中國金茂2018年中報：合約銷售718億元，核心凈利同比增長43%

8月28日，中國金茂發(fā)布2018年中報，錄得合約銷售金額718億元，同比增長198%。實現核心凈利潤約32億元，同比增長43%。綜合整體財務狀況、現金流產生能力和未來發(fā)展資金需求各因素，2018年中國金茂繼去年派發(fā)“上市十周年特別股息”后，首次派發(fā)中期股息，每股12港仙。

在2017年年報業(yè)績會上，管理層表示2018年公司業(yè)績目標為簽約額超50%復合增長，完成千億以上簽約銷售業(yè)績。而8月28日，中國金茂高層在業(yè)績會現場透露：2018年以來，金茂銷售增幅強勁，截止7月底已經完成789億人民幣簽約額，本次半年業(yè)績發(fā)布前一周已經突破800億簽約。接下來4個月時間，中國金茂仍將處于強銷期，有900億貨值可推。目前公司內部已經將銷售業(yè)績沖刺指標上調至全年1200億，管理層表示有信心而且希望超額完成該目標。

（從左到右分別為投資者關系總監(jiān)鄭秋平先生、執(zhí)行董事兼首席財務官江南先生、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官李從瑞先生、執(zhí)行董事兼高級副總裁宋镠毅先生）

穩(wěn)健的高增長

中國金茂2018年上半年總計實現營收約219.37億元，各板塊業(yè)務全面上揚，物業(yè)開發(fā)、物業(yè)租賃、酒店經營三大板塊同比分別實現23%、13%和1%的增長率。三大板塊業(yè)務中，物業(yè)開發(fā)板塊實現營收195.05億元，占公司總收入89%。

營收增長的同時，中國金茂合理拓展土地儲備。在業(yè)績會上，中國金茂管理層透露，2018年1-7月，中國金茂已經在全國20座熱點城市，收購了29個優(yōu)質項目，計容建面達541萬平方米。其中，濟南、西安、徐州、泉州、常州和南通6個城市為中國金茂首次落子。從1-7月金茂拿地資金投入比例上看，上海、天津、無錫位居前三，成都、西安、佛山、杭州、武漢緊隨其后?？梢钥闯?，中國金茂仍堅持優(yōu)勢城市、優(yōu)勢土地策略，重點布局一線及核心二線城市。

值得一提的是，在業(yè)務快速發(fā)展，土地儲備擴容的情況下，中國金茂財務依舊穩(wěn)健，截止2018年上半年公司凈負債率66%，相比2017年末69%的負債率略有下降，低于大部分同行企業(yè)。

而得益于中國金茂央企背景及公司優(yōu)質的實力，中國金茂資金成本控制能力出色。2018年上半年中國金茂共進行三次融資活動：發(fā)行12.5億人民幣點心債，3年期，利率5.2%；發(fā)行30億熊貓票據，3年期，利率4.99%；獲得80億港幣銀團貸款，3年期利率Hibor+145bp，5年期利率Hibor+165bp。中報顯示，中國金茂2018年上半年融資成本為4.98%。

基于穩(wěn)健而高效的增長，多家機構持續(xù)看好中國金茂。標普全球、穆迪分別維持中國金茂「BBB-」、「Baa3」評級。中誠信證評評級為「AAA」。光大證券8月17日研報稱中國金茂資源稟賦獨特，一級開發(fā)利潤豐厚，在房地產資金面緊縮情況下，中國金茂融資成本優(yōu)勢將利于公司后續(xù)介入并購獲取資源。

持續(xù)增長的業(yè)績與土地儲備，優(yōu)秀的利潤獲取能力，穩(wěn)健的財務，強大的融資成本優(yōu)勢以及機構看好充分說明中國金茂的增長是穩(wěn)健的高增長，也為中國金茂未來戰(zhàn)略的實施打下扎實基礎。

聚焦城市運營

中國金茂持續(xù)的高增長源自其長期以來對城市運營商定位的堅持。

中國金茂是城市運營先行者，其相關經驗可以追溯到上世紀的上海浦東陸家嘴建設。2015年，中國金茂宣布戰(zhàn)略升級，正式明確了城市運營商的戰(zhàn)略定位。2018年，中國金茂繼續(xù)以“釋放城市未來生命力”為愿景，充分發(fā)揮城市運營方面的經驗，堅持以規(guī)劃驅動為牽引，以資本驅動為基石，推動城市升級與產業(yè)升級，助力政府打造城市新核心。

2018年上半年中國金茂戰(zhàn)略簽約6個城市運營項目，提前完成2017年報業(yè)績會上計劃簽約5個城市運營項目目標，且所簽6個城市運營項目均是熱點一二線城市的大體量項目。其中蘇州張家港高新區(qū)智慧科學城建筑面積達450萬平方米，青島西海岸新區(qū)創(chuàng)新科技城建筑面積440萬平方米，為后期新增土地儲備提供充分空間。在半年業(yè)績會上，中國金茂表示，未來五年，旗下城市運營項目占比將達到60%。

中國金茂城市運營端的自信源于其獨特的城市運營理念。在項目前期中國金茂注重以規(guī)劃和資金驅動項目。中國金茂一方面積極發(fā)揮專業(yè)能力，以整體性、系統(tǒng)性、前瞻性、科學性的規(guī)劃溝通政府，實現功能多元化、產業(yè)高端化、城市國際化。另一方面結合公司資金及信用優(yōu)勢，發(fā)揮金茂資本在拓展資金渠道、助力產業(yè)落地等方面的作用，以資本撬動區(qū)域開發(fā)，實現以投引產。

而在具體城市運營項目過程中，中國金茂重點推動項目在產業(yè)和城市方面雙升級。在產業(yè)方面，中國金茂發(fā)揮金茂綠建在科技產業(yè)領域的帶動力，同時聚焦大文化、大健康、大科技三大產業(yè)，通過產業(yè)合作和產業(yè)孵化，推動城市產業(yè)升級。以廣州生命科學城為例，中國金茂打通母公司中化集團內部及上下游產業(yè)鏈相關資源，打造集種業(yè)總部基地、交易會展平臺、成果轉化、高峰論壇永久會址、休閑觀光、科普旅游及種業(yè)文化等功能為一體的全國第一個以種業(yè)為產業(yè)特征的特色小鎮(zhèn)。

在城市方面，中國金茂依托在品質住宅、高端酒店、精品商業(yè)、5A級寫字樓領域積累的產品優(yōu)勢與品牌影響力，帶動城市消費升級與城市功能升級。上海星外灘、長沙梅溪湖國際新城及南京青龍山國際生態(tài)新城均是中國金茂在城市升級方面的扛鼎力作。而在新簽約的蘇州張家港高新區(qū)產城項目，中國金茂將為張家港高新區(qū)引進高端的商業(yè)、教育、醫(yī)療等服務機構，進一步完善提升城市功能。

可以說，中國金茂在產業(yè)和城市方面的“雙升級”，不僅提升了土地價值，也實現了城市面貌的更新。中國金茂在城市開發(fā)建設中，秉承著科學至上的理念，以智慧科技為引領、綠色健康為特色，不斷實現著技術創(chuàng)新與產品的升級。在這一過程中，中國金茂踐行其作為央企的社會責任，深度參與到中國新型城市化進程的建設中去，一方面打造了諸多城市名片，另一方面也助力于消費升級、改變現代都市生活方式、提升了城市人群的生活品質。

（圖為長沙梅溪湖國際新城）

持續(xù)提升產品力

產品力一直是中國金茂業(yè)績穩(wěn)健高速增長的內核。

作為中國金茂最具代表性的府系產品，自開發(fā)北京廣渠金茂府至今，中國金茂秉承“品質筑就更美生活”的使命，堅持“非核心不選，非標桿不筑”的營造原則，為其業(yè)主提供美好品質生活。

作為綠色智慧住宅的開創(chuàng)者和領先者，中國金茂府系作品始終將“因地制宜、被動優(yōu)先、高效健康”作為產品的核心設計理念，從綠色規(guī)劃設計、綠色部品部件、綠色施工、綠色物業(yè)運營的完整產業(yè)鏈入手，系統(tǒng)性整合12大綠色建筑科技，打造出美觀與節(jié)能兼顧的高效建筑維護系統(tǒng)，健康又舒適的毛細管網、新風系統(tǒng)，地源泵系統(tǒng)等，以綠色節(jié)能、智慧科技的核心競爭力滿足人們對于美好生活的更高要求。

比如府系首發(fā)之作北京廣渠金茂府以科技系統(tǒng)打造綠色人居，俘獲市場認可；上海大寧金茂府、北京金茂府又成為中國前兩個獲得的英國BREEAM四星認證的住宅項目，比肩英國首相府、倫敦海德公園1號。

目前無論品質還是規(guī)模，金茂府都已成為中國高端改善住宅領域的引領者。據賽維公司調研數據顯示，2017年一線品牌開發(fā)商的滿意度平均值在85%，而賽維對亦莊金茂府抽樣的300多戶家庭的滿意度調查中，入住業(yè)主的滿意度高達95%。

府系產品成就了中國金茂。截至目前，全國21座城市累計布局39個金茂府項目，其總體貨值已接近4000億。2018年上半年，金茂府再次以有力的市場表現回饋中國金茂的匠心。北京亦莊金茂府、上海大寧金茂府、天津海河金茂府、武漢東湖金茂府等項目均在市場獲得很好的市場銷售業(yè)績和口碑。

（圖為上海大寧金茂府）

盡管對品質的堅持其實是中國金茂踐行央企責任的基本表現，但卻已讓中國金茂收獲了業(yè)主的信賴，為未來中國金茂的長期增長打下口碑及市場基礎。而無論房地產行業(yè)如何發(fā)展，人們對美好生活的追求，對居住品質的追求始終如一。中國金茂在房地產白銀時代，在行業(yè)集中度越來越高的今天，步履穩(wěn)健而戰(zhàn)略堅定，錘煉產品基本功，正以地產優(yōu)等生的姿態(tài)迎接消費升級時代背景下行業(yè)下一個十年。