深圳：搶房瘋狂政策嚴(yán)厲 房價拉鋸“胳膊擰大腿”

每經(jīng)記者 袁恩澤 董青枝    每經(jīng)編輯 林菁晶    

圖片來源：深圳中原研究中心

今年3月，深圳市針對二手房交易，統(tǒng)一成交價、評估價以及網(wǎng)簽價，并以此來計(jì)稅以及申請貸款；5月，首例搖號買房樓盤招商雙璽的入市，業(yè)內(nèi)將此解讀為限價的必然結(jié)果，限價+搖號或成未來調(diào)控標(biāo)配；再到最近7月底，政府“打補(bǔ)丁”式的出臺新的樓市調(diào)控政策。

至此，深圳市新建商品住宅均價保持21個月連降，實(shí)現(xiàn)了房價環(huán)比不增長、逐步有回落的調(diào)控目標(biāo)。

限價搖號下難掩瘋狂

限價政策的原意是踐行“房住不炒”的理念，讓更多人以可以承受的價格買房。在深圳，連續(xù)三個項(xiàng)目的搖號選房，將樓市熱情推到了近兩年的一個高峰。

今年5月，招商雙璽三期取得預(yù)售證，此次開盤是深圳首個采取政府監(jiān)督搖號開盤的項(xiàng)目。彼時，167套房源備案價均為12萬元/平方米，價格區(qū)間在8.17萬-15.42萬元/平方米。整體均價在12萬左右，算下來一套的價格大部分在兩千萬以上。

而即便如此，還是被市場認(rèn)為“劃算”，因?yàn)樵摌潜P附近的半島城邦價格已經(jīng)賣到了14萬+，而這里的低樓層還有8萬的價格。購房者需要提前交過500萬誠意金才拿到搖號資格，666人認(rèn)籌，凍結(jié)資金33.3億元，167套房源被搶購一空。

6月15日，萬科蛇口公館也采用搖號選房，只不過這次是采取官方搖號系統(tǒng)開盤。均價8.55萬元/平方米，最低7.97萬元/平方米。萬科蛇口公館在前海公證處，使用公證處的系統(tǒng)，對通過資料審核并完成誠意登記手續(xù)的誠意客戶進(jìn)行搖號，以確定選房順序。繳納誠意金的客戶總共為669組，均為自然人，萬科蛇口公館此次開盤的可售房源為194套。669人搶194套，中簽率29%左右。

對比周邊項(xiàng)目均價，萬科蛇口公館具有相當(dāng)大的優(yōu)勢。和其他新房搖號的城市一樣，參與搖號，中簽即掙錢，是認(rèn)籌者眾多的主要原因。據(jù)了解，周邊二手房棲游記在售，掛盤價格區(qū)間為6.7萬~9.7萬元/平方米；港灣花園在售，價格區(qū)間約6萬~7.4萬元/平方米；周邊賣得最好的二手房是春樹里，成交價格為5.7萬~8.2萬元/平方米。

6月27日，華潤城潤府三期開盤。據(jù)深圳華潤城官方消息，本次三期共741套住宅，戶型為89~190平方米的2~4房，將采取線上認(rèn)籌和官方搖號的方式銷售，誠意金200萬。預(yù)售住宅備案價格為7.53萬-9.27萬元/平方米。

地處南山核心地段，近萬象天地、地鐵站，帶南山外國語學(xué)校（集團(tuán)）旗下新大沖小學(xué)及九年一貫制科華學(xué)校學(xué)區(qū)，此前的一期、二期開盤均引發(fā)大量關(guān)注。據(jù)中介網(wǎng)上顯示，華潤城潤府一期二手房掛牌價為10~11萬元/平方米。周邊二手房均價也在9萬元/平方米左右。最低約800萬的總價、8萬多的單價，讓更多剛需人群“摩拳擦掌”。

據(jù)深圳華潤城微信公眾號6月28日晚間披露，本次公證選房于6月28日上午7點(diǎn)啟動簽到，9點(diǎn)客戶開始進(jìn)入選房區(qū)選房，在17點(diǎn)32分公證搖號762號時，本次推售的741套住宅房源售罄。即不滿9個小時741套住宅房源售罄。

對比以上三個搖號樓盤發(fā)現(xiàn)，這些“遭搶”樓盤的地段、配套等都比較好，屬于稀缺資源。大部分購房者看好深圳未來發(fā)展，持有核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保值增值；其次在限價下，價格低于消費(fèi)者預(yù)期，有“買到即賺到”的心態(tài)；再次就是資金需要釋放，畢竟房產(chǎn)相對股市、理財(cái)產(chǎn)品來說比較有保障，也可以改善居住需求。

圖片來源：視覺中國

新房二手房價格倒掛

“限價”環(huán)境下，深圳樓市新入市的新房與周圍二手房價格形成倒掛，新房成為了市場上的“香餑餑”。購房群體遠(yuǎn)大于房源數(shù)量，優(yōu)質(zhì)新房往往一房難求，“喝茶費(fèi)”、“提前訂房”等違規(guī)操作的傳聞不絕于耳。

“鎂刻地產(chǎn)”記者了解到，包括華潤城潤府三期、中洲灣一期、華強(qiáng)城一期等項(xiàng)目更是在開盤前接連發(fā)布聲明，以正視聽。對于海上世界雙璽花園三期二、三棟銷售將采取“政府監(jiān)督抽簽選房”，深圳地產(chǎn)圈的輿論場也一時嘩然。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限價背景下一二手房價格倒掛中長期存在，當(dāng)新房供應(yīng)體量達(dá)到比較大規(guī)模時，二手房價格將向新房靠攏回歸，這也是政府希望達(dá)到的目的——引導(dǎo)房價穩(wěn)中回落。

實(shí)際上，出現(xiàn)搖號搶房現(xiàn)象，“限價”政策不過只是表面原因，而根源出在供求關(guān)系上。而 “限價”作為最近一輪樓市限購政策的主要內(nèi)容之一，即便頗受爭議，但與限購、限貸一樣，發(fā)揮了應(yīng)有的功能。我們可以看到，在一線城市，限價對于遏制房價上漲勢頭的作用不小。

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心市場研究員唐小贊告訴記者，限價一是對新房住宅價格的影響，最直接的就是“10·4”以后的新房住宅價格的連跌，從近22個月均價走勢看，大趨勢更傾向于新房價格趨穩(wěn)，且隨著限價政策的持續(xù)執(zhí)行，價格平穩(wěn)的預(yù)期不會發(fā)生改變。此外，由于新房二手的價格的聯(lián)動作用，在新房價格預(yù)期穩(wěn)定的情況下，二手住宅的均價也基本穩(wěn)定，僅小幅微漲，呈緩慢爬坡態(tài)勢。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端分析稱，總體上深圳新房市場呈現(xiàn)個盤異?；馃崤c整體低位趨穩(wěn)并存的現(xiàn)象。新房限價嚴(yán)格與周邊的二手房價格倒掛，在一定程度上吸引了部分投資投機(jī)需求。不過限價是一個過程，相信一二手房價格的剪刀差會越來越小，目前的新房預(yù)售價格相當(dāng)于給了市場一個參考價。

調(diào)控政策再加碼

7月31日，深圳樓市調(diào)控升級：暫停企事業(yè)法人單位購買新建商品住房和二手住房；供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售，個人、企事業(yè)單位新購買的商務(wù)公寓5年內(nèi)限售；居民家庭新購買的新建商品住房和二手住房3年內(nèi)限售。此外，離婚2年內(nèi)申請住房貸款，貸款首付款比例不低于七成；但離婚前無房無貸仍按三成執(zhí)行，僅有一套房按五成執(zhí)行，購房前2年內(nèi)有兩次及以上離婚記錄按七成執(zhí)行。

圖片來源：深圳中原研究中心

至此，深圳樓市在經(jīng)過一年多的嚴(yán)格調(diào)控政策后，創(chuàng)下了一手房連降21個月的紀(jì)錄，為何再次加碼調(diào)控政策成為嚴(yán)厲調(diào)控的對象？

深圳市政府在解讀新政時表示，盡管市場基本平穩(wěn)，但房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作現(xiàn)場仍然存在，特別是新房市場，近期出現(xiàn)了企業(yè)參與炒房、個人借助離婚炒房、利用商務(wù)公寓炒房等現(xiàn)象，對房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來不利影響。

8月3日，深圳市政府通過深圳政府在線正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，這也意味著深圳版“房改”方案正式落地。

此次意見與前期的征求意見稿總體思路相同，意味著未來18年(2018-2035)深圳的住房發(fā)展大方針出臺，業(yè)內(nèi)把此次政策解讀為深圳的“二次房改”。

《意見》總體設(shè)計(jì)為，堅(jiān)持以住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，突出多層次、差異化、全覆蓋，針對不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系。充分發(fā)揮政府、企業(yè)、社會組織等各類主體作用，優(yōu)化調(diào)整增量住房結(jié)構(gòu)，盤活規(guī)范存量住房市場。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，這是深圳住房制度改革歷史上最重要的文件，是精準(zhǔn)落實(shí)中央“房住不炒”戰(zhàn)略的落地性文件，是將深刻影響深圳未來多年住房供需關(guān)系體系的長期指導(dǎo)性文件。從某種意義上說，這份文件代表了大灣區(qū)未來房地產(chǎn)發(fā)展的政策導(dǎo)向，即在基本尊重過去房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)上，以“房住不炒”和“住有所居”的民生價值為導(dǎo)向，實(shí)施住房制度的革命性變革，引導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)而影響國民經(jīng)濟(jì)向更加健康的方向發(fā)展。

購房者觀望情緒增加

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，去年深圳新房供應(yīng)幾乎腰斬，新增供應(yīng)不足之下，深圳房價仍處于高位盤整期。

今年上半年全市共新增預(yù)售項(xiàng)目38個，同比去年上半年下降11%。其中一季度住宅供應(yīng)斷層，連續(xù)兩個月無一住宅項(xiàng)目入市，一度出現(xiàn)“房荒”；二季度以來供應(yīng)逐漸增加，萬科瑧山府、山語海二期、海上世界雙璽、萬科蛇口公館、中海天鉆、華潤城潤府三期六項(xiàng)目均于開盤當(dāng)日告罄。

業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為，下半年隨著資金壓力的增加，預(yù)計(jì)房企將加快推盤節(jié)奏以回籠資金，供應(yīng)量或?qū)⒂兴黾印?/p>

而隨著調(diào)控政策再次加碼，“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前市場短期觀望情緒增加，市場熱度可能下降。但現(xiàn)階段限價政策持續(xù)執(zhí)行，新房的關(guān)注度一時不會消退。

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)控顯示，上周（7.30-8.5）深圳全市新房住宅共成交960套，環(huán)比上漲18.37%；成交面積9.07萬平方米，環(huán)比上漲14.79%；成交均價53958元/平方米，環(huán)比下跌1.72%?？傮w來說，新房住宅量漲價跌。

全市二手住宅共成交1554套，環(huán)比下跌1.65%；成交面積12.41萬平米，環(huán)比下跌3.65%。最近三周，二手住宅過戶量出現(xiàn)輕微三連跌，但總體來講，周度數(shù)據(jù)表現(xiàn)仍相對平穩(wěn)。

上述研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)還顯示，進(jìn)入8月初，新房備案延續(xù)近兩個月以來的速度，加上月初備案量慣例較集中，周度新房成交創(chuàng)2018年以來最高值，也是年內(nèi)首次周度突破900套。7·31新政限定新購買商品住房自取得不動產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓，就新房而言，出證時間一般會晚于購房時間，可以視為限制流通的年限大于3年，短期觀望情緒增加，市場熱度可能下降。

中原地產(chǎn)華潤城一位工作人員告訴記者，7·31新政過去一個星期后，房價比較平穩(wěn)，目前就其所在的片區(qū)二手房市場來看，價格還是比較堅(jiān)挺。

“新房出來，都不夠賣。新盤出來就賣完，在限價的背景下，其實(shí)挺適合剛需客戶買房。二手房方面，價格還是比較堅(jiān)挺，因?yàn)樾碌恼{(diào)控政策限制，3年內(nèi)限售房源少。”上述工作人員表示，從當(dāng)前看，信貸層面偏緊，首套房貸利率全面上浮15%增加了購房成本，限售三年加重部分客戶的觀望情緒，短期內(nèi)買賣雙方狀態(tài)將更為膠著。

深圳新一輪住房新政提出的住房發(fā)展目標(biāo)公布后，對深圳房價將會產(chǎn)生什么影響？對此，深圳市住房建設(shè)局負(fù)責(zé)人公開表示，市場商品住房價格的漲落由多方面因素決定，此次住房新政明確提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施，保障合理住房需求，抑制投資投機(jī)性需求，這些政策的貫徹落實(shí)，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。