房企布局上海區(qū)域一體化 下沉三四線城市爭奪“環(huán)滬價(jià)值”

每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 曾健輝    

攝圖網(wǎng)

自2018年年初以來，上海樓市供求雙雙走低，加之樓盤限價(jià)、開發(fā)商拿證愈加困難。除了在上海聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目外，不少房企將目光投向了“環(huán)滬城市”。這部分城市有著一定的產(chǎn)業(yè)以及人口支撐，同時(shí)承接了上海的外溢需求，依然是當(dāng)前房企必爭的熱土，尤其是有一定旅游資源的嘉興、嘉善等地。

于是，以上海為中心的房企，融合了浙系、閩系和蘇系等多類發(fā)展地點(diǎn)不同、格調(diào)分明的企業(yè)，逐步由上海向周邊環(huán)滬城市擴(kuò)展。

環(huán)滬三四線城市熱度不減

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：就環(huán)滬地區(qū)而言，購房政策相對寬松，而且后續(xù)同城化的概念很明顯，所以這都會帶來很多新的市場機(jī)會。而且近期包括碧桂園等房企在嘉善拿地的舉動，很大程度上也說明了一點(diǎn)，即房企積極研究新的投資機(jī)會，尤其是成長性好的地級市和縣級市。

中國指數(shù)研究院報(bào)告認(rèn)為，三四線城市多樣性的置業(yè)需求與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場單一的供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾突出。具備品質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)能力的大型房企在2017年集中向三四線城市開拓，品牌房企的入駐使得市場供應(yīng)多樣化且項(xiàng)目品質(zhì)明顯提升，有效解決了三四線房地產(chǎn)市場單一的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與多樣化需求間的矛盾問題，刺激了積累的改善性需求積極入市。

作為環(huán)滬都市圈的核心，上海所擁有的產(chǎn)業(yè)、資本和人才對周邊城市起到了輻射作用。環(huán)繞著上海的蘇州、無錫、常州和杭州等毫無疑問是“環(huán)滬城市圈”，但與上海交界的昆山、太倉、南通、嘉善和平湖則是更接近上海的“環(huán)一線”城市。

自2017年起，部分環(huán)滬城市先后加入了限購限售的隊(duì)伍。不過，環(huán)滬城市的共同特點(diǎn)是除了緊鄰上海外還具有一定人口、產(chǎn)業(yè)和交通支撐的優(yōu)勢，部分不限購的城市承接了上海部分外溢需求，目前依然是房企必爭的熱土。

據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2017年房企新進(jìn)入城市中，TOP5的城市分別是成都，嘉興、西安、鄭州和滁州。其中成都、西安和鄭州為中西部城市，其余均為長三角城市。房企選擇這些城市尋找新業(yè)務(wù)拓展點(diǎn)，主要是因?yàn)檫@些區(qū)域的一二線城市“四限”政策趨嚴(yán)，房企不得不將戰(zhàn)線下拉至三四線城市。

在打造長三角超級城市群，加速長三角區(qū)域一體化的過程中，昆山作為環(huán)滬首站，受益最大，最明顯的體現(xiàn)就是區(qū)域間通勤的便捷化。當(dāng)下，昆山已經(jīng)有高鐵、地鐵對接上海，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域交通無縫對接，規(guī)劃中的地鐵S1號線，以及正在策劃中的一卡通全覆蓋、區(qū)域過路費(fèi)減免等都將進(jìn)一步促進(jìn)昆山融入上海。

與此同時(shí)，記者注意，昆山也已成為品牌房企的必爭之地。各大品牌房企已通過多種方式加速布局，尤其是花橋、城東、千燈和淀山湖等與上海有地域連接的區(qū)域。房企方面，從最初的綠地、世茂，到萬科、碧桂園，進(jìn)駐昆山的品牌房企越來越多。近年來，品牌房企占據(jù)市場主力，中小房企開發(fā)項(xiàng)目鮮少見到。

房企重倉“環(huán)滬都市圈”

上海周邊部分擁有旅游資源的城市承接了上海居民的短期度假旅游需求，并與其本地的城市空間、產(chǎn)業(yè)資源、人口分布、交通組織和用地規(guī)劃等相協(xié)調(diào)。都市圈的經(jīng)濟(jì)一體化下，房企不僅提前布局還與當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)相結(jié)合打造出文旅地產(chǎn)。

億瀚智庫發(fā)布的2017年典型房企單項(xiàng)目銷售業(yè)績TOP100中，排在前四名的項(xiàng)目銷售額均突破百億元，其中兩家為環(huán)上海的文旅項(xiàng)目。據(jù)悉，位列榜單第二名的是綠地長島項(xiàng)目。作為環(huán)上海周邊的地域之一，長島地屬江蘇啟東，緊鄰上海崇明，集商、住、游、旅、購為一體，承接了部分上海外溢的購房養(yǎng)老等需求。

記者了解到，由于江蘇啟東目前不限購，該項(xiàng)目也吸引了不少上海及周邊購房者，其2017年的成交金額達(dá)106.45億元。除綠地長島外，江蘇啟東還誕生了一個(gè)體量大盤——恒大海上威尼斯，其2017年銷售金額達(dá)到79.59億元。

環(huán)滬都市圈中另外兩座較為典型的城市分別是嘉興、嘉善。嘉興有烏鎮(zhèn)，嘉善有西塘古鎮(zhèn)，旅游小鎮(zhèn)的崛起是當(dāng)?shù)匕l(fā)展旅游地產(chǎn)的一關(guān)鍵要素。同時(shí)兩地也是環(huán)滬城市圈中少有的不限購城市，嘉善目前購房政策為“非本市戶籍限購1套”，這意味著長三角的買房者無需任何社保等限制條件都可以買一套。

今年5月1日開始，嘉興全面取消購房落戶面積限制，允許城區(qū)、城鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所（含租賃）人員，在居住地取得《浙江省居住證》條件下，當(dāng)事人及其共同居住生活的配偶、未成年子女和父母等可以申報(bào)落戶。其中城區(qū)申請落戶時(shí)，連續(xù)參加本市職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)達(dá)到5年，本省戶籍滿5年的人員，可以不受上述條件限制。這也使得其當(dāng)?shù)貥鞘兴媾R的客戶群體更加廣泛，房企也愿意花大手筆去布局。

例如華夏幸福在嘉興打造的新西塘孔雀城就是其進(jìn)入華東的標(biāo)桿性項(xiàng)目。該項(xiàng)目靠近各大旅游度假風(fēng)景區(qū)，同樣以生態(tài)旅游與養(yǎng)老為要素吸引置業(yè)者。公開資料顯示，孔雀城內(nèi)部以嘉善大道為分界線，東部區(qū)域主要是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，由在建的電子商務(wù)高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)和政府斥資的5A級景區(qū)—云湖公園、待建的倉儲物流中心組成；西部區(qū)域主要是居住生活配套區(qū)。其2017年的銷售金額達(dá)到105.78億元。

據(jù)克而瑞發(fā)布的“2017年度城市榜單~環(huán)上海房企銷售排行榜”，榜單TOP20房企的入榜門檻為21.64億元，比2016年提升了7億元。具體來看，碧桂園依靠環(huán)滬城市充足的儲貨量，連續(xù)多月領(lǐng)跑環(huán)滬市場，已經(jīng)領(lǐng)先第二名34億元，穩(wěn)坐龍頭；中南集團(tuán)及新城控股，憑借湖州、南通、常熟、太倉、昆山等市的項(xiàng)目熱銷，超過恒大，分居第二、三位。值得關(guān)注的是，上述榜單的TOP10中，有7家企業(yè)突破110億元大關(guān)，而排名第七的綠地與第八的中梁差距拉大到70億元，行業(yè)集中度越來越高。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地儲備方面，碧桂園深耕環(huán)滬地區(qū)，積極補(bǔ)倉常熟、張家港、太倉、南通、湖州、吳江和海鹽等地，其中常熟土儲多達(dá)13宗；華夏幸福、恒大、祥生等企業(yè)通過勾地方式，在太倉瀏河、南潯、嘉善等環(huán)上海熱點(diǎn)區(qū)域獲取了大量土地；融創(chuàng)、新城等企業(yè)在一級市場拿地難度不斷增加的背景下，通過收并購、法拍等方式獲取了多個(gè)項(xiàng)目及土地，譬如融創(chuàng)湖州府（湖州仁皇山）、融創(chuàng)西山宸院（湖州東部新城）、融創(chuàng)太湖印（湖州太湖度假區(qū)）、融創(chuàng)太湖御園（吳江七都鎮(zhèn)）和新城十里錦繡（吳江盛澤鎮(zhèn)）等。