報(bào)價(jià)”方式競拍，總出讓面積16.97萬平方米，總起拍價(jià)38.46億元。

此前，蘇州政府出讓的2018-WG-10號(hào)地、2018-WG-15號(hào)地均遭流拍。2018-WG-8號(hào)地首次拍賣失敗之后被二次拍賣，起拍樓面價(jià)由1.5萬/㎡降為1.3萬/㎡。

土地拍賣市場(chǎng)涼涼

蘇州只是前期火爆的全國土地市場(chǎng)驟然降溫的縮影之一。近期，上海、合肥、無錫、徐州等多個(gè)一、二、三線城市輪番上演土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)無人報(bào)價(jià)的戲碼，其中還包括優(yōu)質(zhì)地塊。

上海的寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)BSPO-0502單元YH-B-2-07-10地塊，青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新鳳路東側(cè)25-01號(hào)地塊，楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)一副地塊之前全部流拍。

部分四線城市甚至也出現(xiàn)了土地流拍案例。夏天，淮南市山南新區(qū)的一宗240余畝地塊因沒有房企報(bào)名而流拍。阜陽有2宗地塊連續(xù)未達(dá)底價(jià)流拍。安慶2宗地塊因?yàn)槲催_(dá)底價(jià)而流拍，而另一宗地塊甚至未能進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)。浙江湖州南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)先后出讓一宗住宅用地和一宗住宅用地均因無人參與競價(jià)最終流拍。

中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，全國已發(fā)生土地流拍807宗，累計(jì)流拍建筑面積達(dá)7954萬平方米，是去年同期數(shù)額的7.3倍。

證券日?qǐng)?bào)援引一位東吳證券分析師總結(jié)稱，年初至今，土地流拍現(xiàn)象較前兩年明顯增加，一、二線城市“地冷價(jià)跌”現(xiàn)象明顯。

細(xì)分來看，一線城市流拍率波動(dòng)最大，而溢價(jià)率最低；二線城市流拍率較高且穩(wěn)步上升，但溢價(jià)率不高；三、四線城市流拍率穩(wěn)中有降，溢價(jià)率也持續(xù)處于高位。此現(xiàn)象從年內(nèi)平均數(shù)值看更為顯著。

這位分析師認(rèn)為，這是房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性的重要體現(xiàn)，開發(fā)商已經(jīng)減少盲目拿地。

相關(guān)數(shù)據(jù)也印證了各大房企拿地態(tài)度普遍趨于謹(jǐn)慎。1-9月，受監(jiān)測(cè)的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%；累計(jì)拿地金額9534億元，同比下降27.8%。

伴隨著房企對(duì)土地拍賣參與積極性轉(zhuǎn)為冷淡的，是全國土地市場(chǎng)成交價(jià)格及溢價(jià)率持續(xù)下行。

中國指數(shù)研究院月初發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度，全國300個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià)2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價(jià)率為16.1%；其中住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價(jià)率為18.3%，較去年同期下降21.1個(gè)百分點(diǎn)。

緣何出現(xiàn)流拍潮？

談及為何會(huì)出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，中國指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“一方面，2017年品牌房企整體拿地規(guī)模處在歷史最高水平，基數(shù)偏高；另一方面，今年以來，受土地出讓條件嚴(yán)苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹(jǐn)慎，拿地規(guī)模有所下降；同時(shí)，企業(yè)拿地布局下沉三四線，也是拿地金額下降的重要原因”。

證券日?qǐng)?bào)此前援引中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的觀點(diǎn)詳細(xì)分析稱：

首先，土地配建復(fù)雜，地塊非熱門區(qū)域地塊。以北京流標(biāo)的住宅土地為例，地塊處于遠(yuǎn)郊區(qū)，而且地塊有多重復(fù)雜的屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。

其次，房企資金壓力逐漸出現(xiàn)，從2016年9·30開始，全國一、二線城市嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。

第三，對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)分化，整體看，2018年樓市將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，大部分房企對(duì)土地市場(chǎng)的熱度逐漸降低，搶地積極性降低。

最后，今年以來，地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)加碼，出現(xiàn)歷史上最密集的調(diào)控政策潮。租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、限售等房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)逐漸落地，更清晰的長效機(jī)制在加快制定布局。核心是房住不炒，房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)。從目前各地的房地產(chǎn)政策內(nèi)容看，限購與限售全面升級(jí)。

來源：華爾街見聞 作者：祁月