搖號(hào)購(gòu)房政策顯成效 購(gòu)房者有更多精力選好房

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 程 成 每經(jīng)編輯 梁秋月    

【編者按】4月4日晚間，杭州市公證搖號(hào)買(mǎi)房政策細(xì)則正式落地。不到一年時(shí)間，已有杭州、西安、武漢、南京、上海、成都6座城市實(shí)行搖號(hào)購(gòu)房政策。

在部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，供需不平衡的情形下，“搖號(hào)”也就成為了在資源稀缺的背景下進(jìn)行公平分配的無(wú)奈之舉。“搖號(hào)”政策究竟對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成效如何？記者在走訪(fǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，搖號(hào)購(gòu)房后，開(kāi)發(fā)商自發(fā)搖號(hào)亂象得到進(jìn)一步整治，“炒房客”被打壓，真正的購(gòu)房者不再為房“焦慮”，剛需購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)住房的機(jī)會(huì)也變多了。

每經(jīng)記者 程 成 每經(jīng)編輯 梁秋月

4月4日晚間，杭州市正式出臺(tái)公證搖號(hào)買(mǎi)房政策細(xì)則，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用公證搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售商品住房，應(yīng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前制定商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷(xiāo)售方案，一次性公開(kāi)銷(xiāo)售當(dāng)期準(zhǔn)售房源。

短短半個(gè)月時(shí)間，即有杭州、西安、武漢3個(gè)城市先后實(shí)施搖號(hào)購(gòu)房政策，而此前南京、上海、成都3地也實(shí)行搖號(hào)購(gòu)房政策。至此，已有6座城市實(shí)行搖號(hào)購(gòu)房。在部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，供需不平衡的情形下，“搖號(hào)”也就成為了在資源稀缺的背景下進(jìn)行公平分配的無(wú)奈之舉。

上海作為首個(gè)實(shí)行搖號(hào)購(gòu)房政策的一線(xiàn)城市，實(shí)施半年多的搖號(hào)購(gòu)房政策究竟有何成效？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪(fǎng)滬上部分樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，在“限價(jià)+搖號(hào)”的雙重作用下，上海樓市過(guò)熱行情得到控制，呈現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)”的總體態(tài)勢(shì)。而部分購(gòu)房者的心態(tài)也出現(xiàn)分化，不再像以往那般焦慮；置業(yè)顧問(wèn)賣(mài)房也變得簡(jiǎn)單，按“規(guī)定動(dòng)作”做好客戶(hù)接待、簽約即可。

開(kāi)發(fā)商按“規(guī)定動(dòng)作”賣(mài)房

去年上半年，在“地王”的刺激下，上海樓市持續(xù)火熱。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，上海新房成交均價(jià)48034元/平方米，同比上漲37.5%；二手房成交均價(jià)54370元/平方米，同比上漲23.7%。彼時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在市場(chǎng)走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商違規(guī)收取“茶水費(fèi)”、搭售裝修等亂象叢生，部分樓盤(pán)收取的“茶水費(fèi)”甚至高達(dá)100萬(wàn)元，而搭售的裝修款也高達(dá)68萬(wàn)元。

為給樓市降溫，上海相繼出臺(tái)多項(xiàng)政策。2017年7月18日，上海市住建委網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于貫徹商品住房項(xiàng)目采取公證搖號(hào)排序有關(guān)問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)》，明確要求新開(kāi)盤(pán)商品住房（包括商品住房預(yù)售和現(xiàn)售）采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售。

從上海搖號(hào)買(mǎi)房政策來(lái)看，其目的主要是遏制投機(jī)炒作和恐慌性購(gòu)房，消除賣(mài)方和中介的不當(dāng)行為，從而讓房屋回歸居住屬性，保障剛需普通人購(gòu)房。

搖號(hào)購(gòu)房政策實(shí)施半年多以來(lái)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者先后多次走訪(fǎng)滬上樓市發(fā)現(xiàn)，“茶水費(fèi)”、違規(guī)搭售等亂象幾乎絕跡，而在限價(jià)等一些列政策下，置業(yè)顧問(wèn)也大多按照“規(guī)定動(dòng)作”登記、帶看、選房、簽訂合同走賣(mài)房流程，并無(wú)太多“可發(fā)揮”的空間。

4月3日下午，記者以購(gòu)房者身份走訪(fǎng)上海市寶山區(qū)某樓盤(pán)，在該樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)，記者看到不少購(gòu)房者正在簽訂購(gòu)房合同，據(jù)記者了解，該樓盤(pán)于3月25日搖號(hào)開(kāi)盤(pán)。

“你是怎么知道我們這個(gè)樓盤(pán)的？”一名置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)道。隨后他稱(chēng)，“我們之前并未大范圍推廣，很多客戶(hù)都是我們前期業(yè)主介紹過(guò)來(lái)的。”

當(dāng)記者問(wèn)起為什么沒(méi)做大范圍推廣時(shí)，上述置業(yè)顧問(wèn)表示，“我們的售價(jià)低，應(yīng)該算是外環(huán)內(nèi)價(jià)格最低的樓盤(pán)了。”

據(jù)記者了解，該樓盤(pán)此次推出房源731套，屬于尾盤(pán)，主推房源為94~123平方米左右的三房和四房，均為精裝交付。

在“按慣例”介紹了板塊、項(xiàng)目的詳細(xì)情況后，上述置業(yè)顧問(wèn)告訴記者：“我們的均價(jià)大概在51000元/平方米，性?xún)r(jià)比還是很高的，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天我們?nèi)セ司懦煞吭?，現(xiàn)在只有幾十套房了，基本都是頂樓和底層。”

上述置業(yè)顧問(wèn)同時(shí)表示，“一下子推出700多套房源，這么大的量很難‘日光’，個(gè)別底層、頂樓的房源去化周期本就相對(duì)長(zhǎng)一些。”

走訪(fǎng)當(dāng)日，該營(yíng)銷(xiāo)中心的銷(xiāo)控信息也顯示，目前該樓盤(pán)還有60余套房源可售。

據(jù)記者了解，該樓盤(pán)曾預(yù)申報(bào)備案價(jià)格超過(guò)6萬(wàn)，但在政府嚴(yán)格限價(jià)政策下，該備案價(jià)格并不容易獲批，開(kāi)盤(pán)時(shí)間也一拖再拖。開(kāi)發(fā)商“無(wú)心戀戰(zhàn)”最終選擇以45678元~55011元/平方米的備案價(jià)拿證開(kāi)盤(pán)。此外，第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，目前該樓盤(pán)周邊在售二手房均價(jià)大多在46000元~49000元/平方米。上述樓盤(pán)精裝修交付且為51000元/平方的均價(jià)，相比較周邊在售二手房具有明顯優(yōu)勢(shì)。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，其銷(xiāo)售金額達(dá)到32億元。

“剩余房源已經(jīng)不多了，在上海很難再找到像我們這里性?xún)r(jià)比這么高的房子。”上述置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，“如果想買(mǎi)房子的話(huà)要盡早做決定。”

由于供需失衡的關(guān)系，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常“高燒”不退，因此“搖號(hào)”也就成為了在資源稀缺的背景下進(jìn)行公平分配的無(wú)奈之舉，也是讓住房回歸到居住層面，保證人們“美好生活”得以實(shí)現(xiàn)的重要舉措。怎樣才能從搖號(hào)走向最終不需要搖號(hào)？那就要讓市場(chǎng)有更多的選擇，比如大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，共有產(chǎn)權(quán)房，精細(xì)化調(diào)控，分層次滿(mǎn)足不同的住房需求。

購(gòu)房者心態(tài)出現(xiàn)分化

值得注意的是，在嚴(yán)格限購(gòu)、搖號(hào)購(gòu)房，以及限價(jià)的多重政策作用下，上海樓市2016年至去年初的火熱行情出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。“實(shí)施了精準(zhǔn)聚焦式的細(xì)化調(diào)控措施，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)‘量縮價(jià)穩(wěn)’的總體態(tài)勢(shì)。”對(duì)于2017年的上海樓市，上海市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)這樣總結(jié)道。

根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局信息，在成交端，2017年上海樓市交易大幅萎縮。新房領(lǐng)域，上海新建商品房銷(xiāo)售面積1691萬(wàn)平方米，同比下降37.5%；其中住宅銷(xiāo)售面積1342萬(wàn)平方米，同比下降33.6%。在存量房領(lǐng)域，存量房網(wǎng)簽面積1510萬(wàn)平方米，同比下降57.6%；其中存量住宅網(wǎng)簽面積1179萬(wàn)平方米，同比下降62.7%。

進(jìn)入2018年，上海樓市繼續(xù)呈現(xiàn)“量縮價(jià)穩(wěn)”的走勢(shì)。

克而瑞研究報(bào)告顯示，在新房領(lǐng)域，受政府限制新房預(yù)售價(jià)格、市場(chǎng)供應(yīng)不足等因素影響，前2個(gè)月上海新建商品住宅成交70萬(wàn)平方米，同比小幅下滑7%；2月份商品住宅成交均價(jià)43166元/平方米，環(huán)比下降1.4%，同比下降8.6%。

上海樓市“量縮價(jià)穩(wěn)”，一些購(gòu)房者的購(gòu)房心態(tài)也隨之發(fā)生變化，并不再像過(guò)去那樣焦慮，也能將更多精力聚焦在樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比方面。

在上述樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，雖然開(kāi)盤(pán)已過(guò)去一個(gè)星期，房源去化也已超過(guò)了九成，但依然不時(shí)有購(gòu)房者前來(lái)看房。“最近好像不少樓盤(pán)要開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在價(jià)格限制得比較嚴(yán)，買(mǎi)房還要搖號(hào)，這是個(gè)好事。”一名購(gòu)房者告訴記者，“起碼能有時(shí)間在市場(chǎng)上多對(duì)比，挑一個(gè)性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)。”

“現(xiàn)在并不是很著急，多看幾個(gè)樓盤(pán)，日光盤(pán)也沒(méi)有了，既使買(mǎi)不到好的樓層，如果能買(mǎi)到性?xún)r(jià)比更高的（樓盤(pán)）也很不錯(cuò)。”另一名購(gòu)房者也向記者表示。

據(jù)記者了解，雖然上述樓盤(pán)均價(jià)相對(duì)較高，但開(kāi)盤(pán)當(dāng)日其認(rèn)籌的有效客戶(hù)也只有715組，認(rèn)籌比不足1:1。

“上海調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度很高，直接導(dǎo)致‘茶水費(fèi)’、捆綁銷(xiāo)售的亂象幾乎絕跡，這也說(shuō)明了這些政策在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序方面起到了很好的效果。相對(duì)于賣(mài)方，買(mǎi)方稍占優(yōu)勢(shì)。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“不過(guò)目前上海商品住宅的供應(yīng)規(guī)模偏低，房源確實(shí)不是很多，如果后續(xù)供應(yīng)規(guī)模上來(lái)了，購(gòu)房政策依然從緊，那么買(mǎi)方市場(chǎng)更容易確定，市場(chǎng)穩(wěn)定性會(huì)更強(qiáng)。”