樓市降溫？房地產(chǎn)股卻突現(xiàn)一個(gè)新信號(hào)，機(jī)會(huì)來了嗎...

昨日港股多家知名地產(chǎn)股大跌，融信中國下跌10.71%，綠城中國下跌6.22%，碧桂園、華潤置地、融創(chuàng)中國下跌超過4%，內(nèi)資房地產(chǎn)股一天蒸發(fā)市值超過600億港元。

而今天A股早盤保利地產(chǎn)、萬科A、招商蛇口、新城控股等跌幅超3%。此外，截至今年8月底，全國已發(fā)生土地流拍807宗，累計(jì)流拍建筑面積達(dá)7954萬平方米，是去年同期數(shù)額的7.3倍。

土地流拍情況密集出現(xiàn)，往往被視為樓市可能降溫的重要信號(hào)。如何看待分歧加大的房地產(chǎn)板塊？投資房地產(chǎn)股應(yīng)注意哪些因素呢？

樓市降溫 房地產(chǎn)股機(jī)會(huì)隱現(xiàn)

與地產(chǎn)股弱勢(shì)表現(xiàn)不同的是，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月70個(gè)大中城市里，新房價(jià)格上漲的城市數(shù)量達(dá)到了67個(gè)，漲幅持平的城市有2個(gè)，下跌的城市僅1個(gè)，并且全國房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至51個(gè)月最低。

今年的樓市，一邊是很多城市的房價(jià)繼續(xù)上漲，另一邊，則是土地流拍情況的大量出現(xiàn)。年初以來，全國土地流拍已經(jīng)超過800宗，而且流拍宗數(shù)呈現(xiàn)逐月增多的態(tài)勢(shì)，被很多人視為樓市降溫的信號(hào)。

而昨天，受到相關(guān)傳聞的影響，港股中的中資房企股價(jià)大跌：旭輝控股集團(tuán)大跌6.49%，綠城中國大跌6.22%，碧桂園、世茂房地產(chǎn)和綠地香港，下跌都超過5%。此外，華潤置地、融創(chuàng)中國、中國恒大、富力地產(chǎn)和龍湖集團(tuán)，跌幅也都超過了3%。

今天，A股房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)基本一致，直接低開，新城控股低開5.09%，招商蛇口、萬科、保利地產(chǎn)和華夏幸福，低開幅度都超過3%。

從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來看，在“房住不炒”和“遏制房價(jià)上漲”的主基調(diào)下，今年多數(shù)城市的房價(jià)依然在上漲，所以各地對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策依然在不斷加碼，限購又限貸，加上整體的金融去杠桿，很多大型的開發(fā)商，也開始放緩了拿地開發(fā)的腳步。

從整個(gè)房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)來看，可能也都體現(xiàn)了這一點(diǎn)，在一月份整個(gè)板塊大幅拉升后，2月份開始就持續(xù)下挫，房地產(chǎn)板塊指數(shù)，從最高的2063點(diǎn)，一路下跌至8月初的最低點(diǎn)1264點(diǎn)，最大跌幅超過38%。

但大幅下跌之后，地產(chǎn)板塊的估值優(yōu)勢(shì)也在逐步體現(xiàn)，從目前A股129家房地產(chǎn)公司的估值來看，動(dòng)態(tài)市盈率低于10倍的已經(jīng)達(dá)到31家，占比24%，低于20倍的有66家，占比51%，這么低的估值在歷史上也并不多見。

此外，今年前八個(gè)月，全國新房銷售面積突破10億平方米，銷售額近8.94萬億元，再創(chuàng)歷史紀(jì)錄；房地產(chǎn)開發(fā)投資7.65萬億元，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)雙位數(shù)增長；房企購地1.64億平方米，土地成交價(jià)款8177億元，同比分別增長15.6%和23.7%。

一方面是政策調(diào)控，股價(jià)下跌，另一方面則是房價(jià)、銷售量都在增長，房企估值越來越低。做投資，還是要看趨勢(shì)，看公司業(yè)績，往往最悲觀的時(shí)候，也是機(jī)會(huì)開始出現(xiàn)的時(shí)候。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)：房地產(chǎn)板塊估值處于相對(duì)低位

近期地產(chǎn)板塊股價(jià)表現(xiàn)弱勢(shì)，在調(diào)控加碼但行業(yè)融資有望邊際改善的大背景下，如何看待地產(chǎn)板塊的配置價(jià)值呢？各方機(jī)構(gòu)是這樣統(tǒng)計(jì)與解讀的↓↓↓

東北證券認(rèn)為，雖然流拍數(shù)量較多，但主要是因?yàn)楣┑毓?jié)奏在加快，成交量依然很大。1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為1.65億平方米，同比增長15.6%，增速較1-7月提升4.3個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款8177億元，增長23.7%，增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。房企在新環(huán)境下變得謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)未來土地成交溢價(jià)率將進(jìn)一步走低。

萬和證券認(rèn)為，從整體來看，近一年房地產(chǎn)指數(shù)行情表現(xiàn)相對(duì)較差。截至9月17日，滬深300指數(shù)與申萬一級(jí)房地產(chǎn)指數(shù)近年累計(jì)漲跌幅分別為-16.61%與-27.08%；申萬一級(jí)房地產(chǎn)指數(shù)近一年的前復(fù)權(quán)現(xiàn)金分紅漲跌幅在28個(gè)申萬一級(jí)行業(yè)中排名第17位。房地產(chǎn)板塊市盈率為9.53倍，在行業(yè)排名中靠后，僅高于鋼鐵與銀行的估值。

東吳證券認(rèn)為，地產(chǎn)板塊估值處于相對(duì)低位。截至9月份，地產(chǎn)板塊市盈率和市凈率均低于全部A股。從歷史估值情況來看，申萬一級(jí)房地產(chǎn)板塊PE一路下行，相對(duì)上證指數(shù)和滬深300的溢價(jià)倍數(shù)已從2015年9月18日的1.58倍和1.88倍下降至2018年9月17日的0.81倍和0.88倍。預(yù)計(jì)地產(chǎn)板塊下半年下行壓力較小，加之目前估值較低，因此具有一定的配置價(jià)值。

上海投資者：房地產(chǎn)被低估但也應(yīng)謹(jǐn)慎

今年半年報(bào)顯示房地產(chǎn)公司業(yè)績普遍增長，但房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)卻一直不溫不火。目前房地產(chǎn)板塊上市公司估值普遍在10倍市盈率左右，這樣的房地產(chǎn)股票是否有投資價(jià)值？

不少上海投資者認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)公司業(yè)績向好，但未能傳導(dǎo)到股價(jià)上，主要是受調(diào)控政策的影響。目前板塊整體估值不高，具有一定投資價(jià)值，但還是要選擇里面的龍頭企業(yè)。

A股上市房企估值幾何？

昨天上午交易時(shí)段，港股房地產(chǎn)板塊全線下跌，今天上午，A股房地產(chǎn)股票也幾乎全線下跌。

今年以來，A股房地產(chǎn)板塊跌幅超過25%，板塊內(nèi)共有138家上市公司，其中只有12家股價(jià)上漲，51家上市公司股價(jià)下跌超過30%，跌超50%有7家，分別為*ST天業(yè)，下跌73.7%，大港股份下跌68.4%，粵泰股份下跌58.8%，中弘股份下跌53.1%，光大嘉寶下跌51.9%，亞太實(shí)業(yè)下跌51.3%，海航基礎(chǔ)下跌50%。

其中，在市值超百億的49家上市公司中，市盈率在10倍以下的有29家，市盈率最低的分別為廣宇發(fā)展、嘉凱城、金地集團(tuán)、首開股份和榮盛發(fā)展，市盈率都在6倍以下。凈資產(chǎn)收益率在5%以上的有28家，排名靠前的是中天金融、華夏幸福、廣宇發(fā)展、華業(yè)資本和陸家嘴，凈資產(chǎn)收益率都在10%以上。資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的有19家，最高的是中南建設(shè)、綠地控股、綠城控股、信達(dá)地產(chǎn)和陽光城，負(fù)債率都在85%以上。

除此之外，市值最靠前的幾家龍頭房企的市盈率都在10倍以下，凈資產(chǎn)收益率在5%到16%之間。

來源：央視財(cái)經(jīng)《交易時(shí)間丨陸家嘴觀察》