地產(chǎn)投資增速重回兩位數(shù) 警惕漲聲背后三大“暗潮”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

國家統(tǒng)計(jì)局8月14日上午公布前7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。前7個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長(zhǎng)10.2%。其中，住宅投資46443億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的70.5%；增速提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，增至14.2%。此前，該指標(biāo)出現(xiàn)“三連跌”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“這應(yīng)該說是今年表現(xiàn)最好的數(shù)據(jù)，一方面在全國房地產(chǎn)銷售端管控如此嚴(yán)厲的情況下，供給端表現(xiàn)不但沒有下跌，反而處于高位；另一方面，開發(fā)投資（增長(zhǎng)）依然位于兩位數(shù)水平，多少說明了房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)略偏熱。一個(gè)很重要因素在于，當(dāng)前對(duì)于閑置土地等查處比較嚴(yán)厲，同時(shí)各地也在積極督促房企開工，這會(huì)帶來開發(fā)投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)比較強(qiáng)勁，利好‘補(bǔ)庫存’工作的開展。”

漲聲之下三大“暗潮”

報(bào)告顯示，1～7月，商品房銷售面積89990萬平方米，銷售總金額78300億元，同比分別增長(zhǎng)4.2%和14.4%，增速比1-6月份分別提高0.9和1.2個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，東部地區(qū)商品房銷售總面積下降，但銷售總金額仍然增加仍然提速；中西部地區(qū)則出現(xiàn)銷售面積和金額雙雙同比兩位數(shù)上漲；東北部地區(qū)銷售面積基本持平，銷售金額也呈兩位數(shù)增長(zhǎng)。

前7個(gè)月全國土地購置面積13818萬平方米，同比增幅11.3%；土地成交價(jià)款6619億元，同比增長(zhǎng)21.9%。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，漲聲背后存在著三大“暗潮”。

一是銷售面積增長(zhǎng)之下，三四線城市去庫存正在發(fā)生變化，蜜月期可能提前結(jié)束。隨著PSL（抵押補(bǔ)充貸款）收緊，國開行總行收回了項(xiàng)目的審批權(quán)，三四線將迎來政策收緊期。

二是土地成交價(jià)款6619億元，增長(zhǎng)21.9%，但流拍也在快速增加。從58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來看，截至7月，一線城市流拍地塊已達(dá)11宗，250多個(gè)三四線城市也有315宗地塊流拍。但土地流拍既不代表房企在勒緊褲帶過冬，也不代表市場(chǎng)撿漏機(jī)會(huì)增多，而是房企對(duì)于后市保持的謹(jǐn)慎度在不斷提升。品牌房企在不斷追求市場(chǎng)規(guī)模的同時(shí)，對(duì)于未來風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)在進(jìn)一步提升。

三是開發(fā)投資增長(zhǎng)之下，貸款金額依然下降。雖然全國房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元，同比增長(zhǎng)10.2%，但也要看到7月貸款金額在下降，其中國內(nèi)貸款14045億元，下降6.9%；利用外資33億元，下降70.1%。央行7月的放水動(dòng)作并未在房企端形成快速影響，在下半年整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)由“去杠桿”變“穩(wěn)杠桿”的大背景下，貨幣政策的閘門雖然開始調(diào)松，但房企資金面“干渴度”的緩解難度依然較大。

下半年預(yù)判：地價(jià)、房?jī)r(jià)、預(yù)期“三穩(wěn)定”

張波表示，穩(wěn)定依然是下半年重點(diǎn)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保市場(chǎng)穩(wěn)定，也意味著不但要控制房?jī)r(jià)，還會(huì)對(duì)于地價(jià)和預(yù)期有穩(wěn)定要求。而穩(wěn)定預(yù)期是難點(diǎn)，目前不同城市用戶的需求正在分化。

安居客線上監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月全國用戶找房熱度環(huán)比上漲1.0%，一線城市找房熱度上升明顯，漲幅為11.7%，二線城市找房熱度環(huán)比下跌3.4%，三四線城市環(huán)比上漲1.8%。從具體城市漲幅來看，二到六位集中在三四線城市，分別為鞍山、東莞、汕頭、秦皇島、徐州。

“總體來看，受政策和市場(chǎng)影響，樓市正朝著更為理性的方向發(fā)展。”張波表示，“包括二三線城市在內(nèi)的商品房?jī)r(jià)格將首先出現(xiàn)滯漲或上漲乏力，部分城市的二手房房?jī)r(jià)或出現(xiàn)明顯回調(diào)，部分二三線城市的二手房成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)下滑，有價(jià)無市的局面或?qū)⒊霈F(xiàn)在部分二三線城市的二手房市場(chǎng)。”