實(shí)地探訪中海南京高價(jià)地塊：現(xiàn)場(chǎng)已打圍施工 樓面價(jià)較周邊新房低近萬(wàn)元

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 程成 攝影報(bào)道 每經(jīng)編輯 魏文藝    

【編者按】2016年堪稱是有史以來(lái)最大的“地王年”?？硕饠?shù)據(jù)顯示，全年誕生了超過(guò)350宗單價(jià)和總價(jià)“地王”，并且絕大部分都分布在一二線熱點(diǎn)城市。但截至2017年10月，2016年的“地王”項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的只有一成左右。這些高價(jià)地未來(lái)命運(yùn)如何？在中國(guó)海外發(fā)展近日舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，就有媒體詢問(wèn)高價(jià)地塊開(kāi)發(fā)情況。據(jù)悉，去年中海在南京先后高溢價(jià)斬獲6宗地塊，這些地塊目前的開(kāi)發(fā)情況如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此做了一番調(diào)查。

▲中海江浦G54地塊現(xiàn)場(chǎng)

每經(jīng)記者 程成 攝影報(bào)道 每經(jīng)編輯 魏文藝

近日，在中國(guó)海外發(fā)展（0688，HK，以下簡(jiǎn)稱中海）召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，中海董事局主席兼行政總裁顏建國(guó)表示，中海2018年銷售目標(biāo)為2900億港元（2017年為2321億港元），預(yù)期有25%的增長(zhǎng)。

而在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，當(dāng)有媒體詢問(wèn)對(duì)于中海拿地王項(xiàng)目的問(wèn)題，顏建國(guó)表示，中海去年沒(méi)有拿過(guò)什么“地王”項(xiàng)目，這些地也沒(méi)有太大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槿ツ暝谝痪€城市主戰(zhàn)場(chǎng)和很多二線城市都是限價(jià)的，拿地價(jià)格不算高。在投資方面公司是審慎的，每塊地公司都堅(jiān)持了自己的投資紀(jì)律。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年中海在南京先后高溢價(jià)斬獲6宗地塊。目前上述地塊是否入市銷售？去化情況又如何？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪中海競(jìng)得的南京市棲霞區(qū)燕子磯G51地塊和江浦區(qū)的G54地塊后發(fā)現(xiàn)，上述2宗地塊均處于打樁或場(chǎng)地平整狀態(tài)，而該2宗地塊的樓面價(jià)也比周邊新房、二手房?jī)r(jià)格低近萬(wàn)元。

49.1億的棲霞G51地塊：樓面價(jià)較周邊新房?jī)r(jià)低8000元

2017年10月25日，中海以49.1億元競(jìng)得南京G51地塊，溢價(jià)率28.9%，出讓面積9.64萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約27.38萬(wàn)平方米，樓面價(jià)約17933元/平方米。并須配建不少于約1.21萬(wàn)平方米的人才房（含租賃房）無(wú)償移交區(qū)政府。

出讓信息顯示，G51地塊位于棲霞區(qū)燕子磯街道，東側(cè)緊鄰燕城大道，西北為融創(chuàng)玉蘭公館項(xiàng)目。彼時(shí)，周邊在售毛坯房?jī)r(jià)格在25000～26000元/平方米，精裝房則為28000～30000元/平方米。

3月17日，記者從南京南站乘坐地鐵1號(hào)線到達(dá)終點(diǎn)站邁皋橋站后，換乘74路公交車從太新路下車，再步行約1.5公里便達(dá)到G51地塊，全程耗時(shí)約1個(gè)半小時(shí)。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，G51地塊已圍起部分圍墻，里面停有數(shù)臺(tái)挖掘機(jī)，但因當(dāng)天下雨并沒(méi)有工人進(jìn)場(chǎng)施工。記者在該地塊周邊走訪發(fā)現(xiàn)，目前該區(qū)域正在開(kāi)發(fā)，人流、車流量不大，相對(duì)較荒涼。此外，在G51地塊西北側(cè)為融創(chuàng)玉蘭公館項(xiàng)目，北側(cè)為金浦紫御東方項(xiàng)目，東南側(cè)為電建·海賦尚城項(xiàng)目，上述3個(gè)項(xiàng)目均在售。

記者以購(gòu)房者身份先后走訪了上述三個(gè)樓盤(pán)。

在融創(chuàng)玉蘭公館營(yíng)銷中心，一名置業(yè)顧問(wèn)表示，“項(xiàng)目交通非常方便，教育、商業(yè)配套也很齊全。”當(dāng)記者表示需要再考慮時(shí)，該置業(yè)顧問(wèn)分析說(shuō)，“我們的價(jià)格才30000元/平方米左右，性價(jià)比已經(jīng)很高了，仁恒和安居在我們旁邊拿的地樓面價(jià)都快24000元/平方米了，佳兆業(yè)、金科拿的地塊樓面價(jià)接近20000元/平方米，南邊的中海地塊樓面價(jià)也接近18000元/平方米了，以后這些項(xiàng)目上市，售價(jià)肯定不止30000元/平方米，我們的升值潛力還很大。”

在金浦紫御東方營(yíng)銷中心，置業(yè)顧問(wèn)向記者推薦了一套高區(qū)的90平方米三房，“總價(jià)在250萬(wàn)元左右，精裝交付。”該置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“整個(gè)燕子磯板塊位于棲霞區(qū)、玄武區(qū)、鼓樓區(qū)的交界，地鐵1號(hào)線北延線及地鐵6、7號(hào)線都在附近，交通是沒(méi)的說(shuō)。南邊有大型商業(yè)華潤(rùn)萬(wàn)象城，以及南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，配套層次還是很高的。”該置業(yè)顧問(wèn)同時(shí)表示，“南邊的中海地塊樓面價(jià)都快18000元/平方米了，以后即使賣35000元/平方米，我們項(xiàng)目也有很大升值空間。”

在走訪中記者發(fā)現(xiàn)，上述中海G51地塊樓面價(jià)與周邊在售毛坯新房?jī)r(jià)差在8000元/平方米左右，與周邊在售精裝房?jī)r(jià)差在9000～12000元/平方米。此外，G01、G33、G34等高價(jià)地塊未來(lái)也將對(duì)中海G51項(xiàng)目的定價(jià)起到一定支撐作用。

18.4億的江浦G54地塊：周邊毛坯新房均價(jià)不超過(guò)3萬(wàn)

2017年10月25日，中海以18.4億元競(jìng)得南京江浦G54地塊，溢價(jià)率41.5%，并須配建1200平方米保障房并無(wú)償移交政府。此外，該項(xiàng)目還須現(xiàn)房銷售。

出讓信息顯示，該地塊位于江浦區(qū)團(tuán)結(jié)路建設(shè)路東南側(cè)，占地面積5.12萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約9.22萬(wàn)平方米，樓面價(jià)約19957元/平方米。彼時(shí)，地塊周邊的在售房源價(jià)格大約在17000～24000元/平方米，以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情來(lái)看，中海拿下的G54地塊很可能會(huì)虧本。

3月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪G54地塊時(shí)發(fā)現(xiàn)，位于建設(shè)路團(tuán)結(jié)路東南角的該地塊，西側(cè)、北側(cè)、東側(cè)現(xiàn)狀均為道路，出行較為方便。地塊圍墻已建好，內(nèi)有數(shù)臺(tái)工程機(jī)械正在打樁。

記者發(fā)現(xiàn)，地塊北側(cè)已有中海萬(wàn)錦熙岸一期、二期。其中一期于2014年交付，二期于2016年交付。彼時(shí)，一期均價(jià)約8500～10000元/平方米，為毛坯交付；二期均價(jià)約13000～16000元/平方米，為精裝交付。某大型中介掛牌信息顯示，目前該項(xiàng)目二手房掛牌價(jià)為25000～28000元/平方米。

隨后，記者以購(gòu)房者身份走訪了該地塊附近的某大型中介公司，置業(yè)顧問(wèn)王偉（化名）告訴記者，中海萬(wàn)錦熙岸緊靠雨山路、文德路地鐵站，均價(jià)才26000元/平方米左右，到奧體、南京南站很方便，性價(jià)比還是很高的。“中海去年在南邊拍的地塊樓面價(jià)都20000元/平方米了，旁邊保利、中建地塊的樓面價(jià)都22000元/平方米了，這邊單價(jià)26000元/平方米的二手房買(mǎi)到就是賺到。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，王偉所說(shuō)的保利地塊為緊鄰中海G54地塊的G03地塊，由保利于2016年3月以總價(jià)31.2億元、樓面價(jià)22320元/平方米、溢價(jià)率163%競(jìng)得。彼時(shí)，該地塊周邊新房?jī)r(jià)格約16000元/平方米，目前該項(xiàng)目案名為保利云禧；中建地塊為G54地塊北側(cè)約2公里的G02地塊，由中建東孚于2016年3月以總價(jià)11.2億元、溢價(jià)率149%、樓面價(jià)22435元/平方米競(jìng)得。彼時(shí)，該地塊周邊新房、二手房均價(jià)不超過(guò)20000元/平方米。

由此來(lái)看，中海G54地塊的樓面價(jià)相對(duì)“較低”。

而在該中介門(mén)店內(nèi)，記者看到不時(shí)有人前來(lái)咨詢、看房，且多以年輕人為主。

“在中海買(mǎi)房的多以年輕的剛需群體為主，也有一些是來(lái)投資的但不多，之前成交的幾個(gè)客戶都是在這里買(mǎi)房作婚房用。”王偉說(shuō)，“南京之前出臺(tái)了大學(xué)生落戶的政策，聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)有1萬(wàn)多人申請(qǐng)落戶，目前這邊的二手房成交周期在3～5天。”

隨后，記者又以購(gòu)房者身份走訪了中海G45地塊南側(cè)的保利云禧項(xiàng)目，該項(xiàng)目緊鄰地鐵10號(hào)線雨山路站。在營(yíng)銷中心，一名置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，營(yíng)銷中心將于月底正式開(kāi)放，開(kāi)盤(pán)時(shí)間大約在6月份。“具體價(jià)格目前還沒(méi)有出來(lái)，不過(guò)我估計(jì)毛坯房均價(jià)應(yīng)該不會(huì)超過(guò)30000元/平方米。”該置業(yè)顧問(wèn)表示，“沒(méi)辦法，現(xiàn)在價(jià)格限制的很死。”

上述置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“我們這個(gè)項(xiàng)目得房率很高，算上附送面積的話能達(dá)到90%，又緊挨著地鐵，位置比中海更好，買(mǎi)我們項(xiàng)目更劃算。”并建議記者趕緊準(zhǔn)備材料申請(qǐng)落戶，開(kāi)盤(pán)時(shí)就能拿到購(gòu)房資格。

走訪中記者發(fā)現(xiàn)，G54地塊的樓面價(jià)與周邊在售二手房?jī)r(jià)差在6000～7000元/平方米，與潛在新盤(pán)價(jià)差約為10000元/平方米。

不過(guò)值得注意的是，在限價(jià)、搖號(hào)等政策的作用下，南京樓市成交顯著下滑。根據(jù)南京中原市場(chǎng)研究中心的數(shù)據(jù)，2017年南京樓市累計(jì)成交68920套，同比下跌47.29%，為近5年成交的最低值；全市供應(yīng)新房60771套，同比減少37.81%，供銷比僅為0.88。進(jìn)入2018年，南京樓市依舊沒(méi)有回暖跡象。

多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上述G51、G54地塊與周邊新房、二手房近10000元/平方米的價(jià)差，正常情況下還是有一定利潤(rùn)空間。不過(guò)利潤(rùn)空間到底有多大，還得看開(kāi)盤(pán)時(shí)的市場(chǎng)行情，以及預(yù)售證批準(zhǔn)的備案價(jià)。

針對(duì)南京區(qū)域2018年的銷售目標(biāo)，以及在南京限價(jià)、搖號(hào)購(gòu)房等政策影響下，高價(jià)摘得G51、G54地塊的中海又如何把控推盤(pán)節(jié)奏以應(yīng)對(duì)潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者按照中海要求向?qū)Ψ桨l(fā)去了采訪提綱，但截至發(fā)稿并未獲對(duì)方回復(fù)。

值得一提的是，目前中海在南京在售的項(xiàng)目為中海桃源里，該項(xiàng)目所處的G34地塊在2015年9月23日被中海以20.8億元摘得，樓面價(jià)22373元/平方米；3月26日獲得住宅銷售許可證，均價(jià)38995元/平方米。據(jù)南京當(dāng)?shù)厝耸客嘎?，該?xiàng)目原先精裝報(bào)價(jià)在40000元/平方米以上，但因?yàn)橄迌r(jià)改成了毛坯。在鼓樓濱江板塊，這個(gè)項(xiàng)目是目前區(qū)域最高價(jià)，目前只剩下十幾套小面積戶型。