地產投資增速重回兩位數 警惕漲聲背后三大“暗潮”

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

國家統計局8月14日上午公布前7月全國房地產開發(fā)投資和銷售情況。前7個月，全國房地產開發(fā)投資65886億元，同比增長10.2%。其中，住宅投資46443億元，占房地產開發(fā)投資的70.5%；增速提高0.6個百分點，增至14.2%。此前，該指標出現“三連跌”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者：“這應該說是今年表現最好的數據，一方面在全國房地產銷售端管控如此嚴厲的情況下，供給端表現不但沒有下跌，反而處于高位；另一方面，開發(fā)投資（增長）依然位于兩位數水平，多少說明了房地產開發(fā)投資表現略偏熱。一個很重要因素在于，當前對于閑置土地等查處比較嚴厲，同時各地也在積極督促房企開工，這會帶來開發(fā)投資數據表現比較強勁，利好‘補庫存’工作的開展。”

漲聲之下三大“暗潮”

報告顯示，1～7月，商品房銷售面積89990萬平方米，銷售總金額78300億元，同比分別增長4.2%和14.4%，增速比1-6月份分別提高0.9和1.2個百分點。值得注意的是，東部地區(qū)商品房銷售總面積下降，但銷售總金額仍然增加仍然提速；中西部地區(qū)則出現銷售面積和金額雙雙同比兩位數上漲；東北部地區(qū)銷售面積基本持平，銷售金額也呈兩位數增長。

前7個月全國土地購置面積13818萬平方米，同比增幅11.3%；土地成交價款6619億元，同比增長21.9%。

58安居客房產研究院首席分析師張波指出，漲聲背后存在著三大“暗潮”。

一是銷售面積增長之下，三四線城市去庫存正在發(fā)生變化，蜜月期可能提前結束。隨著PSL（抵押補充貸款）收緊，國開行總行收回了項目的審批權，三四線將迎來政策收緊期。

二是土地成交價款6619億元，增長21.9%，但流拍也在快速增加。從58安居客房產研究院跟蹤監(jiān)測的數據來看，截至7月，一線城市流拍地塊已達11宗，250多個三四線城市也有315宗地塊流拍。但土地流拍既不代表房企在勒緊褲帶過冬，也不代表市場撿漏機會增多，而是房企對于后市保持的謹慎度在不斷提升。品牌房企在不斷追求市場規(guī)模的同時，對于未來風險的認識在進一步提升。

三是開發(fā)投資增長之下，貸款金額依然下降。雖然全國房地產開發(fā)投資65886億元，同比增長10.2%，但也要看到7月貸款金額在下降，其中國內貸款14045億元，下降6.9%；利用外資33億元，下降70.1%。央行7月的放水動作并未在房企端形成快速影響，在下半年整體經濟形勢由“去杠桿”變“穩(wěn)杠桿”的大背景下，貨幣政策的閘門雖然開始調松，但房企資金面“干渴度”的緩解難度依然較大。

下半年預判：地價、房價、預期“三穩(wěn)定”

張波表示，穩(wěn)定依然是下半年重點，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，確保市場穩(wěn)定，也意味著不但要控制房價，還會對于地價和預期有穩(wěn)定要求。而穩(wěn)定預期是難點，目前不同城市用戶的需求正在分化。

安居客線上監(jiān)測數據顯示，7月全國用戶找房熱度環(huán)比上漲1.0%，一線城市找房熱度上升明顯，漲幅為11.7%，二線城市找房熱度環(huán)比下跌3.4%，三四線城市環(huán)比上漲1.8%。從具體城市漲幅來看，二到六位集中在三四線城市，分別為鞍山、東莞、汕頭、秦皇島、徐州。

“總體來看，受政策和市場影響，樓市正朝著更為理性的方向發(fā)展。”張波表示，“包括二三線城市在內的商品房價格將首先出現滯漲或上漲乏力，部分城市的二手房房價或出現明顯回調，部分二三線城市的二手房成交量或將出現下滑，有價無市的局面或將出現在部分二三線城市的二手房市場。”