中央定調(diào)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲” 地產(chǎn)精英預(yù)判樓市未來(lái)走勢(shì)

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤　    

7月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，引起了房企的高度關(guān)注。

在8月1日開(kāi)幕的2018博鰲房地產(chǎn)論壇上，針對(duì)中央對(duì)房地產(chǎn)的最新定調(diào)，下一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化以及房?jī)r(jià)趨勢(shì)，招商蛇口、五礦地產(chǎn)、陽(yáng)光城、旭輝集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、珠江投資、恒隆地產(chǎn)等多家房企高管在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)均表示，已認(rèn)真學(xué)習(xí)研讀相關(guān)政策，對(duì)未來(lái)一段時(shí)間房?jī)r(jià)走勢(shì)的態(tài)度總體趨于謹(jǐn)慎，并表示存在分化下跌的可能。

觀點(diǎn)1 房?jī)r(jià)穩(wěn)定預(yù)期一旦實(shí)現(xiàn) 可能會(huì)有下跌壓力

五礦地產(chǎn)有限公司黨委書(shū)記、總經(jīng)理何劍波表示，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)會(huì)有一個(gè)天花板，一個(gè)是人口，一個(gè)是政策，房?jī)r(jià)穩(wěn)定預(yù)期一旦實(shí)現(xiàn)，就可能會(huì)出現(xiàn)下跌壓力。

說(shuō)到這一次中央對(duì)房?jī)r(jià)上漲的嚴(yán)格措辭，中原集團(tuán)主席兼總裁施永青直言，抑制房?jī)r(jià)上漲有一定難度。

在他看來(lái)，中央的態(tài)度是很明確的，但價(jià)格是市場(chǎng)最重要的信息，現(xiàn)在中國(guó)的租金回報(bào)率才1.5%~2%，因?yàn)榇蠹叶加X(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)上升，可以彌補(bǔ)租金低的問(wèn)題，如果房?jī)r(jià)不漲，租金回報(bào)率會(huì)回到合理水平。施永青同時(shí)預(yù)計(jì)，明年房?jī)r(jià)可能會(huì)有下行趨勢(shì)。

對(duì)于如今新建住宅售價(jià)被限的問(wèn)題，寶能集團(tuán)高級(jí)副總裁、寶能地產(chǎn)總裁余英則認(rèn)為，現(xiàn)在房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)不在開(kāi)發(fā)商了，以前開(kāi)發(fā)商還希望有一天政策會(huì)放松，現(xiàn)在一點(diǎn)想法都沒(méi)有了。房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)走向平穩(wěn)，他判斷未來(lái)一線(xiàn)城市還能頂住，三四線(xiàn)城市會(huì)出現(xiàn)分化，建議土地、項(xiàng)目還在三四線(xiàn)城市的趕緊賣(mài)了。

至于賣(mài)給誰(shuí)，余英笑著直言，“總有一些人不相信房?jī)r(jià)會(huì)有分化或下跌。”

觀點(diǎn)2 樓市新政收緊的同時(shí) 房?jī)r(jià)會(huì)依然平穩(wěn)

旭輝控股執(zhí)行董事兼主席林中認(rèn)為，在中國(guó)城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)依然影響巨大。此次中央出臺(tái)政策之前，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)大多是上漲的，中央是希望在應(yīng)對(duì)外部環(huán)境變化的時(shí)候進(jìn)行適度的貨幣寬松政策，但到貨幣寬松的時(shí)候，又有可能進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)上漲。

至于政策對(duì)旭輝的影響，林中表示，大部分城市到2020年房?jī)r(jià)都會(huì)比較平穩(wěn)，未來(lái)土地市場(chǎng)也會(huì)回歸理性，開(kāi)發(fā)商的增長(zhǎng)回歸質(zhì)量，產(chǎn)品回歸生活。

全國(guó)人大代表、禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安認(rèn)為，這是歷史上最嚴(yán)的抑制房?jī)r(jià)措辭。房地產(chǎn)事關(guān)民生，又有金融屬性，目前各類(lèi)行業(yè)中負(fù)債比例最高的就是內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)，香港所有地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債比率基本上是在20%到30%之間，而內(nèi)地房企的負(fù)債率卻達(dá)到70%甚至更高。

事實(shí)上，隨著房住不炒、租購(gòu)并舉的方針政策落地，房地產(chǎn)已逐漸向民生功能轉(zhuǎn)變，而投資屬性正不斷弱化，未來(lái)就會(huì)以租賃住房為主，新房銷(xiāo)售總量也會(huì)下降，繼而促使房地產(chǎn)業(yè)的系列調(diào)整。

觀點(diǎn)3 調(diào)控壓力大的城市 房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)略降

區(qū)別于看跌房?jī)r(jià)以及認(rèn)為樓市平穩(wěn)發(fā)展，金科地產(chǎn)聯(lián)席總裁方明富看來(lái)，調(diào)控壓力大的城市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)略降，但總趨勢(shì)是穩(wěn)中略升。

陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌則認(rèn)為，一旦限價(jià)，過(guò)去兩年房企在一線(xiàn)城市的個(gè)別項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)虧損，所以開(kāi)發(fā)商不賣(mài)，房企資金鏈也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，容易導(dǎo)致一連串后續(xù)問(wèn)題。

在如何控制房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題上，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司黨委副書(shū)記、董事、常務(wù)副總經(jīng)理劉偉說(shuō)：“大家現(xiàn)在看到的房?jī)r(jià)是一個(gè)平均價(jià)格，不代表某一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格，各地政府會(huì)根據(jù)所掌握的資源情況去作一些平衡。”

就在7月31日，深圳樓市新政要求暫停企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購(gòu)買(mǎi)住房以及個(gè)人、企事業(yè)單位或社會(huì)組織等法人單位購(gòu)買(mǎi)公寓5年限售、住宅3年限售等諸多嚴(yán)格的調(diào)控政策。

對(duì)此，劉偉稱(chēng)，可以說(shuō)深圳是第一個(gè)響應(yīng)中央號(hào)召的，目的是讓房?jī)r(jià)不漲。在他看來(lái)，未來(lái)房?jī)r(jià)整體不會(huì)上漲，但個(gè)別城市、區(qū)位會(huì)有一些差異。

“我們跟招商局在深圳都有項(xiàng)目，其實(shí)從去年起，深圳就要求新盤(pán)預(yù)售價(jià)每個(gè)月都要下降。”遠(yuǎn)洋集團(tuán)執(zhí)行總裁諶祖元說(shuō)，“今年上半年三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)普遍上漲，成交量大，此次政治局會(huì)議后，會(huì)使一個(gè)區(qū)域的平均價(jià)格穩(wěn)定，但對(duì)周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)不一定是壞事。”

觀點(diǎn)4 房地產(chǎn)仍在最好時(shí)期 看重一二線(xiàn)發(fā)展

在珠江投資集團(tuán)董事、常務(wù)副總裁楊三明看來(lái)，一二線(xiàn)城市未來(lái)三四年的發(fā)展仍可預(yù)見(jiàn)。

事實(shí)上，珠江投資的地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比并不高，楊三明說(shuō)，“僅地產(chǎn)業(yè)務(wù)看我們是個(gè)小企業(yè)”，但珠江投資還有別的產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到窗口期，不需要再投入，所以未來(lái)會(huì)“適度聚焦地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。

在城市布局戰(zhàn)略區(qū)域方面，楊三明說(shuō)，目前公司也在布局強(qiáng)二線(xiàn)城市，在中心城市周邊展開(kāi)布局，比如上海周邊的蘇州、南通、寧波等地，廣深周邊的珠海、中山、東莞、肇慶等城市，北京周邊的雄安新區(qū)、保定，鄭州、武漢，以及大西南區(qū)域的成都周邊、重慶、昆明、貴陽(yáng)等地。

對(duì)于操盤(pán)舊改項(xiàng)目，楊三明表示，目前的舊改項(xiàng)目主要集中在一線(xiàn)城市，在二線(xiàn)城市還是以快進(jìn)快出為主，因?yàn)楹茈y看明長(zhǎng)周期的未來(lái)市場(chǎng)，所以舊改這種長(zhǎng)周期操作的項(xiàng)目放在一線(xiàn)城市是最穩(wěn)妥的。”

此外，楊三明還說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就存在長(zhǎng)周期的特點(diǎn)，但目前應(yīng)該還處于最好的時(shí)期，尤其是未來(lái)5到10年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況仍然較好，也會(huì)對(duì)城市更新、“農(nóng)民上樓”的需求較大。

觀點(diǎn)5 追求規(guī)模的時(shí)代已過(guò)去 房企應(yīng)提高自身“基因”

“40年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)從零起步，一些企業(yè)在此前追求規(guī)模，動(dòng)不動(dòng)就是5000億元、3000億元，完全是在量的領(lǐng)域里進(jìn)行考量。不能否認(rèn)這種模式在市場(chǎng)早期是非常重要的，但是這種時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。”恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗表示。

一線(xiàn)城市供地有限，二線(xiàn)城市在努力去庫(kù)存，非常相信這種量的較量、速度的較量是過(guò)去的事，如果開(kāi)發(fā)商今天還是保持這種態(tài)度，恐怕在未來(lái)不容易致勝。陳啟宗說(shuō)：“當(dāng)房企有量的時(shí)候，速度也就變成一個(gè)大問(wèn)題。速度不夠，絕對(duì)比不過(guò)別的房企，要每年推出那么大量的貨值，速度就要比別人快。”

不過(guò)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)總體在向好的方向發(fā)展，可以說(shuō)行業(yè)的春天來(lái)了。”在談及自己的企業(yè)度過(guò)“寒冬”后，陳啟宗這樣表示。

陳啟宗表示，“多元化經(jīng)營(yíng)是一種探索，但是房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和建設(shè)是兩個(gè)完全不同的概念，需要企業(yè)經(jīng)營(yíng)者完全改變自己的思維模式，如果堅(jiān)持舊有的觀念，可能是不合適的。很多房企在不同方面采取措施，有的是健康地產(chǎn)，有的是城市運(yùn)營(yíng)，這都是對(duì)行業(yè)進(jìn)行的有益探索，但是具體收效如何，還要繼續(xù)觀察。”

陳啟宗說(shuō)，企業(yè)要想獲得質(zhì)的發(fā)展，就必須將自身的“基因”提高，是基因決定了一個(gè)人，也決定了一個(gè)企業(yè)。選址、面積、設(shè)計(jì)、建筑，這四項(xiàng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目一開(kāi)始就決定的，是基因，無(wú)法更改，房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)的改變應(yīng)當(dāng)從基因中下功夫。

“就像我的基因，決定了我肯定不能做一個(gè)好的籃球運(yùn)動(dòng)員。”他打趣道，“而我們蓋的房子要貴一點(diǎn)，但這也是由我們的基因決定的。”