北京有銀行首套房貸利率上調(diào)40%！多城動作，是樓市調(diào)控還是銀行錢緊？

圖片來源：攝圖網(wǎng)

各地商業(yè)銀行提高首套房房貸利率，已成為近幾天的熱鬧話題。首套房貸利率已經(jīng)普遍上浮15%，個別地區(qū)甚至將二手房首付提高到五成以上。更有甚者是北京個別銀行，首套房貸利率上調(diào)40%。

從銀行監(jiān)管角度看，其核心原因在于銀行已經(jīng)無米下鍋。由于資本充足率的約束，在理論上對應(yīng)的商業(yè)銀行的廣義信貸增速存在上限限制。

不過，隨著近日央行執(zhí)行調(diào)整MPA部分參數(shù)的要求，適當放松資本充足率考核要求，銀行信貸投放將在下半年迎來大幅釋放。根據(jù)華創(chuàng)證券的測算，如果結(jié)構(gòu)性參數(shù)和信貸順周期貢獻度參數(shù)放松使得銀行廣義信貸增速能夠達到上限，就能額外釋放36.73萬億信貸額度。

盡管額外增加36萬億信貸規(guī)模僅是簡單理論測算，不過考慮到房地產(chǎn)貸款仍是目前新增貸款的最重要組成部分。在2018年上半年的新增貸款中，其中有39.2%來自于房地產(chǎn)，顯然，放松資本充足率要求之后，信貸資金優(yōu)先選擇將投入房地產(chǎn)行業(yè)，屆時房貸緊張局面將大大緩解。無論如何，房地產(chǎn)仍是穩(wěn)增長的關(guān)鍵一招！

商業(yè)銀行紛紛提高房貸利率

近期，各地商業(yè)銀行紛紛提高首套房房貸利率，已經(jīng)普遍上浮15%，個別地區(qū)甚至將二手房首付提高到五成以上。券商中國記者簡單梳理了一下，各地提高房貸利率的情況。

1 北京個別銀行首套房貸利率上浮40%

近日，北京部分銀行有網(wǎng)點的首套房貸利率在基準利率基礎(chǔ)上上浮40%，也有銀行的部分網(wǎng)點首套房房貸利率上浮30%。不過，首套主流仍是基準利率基礎(chǔ)上上浮10%，二套房房貸利率主流仍是在基準利率基礎(chǔ)上上浮20%。

2 合肥建設(shè)銀行二手房首付提高至五成

昨日，在安徽省會合肥市，當?shù)亟ㄔO(shè)銀行二手房首付提高至五成。目前浦發(fā)銀行、交通銀行、光大銀行首套房貸款利率也上浮至20%。而且買二手房的門檻也越來越高，目前建設(shè)銀行已經(jīng)明確表示，二手房首付全面提高至五成。不過，其他銀行并沒有跟進，現(xiàn)在只有建行二手房首付提高。

3 福州首套房貸款利率上浮15%

這幾天，福州多家銀行發(fā)出房貸利率上調(diào)的通知，部分銀行首套房貸款利率上浮15%，二套房上浮20%。其中，中行的首套房貸利率從基準利率上浮10%提高到上浮15%，二套房貸利率從基準利率上浮15%提高到上浮20%。廣發(fā)銀行首套房貸從基準利率上浮15%，二套房貸從基準利率上浮20%至25%。光大銀行還將首套房貸從基準利率上浮30%，二套房貸從基準利率上浮35%。

4 深圳首套房利率全部上浮15%

目前，深圳商業(yè)銀行首套房貸利率普遍上浮15%，光大銀行上浮最多，達到30%，且目前基本不接單。與此同時，多家銀行額度緊張，放貸緩慢。其中，建設(shè)銀行深圳分行住房貸款首套房利率由基準利率上浮10%調(diào)至上浮15%，二套房上浮至20%。至此，四大國有銀行、招行、中信等銀行在深圳房貸市場的首套房利率已全部上浮15%，二套房上浮20%。

資本充足率是限制銀行房貸的重要因素

顯然，進入7月份，全國多地的銀行已經(jīng)紛紛將首套房貸利率上浮到了15%以上。從銀行監(jiān)管角度看，其核心原因在于銀行已經(jīng)無米下鍋。由于資本充足率的約束，在理論上對應(yīng)的商業(yè)銀行的廣義信貸增速存在上限限制。MPA考核等一系列新的監(jiān)管政策，使得銀行開展業(yè)務(wù)需要更多的表內(nèi)資本，提升了對資本的需求。

根據(jù)銀監(jiān)會資本新規(guī)過渡期安排，到2018年底，系統(tǒng)性重要銀行資本充足率、一級資本充足率和核心一級資本充足率分別不得低于11.5%、9.5%和8.5%，其他銀行在這個基礎(chǔ)上分別少一個百分點。

根據(jù)《中國銀行業(yè)發(fā)展報告（2018）》披露的情況看，國有大行資本充足率基本持平，中小銀行這類指標普遍下降，個別非上市銀行資本充足率甚至未達標。這也是近期銀行股IPO加快推進的一個重要背景。

目前，有19只銀行股在排隊上市，其中8家為農(nóng)商行。再加上準備啟動IPO的農(nóng)商行，準備回A股的農(nóng)商行達到20家左右。從上半年數(shù)據(jù)來看，目前有28家銀行發(fā)行超過800億元二級資本債，較去年同期增加將近200億元，絕大部分仍以農(nóng)商行為主。

央行已經(jīng)在降低資本充足率考核

昨日，券商中國記者從多個消息源核實到，部分央行分支行已在執(zhí)行調(diào)整MPA部分參數(shù)的要求，以適當放松考核要求，促進銀行加大信貸投放。放松的指標主要是針對資本充足率考核的部分參數(shù)予以一定程度的下調(diào)。截至目前，尚不得知放松MPA考核是否面向所有銀行業(yè)金融機構(gòu)。

結(jié)構(gòu)性參數(shù)α的調(diào)整幅度降至0.5，但是不同地區(qū)、不同金融機構(gòu)的標準并不一樣。除結(jié)構(gòu)性參數(shù)α調(diào)整外，信貸順周期貢獻度參數(shù)β，也會有不同程度的調(diào)整，該參數(shù)同樣是針對宏觀審慎資本充足率C*公式。

華創(chuàng)證券的研究表明，按照現(xiàn)行的MPA考核體系中的資本充足率評價標準，考察的并非商業(yè)銀行資本充足率的絕對水平，而是商業(yè)銀行實際資本充足率（C）和宏觀審慎資本充足率（C*）之間的差額。所謂宏觀審慎資本充足率C*是央行在MPA考核體系中新推出的一個考核指標，計算公式為：宏觀審慎資本充足率C*=結(jié)構(gòu)性參數(shù)α×（最低資本充足率要求+系統(tǒng)重要性附加資本+儲備資本+逆周期資本緩沖）。

由此可見，結(jié)構(gòu)性參數(shù)α和信貸順周期貢獻度參數(shù)β都是資本充足率考核標準中的重要參數(shù)，兩者的降低都會使得商業(yè)銀行宏觀審慎資本充足率C*的計算結(jié)果下降，從而導(dǎo)致商業(yè)銀行資本充足率考核要求降低。

調(diào)整MPA有望額外釋放36萬億信貸額度

根據(jù)華創(chuàng)證券固定收益部門測算，下調(diào)指標要求，有望額外釋放36.73萬億的信貸額度。

華創(chuàng)證券估算：如果β的取值從現(xiàn)行的0.4~0.8下調(diào)到0.3，就有一半以上的銀行廣義信貸增速可以達到上限，釋放巨大的信貸空間。

如果將結(jié)構(gòu)性參數(shù)α的取值由現(xiàn)行的1~1.1之間調(diào)整到此前媒體報道的0.5，那就意味著無論是系統(tǒng)重要性機構(gòu)還是普通機構(gòu)，廣義信貸增速就能夠達到上限，與現(xiàn)行監(jiān)管指標要求相比，同樣能釋放出大量信貸投放額度。

簡單假設(shè)，由于目前商業(yè)銀行廣義信貸增速已普遍降至10%以下，如果結(jié)構(gòu)性參數(shù)和信貸順周期貢獻度參數(shù)放松使得銀行廣義信貸增速能夠達到上限（系統(tǒng)重要性機構(gòu)28%、30%，普通機構(gòu)33%），單從老口徑廣義信貸來看（不包括表外理財），就能額外釋放36.73萬億信貸額度（基于2018年6月廣義信貸簡單估算）。

券商中國 魏書光