中海鎮(zhèn)江拿地成本創(chuàng)新高 以區(qū)域樓盤均價(jià)2倍入市底氣何在？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 唐 潔 每經(jīng)編輯 曾健輝     

每經(jīng)記者 唐 潔 每經(jīng)編輯 曾健輝

克而瑞研究指出，2017年中海地產(chǎn)的拿地成本創(chuàng)下新高，均價(jià)為6723元/平方米，同比上升64%。均價(jià)的升高也為企業(yè)未來的盈利空間帶來挑戰(zhàn)，在新房限價(jià)等樓市調(diào)控的背景下，近兩年中海地產(chǎn)位于南京及鎮(zhèn)江的高價(jià)地塊較少入市。

對于向來以“高利潤”著稱的中海會(huì)如何將這部分高價(jià)地推向市場，市場反應(yīng)又將如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了中海在鎮(zhèn)江的“地王”項(xiàng)目。

銷售均價(jià)約為同區(qū)樓盤兩倍

處于南京都市圈核心層的鎮(zhèn)江近年來成為不少一線房企布局的戰(zhàn)略要地。2017年5月31日，鎮(zhèn)江迎來一場重量級土拍，四幅土地吸引了多家龍頭房企激烈競逐。其中，中海以25.2億元總價(jià)，9450元/平方米的樓面價(jià)奪得編號R1703的地塊，刷新當(dāng)時(shí)鎮(zhèn)江地塊樓面價(jià)最高紀(jì)錄，成為鎮(zhèn)江新“地王”。

R1703地塊位于鎮(zhèn)江市潤州區(qū)黃山西路以南九華山路以西。地塊緊鄰鎮(zhèn)江市政府與萬達(dá)商圈，屬于鎮(zhèn)江潤州區(qū)核心地段。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年鎮(zhèn)江商品房全年平均成交價(jià)約為9230元/平方米。中海拿下的此宗地塊也成為“面粉貴過面包”的現(xiàn)實(shí)案例。從土拍到現(xiàn)在，10個(gè)多月時(shí)間已過去，中海這個(gè)項(xiàng)目的打造形式以及銷售進(jìn)展情況一直備受外界矚目。

2018年2月4日，在R1703地塊上打造出的中海潤江府首次開盤?！版?zhèn)江中海地產(chǎn)”官方微信顯示其開盤當(dāng)天銷售金額達(dá)4.8億元。

據(jù)鎮(zhèn)江建設(shè)局官網(wǎng)信息，中海潤江府（備案名為“潤澤園”）于1月26日取得425套商品房的預(yù)售許可證。鎮(zhèn)江物價(jià)局官網(wǎng)發(fā)布的樓盤價(jià)格備案公示表顯示，該項(xiàng)目高層均價(jià)約為19000元/平方米，洋房均價(jià)約為20000元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份實(shí)地走訪了中海潤江府售樓處。據(jù)售樓處置業(yè)顧問介紹，一期開盤項(xiàng)目分為小高層住宅和洋房。其中小高層住宅銷售均價(jià)為17000元~18000元/平方米，洋房均價(jià)19000元~20000元/平方米，略低于鎮(zhèn)江物價(jià)局官網(wǎng)所披露的樓盤銷售備案均價(jià)，樓房均為精裝修交付。

不過，記者在售樓處并未看到中海潤江府具體價(jià)格表的展板。

而根據(jù)2017年3月鎮(zhèn)江市物價(jià)局、市住建局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)商品房價(jià)格管理的通知》要求，商品房銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照市物價(jià)局提供的鎮(zhèn)江市區(qū)商品房價(jià)目表格式樣進(jìn)行制作，并在其銷售場所醒目位置通過展板方式公示。公示時(shí)間自正式開盤銷售之日起至該批次全部房源售完為止。

就此，記者以購房者身份向一名置業(yè)顧問詢問此事，該名置業(yè)顧問表示要自己（指客戶）選中具體樓層后再去問自己的置業(yè)顧問該套房是否已出售以及具體價(jià)格。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年2月份鎮(zhèn)江新建商品房成交均價(jià)為9266元/平方米，中海潤江府以高價(jià)入市以后對周邊的房地產(chǎn)市場又有何影響？

記者隨后又以購房者身份走訪了中海潤江府周邊的幾家樓盤，發(fā)現(xiàn)中海潤江府的平均售價(jià)大約是潤州區(qū)樓盤銷售均價(jià)的2倍。例如距離中海潤江府約3.7公里的雅居樂漣山，該售樓處置業(yè)顧問告訴記者，雅居樂漣山即將開盤的精裝住宅均價(jià)約9500元/平方米?！拔覀冞@塊地拿地時(shí)間較早，拿地樓面價(jià)較低所以價(jià)格比中海潤江府低不少”。

樓盤價(jià)高 去化恐難樂觀

在“地王”基礎(chǔ)上走高端路線的中海潤江府的市場接受程度如何？4月2日，記者從鎮(zhèn)江房地產(chǎn)信息網(wǎng)查詢到了中海潤江府共計(jì)8幢樓房的銷售狀況概覽圖。

鎮(zhèn)江房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，中海潤江府001幢樓總套數(shù)60套，可售套數(shù)為47套；002幢樓共計(jì)90套房源，可售套數(shù)為80套；003幢樓共計(jì)59套房源，可售套數(shù)為45套；006幢樓共計(jì)96套房源，可售套數(shù)為67套；009幢樓共計(jì)40套房源，可售套數(shù)為36套；012幢樓共計(jì)28套房源，可售套數(shù)為24套；016幢樓共計(jì)28套房源，可售套數(shù)為19套；019幢樓共計(jì)28套房源，可售套數(shù)為26套。

以此計(jì)算，從2月4日開盤至今，中海潤江府的網(wǎng)簽、備案、預(yù)定、保留以及不可售房源相加約占整體房源的19.72%，可售房源占到80.18%。4月4日，記者以購房者身份致電中海潤江府售樓處，問及目前的去化情況，接電話的工作人員表示“這不太好說”。

記者發(fā)現(xiàn)，類似鎮(zhèn)江這種長三角區(qū)域不限購的三線城市，性價(jià)比比較高的剛需樓盤更受追捧。如鎮(zhèn)江丹徒區(qū)的寶龍國際花園于近日開盤，面積95平方米的住宅備案均價(jià)在8100~8500元/平方米。據(jù)其售樓處營銷人員介紹，開盤當(dāng)天98套房源全部售罄。鎮(zhèn)江房地產(chǎn)信息網(wǎng)的銷售狀況概覽圖顯示，目前寶龍國際花園14幢樓已無可售房源，16幢樓可售房源僅剩1套。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企銷售業(yè)績提升以及可售房源不多，都會(huì)加入到購地過程中。當(dāng)然三四線城市土地成本可控，而且鎮(zhèn)江這類城市經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，這都會(huì)促進(jìn)此類企業(yè)積極去購地。

另外很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，類似城市后續(xù)市場發(fā)展機(jī)會(huì)大，高鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度大，這都可以促進(jìn)此類市場崛起。類似豪宅項(xiàng)目的入市，也會(huì)改變市場預(yù)期，或者說大家對于此類“地王”項(xiàng)目背后的信號意義會(huì)有更深的理解。大體上說，地價(jià)和房價(jià)是有繼續(xù)攀升的可能，這也是很多地級市或者說三線城市的一個(gè)市場規(guī)律。

2017年11月10日，鎮(zhèn)江統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)發(fā)布的《1~3季度丹陽市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況簡析》顯示：“今年（2017年）以來，全市商品房及商品住宅價(jià)格都出現(xiàn)了不同程度的上揚(yáng)，主要原因是近期出讓地塊價(jià)格的提高進(jìn)一步推高了房價(jià)上漲預(yù)期。不斷上揚(yáng)的房價(jià)大大抑制了商品房需求的進(jìn)一步釋放，對房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展構(gòu)成不利因素。住宅類商品房去庫存難度大。前三季度，全市商品房空置面積96.46萬平方米，同比增長4.1%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金主要依靠以商品房交易行為產(chǎn)生的個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款為支撐，一旦今后市場銷售不如預(yù)期，那么房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將會(huì)面臨較大的壓力”。

近日，記者就鎮(zhèn)江中海潤江府以及中海南京項(xiàng)目的進(jìn)展情況向中海地產(chǎn)方面發(fā)送采訪提綱，截至記者發(fā)稿時(shí)未收到相關(guān)回復(fù)。