對標(biāo)“美好生活” 房企進(jìn)入新一輪多元化競速

每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

8月28日，加州，法拉第未來宣布FF91首輛預(yù)產(chǎn)車下線；同日，香港，恒大舉行上半年業(yè)績發(fā)布會，凈負(fù)債率大降逾30個(gè)百分點(diǎn)。相距16個(gè)時(shí)區(qū)的發(fā)布會，正是恒大多元化的加減法。

圖片來源：視覺中國

房企布局多元化業(yè)務(wù)已成為一種主流，TOP20房企幾乎已找不到純地產(chǎn)開發(fā)定位的企業(yè)。

戴德梁行大中華區(qū)資本市場主管及環(huán)球董事李志榮認(rèn)為，房企已經(jīng)不再簡單追求規(guī)模和增速。一方面，轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型，進(jìn)行多元化布局，積極拓展業(yè)務(wù)線，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈；另一方面，通過開展長期持有型業(yè)務(wù)，把優(yōu)質(zhì)物業(yè)盤活，享有長期增值機(jī)會，通過資本市場來實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展。

更名彰顯多元化布局

多元化發(fā)展成為房企的必然選擇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2016年至今已有10多家房企因布局多元化業(yè)務(wù)而更名，紛紛去除“地產(chǎn)”、“置業(yè)”等字眼，取而代之的是“集團(tuán)”。

易居（中國）企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱分析稱，緊抓美好生活升級巨大需求機(jī)會，開發(fā)商急于擺脫“地產(chǎn)”的標(biāo)簽，多元化是房企又一次探索商業(yè)模式的集體選擇。在龍頭房企的帶動下，產(chǎn)業(yè)資源整合和運(yùn)營能力將成為大開發(fā)商比拼的主要戰(zhàn)場。從這個(gè)角度看，房企未來有可能形成新一輪排位。

例如，2016年5月，雅居樂地產(chǎn)更名為雅居樂集團(tuán)，除了地產(chǎn)主業(yè)外，還包括物業(yè)服務(wù)、環(huán)保、教育、酒店、建設(shè)、房管等。2016年7月，恒大地產(chǎn)更名為中國恒大集團(tuán)，以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，金融、健康為兩翼，以文化旅游為龍頭，還布局高科技、保險(xiǎn)等多元業(yè)務(wù)。今年6月，龍湖地產(chǎn)正式更名為龍湖集團(tuán)，除物業(yè)開發(fā)外，還布局商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、長租公寓等。

此外，合景泰富、朗詩、時(shí)代、中駿等規(guī)模房企也都加入了更名浪潮。

克而瑞研究中心分析稱，對于多數(shù)大型品牌房企而言，更名的意義主要在于企業(yè)定位升級，進(jìn)一步促進(jìn)多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展，提升綜合實(shí)力。未來會有越來越多房企往綜合業(yè)務(wù)方向發(fā)展，考驗(yàn)房企的將是地產(chǎn)開發(fā)銷售能力和綜合運(yùn)營能力。

多元化是實(shí)力基礎(chǔ)上的業(yè)務(wù)再造

在丁祖昱看來，房企依托地產(chǎn)開發(fā)的延伸運(yùn)營，如商業(yè)、教育、物業(yè)，能夠?yàn)樽≌峁┰鲋?。而圍繞美好生活的布局，如文娛、醫(yī)養(yǎng)、旅游，通過產(chǎn)業(yè)運(yùn)營帶動開辟嶄新工作空間，也創(chuàng)造了住宅消費(fèi)需求，這是當(dāng)下很多房企多元化的邏輯基礎(chǔ)。但真正的多元化，應(yīng)該是在實(shí)力基礎(chǔ)上的業(yè)務(wù)再造和升級，否則產(chǎn)業(yè)就只能淪為延續(xù)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的手段。

其實(shí)，恒大自2010年起先后進(jìn)入足球、商業(yè)地產(chǎn)、文化、百貨、礦泉水、糧油、畜牧業(yè)、乳業(yè)、母嬰、整形醫(yī)療等行業(yè)，搭建起一個(gè)復(fù)雜而龐大的體系，但并沒有取得良好成果，業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為其新進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)與恒大地產(chǎn)主業(yè)無協(xié)同效應(yīng)。

直到2017年年度工作會議，董事長許家印正式宣布，恒大集團(tuán)已完成多元化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)布局，形成了四大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)——地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游，并表示在多元化方面不會再像以前那樣在新的產(chǎn)業(yè)、新的領(lǐng)域做大量調(diào)研、探索和投資。

但是今年4月，恒大牽手中科院，計(jì)劃10年投資1000億元布局高科技領(lǐng)域。這也意味著，恒大仍在繼續(xù)探索多元化，尋求新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。

萬科董事會主席郁亮此前公開坦言，未來不能根據(jù)哪個(gè)行業(yè)賺錢多就做什么，在符合方向的前提下，選擇空間大的行業(yè)才有機(jī)會。

早在2014年，郁亮就提出，未來十年萬科要做到萬億大市值，希望傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)與新業(yè)務(wù)能夠各占半壁江山。

2018年初，萬科重新定位城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，這是繼城市配套服務(wù)商之后，萬科的又一次戰(zhàn)略調(diào)整。除了鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢外，萬科將租賃住宅確定為核心業(yè)務(wù)，同時(shí)積極拓展商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營、物流倉儲服務(wù)、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等業(yè)務(wù)。

無獨(dú)有偶，融創(chuàng)中國董事會主席兼執(zhí)行董事孫宏斌2017年也公開表示，10年后希望其他業(yè)務(wù)占到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一半，轉(zhuǎn)型消費(fèi)升級。不過，孫宏斌一直強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是融創(chuàng)的絕對主力，不論是對樂視的失敗投資，還是之后與萬達(dá)的合作，都是消費(fèi)升級的表征。

克而瑞研究中心分析稱，多元化業(yè)務(wù)在為房企提供利潤增長的同時(shí)，也讓其銷售結(jié)構(gòu)更為穩(wěn)定，讓房企多一項(xiàng)制勝的籌碼。長遠(yuǎn)來看，隨著創(chuàng)新業(yè)務(wù)占比的不斷抬升，或?qū)⒃谖磥泶娴禺a(chǎn)成為房企主營業(yè)務(wù)，甚至實(shí)現(xiàn)分拆上市。

圖片來源：視覺中國

美好生活或成多元化新方向

實(shí)際上，房企在多元化業(yè)務(wù)布局中也存有共性?？硕饘Ψ科笄?0強(qiáng)的多元化產(chǎn)業(yè)布局介入度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，對長租公寓、醫(yī)養(yǎng)/康養(yǎng)、特色小鎮(zhèn)、聯(lián)合辦公等空間類產(chǎn)品，房企30強(qiáng)介入度已非常高。

丁祖昱分析稱，房企開辟多產(chǎn)業(yè)發(fā)展新賽道，一方面源于地產(chǎn)開發(fā)天花板的約束，開發(fā)商努力向外看；另一方面，社會需求的變化也促使開發(fā)商緊追趨勢，進(jìn)行業(yè)務(wù)擴(kuò)充，為未來業(yè)務(wù)增量尋找空間，美好生活已成為房企追逐的新風(fēng)向。

比如，在租購并舉的政策指引下，住房租賃業(yè)務(wù)成為眾多房企多元化的主流，萬科、龍湖、碧桂園、招商蛇口、金地等多數(shù)房企均已布局，更有房企將住房租賃業(yè)務(wù)確定為核心業(yè)務(wù)。

此外，物業(yè)服務(wù)也是眾多房企多元化發(fā)展的著力點(diǎn)?；幽攴植鸩噬睿G城集團(tuán)分拆綠城服務(wù)，中海地產(chǎn)分拆中海物業(yè)，雅居樂分拆雅生活服務(wù)，碧桂園分拆碧桂園服務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有8家物業(yè)服務(wù)公司在港上市。

就今年2月獨(dú)立上市的雅生活而言，上半年?duì)I收14.06億元，占雅居樂集團(tuán)總營收的5.8%。雅居樂副總裁潘智勇在2018年中期業(yè)績會上分析稱，之所以多元化，是因?yàn)闆]有放棄地產(chǎn)，地產(chǎn)還是未來5～10年的重點(diǎn)行業(yè)。但是要考慮兩個(gè)問題，一是協(xié)同效應(yīng)怎么發(fā)揮；二是風(fēng)險(xiǎn)如何有效分散。按照地產(chǎn)業(yè)務(wù)和其他產(chǎn)業(yè)平衡計(jì)劃，未來3～5年能做到30%～50%收入的平衡。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房企多元化需要圍繞房地產(chǎn)主業(yè)做上下游拓展，租賃和特色小鎮(zhèn)都強(qiáng)調(diào)房企在運(yùn)營方面的能力，改變過去一賣了之的傳統(tǒng)模式。

劉澄指出，經(jīng)營型產(chǎn)品的收入結(jié)構(gòu)、融資模式與房地產(chǎn)開發(fā)完全不同，而房企正是在這方面缺乏經(jīng)驗(yàn)。房企進(jìn)入長租公寓還處于人才儲備階段，尚未形成具備自身經(jīng)營特點(diǎn)的成熟模式。多元化業(yè)務(wù)布局蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)主要在于利潤能否如期兌現(xiàn)，以及長期持有物業(yè)的資金壓力。