住房租賃資產(chǎn)證券化獲“綠色通道” 業(yè)內(nèi)：租售比懸殊，盈利才是關(guān)鍵

每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)編輯 梁秋月    

CFP圖

為盤活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)結(jié)合自身運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)需求，開展資產(chǎn)證券化，明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，近期萬(wàn)科自持租賃房高價(jià)租金引發(fā)爭(zhēng)議背景之下，企業(yè)也陷入了資金回籠難的焦慮，而資產(chǎn)證券化的鼓勵(lì)政策出臺(tái)無(wú)疑為企業(yè)打了一針“強(qiáng)心劑”。

他分析認(rèn)為，政策為租賃市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展指明了方向，企業(yè)參與資產(chǎn)證券化的發(fā)行，能夠打通租賃的融資渠道，有利于資金回籠，對(duì)企業(yè)參與住房租賃起到積極作用。

圖片來(lái)源：住建部官網(wǎng)截圖

為住房租賃企業(yè)建立綠色通道

《通知》明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件，包括物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；原始權(quán)益人公司治理健全且最近兩年無(wú)重大違法違規(guī)行為等。

值得注意的是，為鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)結(jié)合自身運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)需求，開展資產(chǎn)證券化，《通知》明確了住房租賃資產(chǎn)證券化申請(qǐng)、受理、審核、發(fā)行的程序，并對(duì)開展住房租賃證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等程序進(jìn)行優(yōu)化，建立“綠色通道”。

按照《通知》規(guī)定，明確優(yōu)先支持大中型城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域，和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。

此前，保利地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、世聯(lián)行等多家房企和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)行或擬發(fā)行長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品?！锻ㄖ钒l(fā)布后，將更加有利于布局租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)開展資產(chǎn)證券化，為資產(chǎn)證券化駛?cè)肟燔嚨捞峁┝苏咧С帧?/p>

事實(shí)上，《通知》支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)租賃住房，并通過(guò)資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)，鼓勵(lì)專業(yè)化機(jī)構(gòu)化的建設(shè)或運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。我愛我家市場(chǎng)研究總監(jiān)孔丹向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，未來(lái)租賃市場(chǎng)的發(fā)展更重要是對(duì)存量的盤活，通過(guò)改造一些工業(yè)廠房、商業(yè)辦公都可以實(shí)現(xiàn)租賃房源供應(yīng)。

還需解決租售比懸殊問(wèn)題

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，租金年收益率不能超過(guò)資金成本的情況下，資產(chǎn)證券化帶來(lái)融資只能是企業(yè)貼息，哪種租賃模式能實(shí)現(xiàn)盈利才是租賃市場(chǎng)最大的難題，但目前租賃市場(chǎng)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，大部分企業(yè)仍然依賴資金優(yōu)勢(shì)在租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

因此，張大偉也提出了疑問(wèn)，雖然資產(chǎn)證券化一定程度上可以幫助企業(yè)融資，但還不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），目前租賃市場(chǎng)存在重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩類運(yùn)營(yíng)模式，通過(guò)REITs融資的基本都是重資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)模式目前尚未獲得政策紅利。

過(guò)去一年，關(guān)于租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策不斷出臺(tái)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，有超過(guò)20個(gè)省份累計(jì)超過(guò)50個(gè)省市出臺(tái)了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。

建立租購(gòu)并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，賦予租房者更多的權(quán)利，有利于避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。張大偉認(rèn)為，當(dāng)下租賃市場(chǎng)依然存在很多問(wèn)題，各種政策的效果仍要看實(shí)際落地執(zhí)行情況。

他進(jìn)一步分析稱，租賃行業(yè)的核心問(wèn)題是租售比懸殊，按照市場(chǎng)目前的資產(chǎn)價(jià)格與租金價(jià)格，租賃行業(yè)盈利的可能性很小，以北京為例，一套500萬(wàn)元的普通住宅，年租金收益卻不足10萬(wàn)元，這種情況下，租賃企業(yè)所面臨的核心問(wèn)題是如何實(shí)現(xiàn)盈利，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤(rùn)繼續(xù)投資。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，租售同權(quán)、資產(chǎn)證券化和信用租房作為租賃市場(chǎng)熱議的三大基礎(chǔ)問(wèn)題的相關(guān)政策不斷推進(jìn)，未來(lái)租賃市場(chǎng)的創(chuàng)新金融產(chǎn)品將會(huì)逐漸浮出水面。