中糧地產(chǎn)公布重組預(yù)案 將蝶變?nèi)珮I(yè)態(tài)地產(chǎn)公司

中糧地產(chǎn)(000031)3月30日晚間發(fā)布公告，披露公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金的預(yù)案。預(yù)案顯示，中糧地產(chǎn)擬以發(fā)行股份的方式向明毅收購其持有的大悅城地產(chǎn)91.34億股股份。交易預(yù)估價(jià)格約為147.56億元，募集配套資金總金額約不超過24.26億元。

本次交易完成后，中糧地產(chǎn)將成為大悅城地產(chǎn)(00207.HK)的實(shí)際控制人。這標(biāo)志著，在央企深化改革，強(qiáng)調(diào)“做強(qiáng)做優(yōu)做大”和“提質(zhì)增效”的發(fā)展方針下，中糧集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)將通過同類合并，形成品牌合力，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和競爭力的大幅提升，不斷提質(zhì)增效，步入發(fā)展快車道。

深化央企改革實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)整合

十九大報(bào)告和中央經(jīng)濟(jì)工作會議均對國企改革提出了新任務(wù)，要從做強(qiáng)做優(yōu)做大“國有企業(yè)”變轉(zhuǎn)為做強(qiáng)做優(yōu)做大“國有資本”。這就要求今后的國企改革要進(jìn)行更深層次的機(jī)制及資源融合，讓國企邁入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。中糧集團(tuán)作為首批國有資本投資公司改革試點(diǎn)央企，為更好地貫徹國資委下發(fā)的國企改革精神，積極進(jìn)行體制再造和混改，聚焦糧油糖棉核心主業(yè)，并對食品、金融、地產(chǎn)等主業(yè)進(jìn)行專業(yè)化體制再造和整合。其中，地產(chǎn)板塊作為中糧集團(tuán)專業(yè)化平臺之一，其資產(chǎn)占到了中糧集團(tuán)總資產(chǎn)的25%左右，貢獻(xiàn)利潤占到中糧集團(tuán)的40%左右。因此，地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)整合也成為了中糧集團(tuán)進(jìn)行央企改革的重中之重。

中糧地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)為住宅地產(chǎn)開發(fā)。作為全國最具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一，中糧地產(chǎn)項(xiàng)目主要布局在北京、上海、深圳、成都、廈門等十七個(gè)城市，目前的主要產(chǎn)品為壹號系列、祥云系列、錦云系列、鴻云系列等住宅產(chǎn)品。經(jīng)過多年發(fā)展，中糧地產(chǎn)品牌在行業(yè)和已進(jìn)入城市具有良好美譽(yù)度和品牌影響力，以優(yōu)良的品質(zhì)和完善的服務(wù)贏得了市場好評。根據(jù)中糧地產(chǎn)2017年年報(bào)，2017年歸屬于上市公司股東的凈利潤9.45億元，較上年增長31.27%，基本每股收益0.52元，較上年增長30%，可見其運(yùn)營效率持續(xù)提升。

大悅城地產(chǎn)是中糧集團(tuán)旗下的商業(yè)地產(chǎn)公司，是專注于在中國境內(nèi)開發(fā)、經(jīng)營、銷售、出租及管理綜合體和商業(yè)物業(yè)的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商及運(yùn)營商。截至2017年底，在北京、上海等一、二線核心城市運(yùn)營及在建的大悅城購物中心有14個(gè)，并擁有北京中糧廣場、香港中糧大廈等一線城市黃金地段的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)，上海大悅城天悅壹號等高質(zhì)量銷售物業(yè)，以及三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店等國際頂級品牌高端酒店。該等物業(yè)項(xiàng)目均位于一線城市或重點(diǎn)二線城市的核心地段，位置卓越、質(zhì)量出眾，具有良好的投資價(jià)值與增值空間。

大悅城作為其核心品牌，是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中運(yùn)營最為成功的品牌之一。在2017年12月6日，大悅城地產(chǎn)成功向市場推出了第二條產(chǎn)品線“大悅春風(fēng)里”，聚焦區(qū)域商業(yè)，并與“大悅城”品牌形成互補(bǔ)優(yōu)勢。

根據(jù)大悅城地產(chǎn)2017全年業(yè)績數(shù)據(jù)，大悅城地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)收入117億元，同比上升67%；核心凈利潤19億元，同比上升220%；公司所有者本年應(yīng)占核心凈利潤為8億元，同比上升163%；整體業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)良。其中大悅城購物中心租金收益達(dá)23億元，同比增長11%；商戶銷售額161億元，同比增長10%；連年實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長。同時(shí)，大悅城地產(chǎn)平均融資成本僅為4.28%，在行業(yè)內(nèi)處較低水平。

發(fā)揮品牌合力釋放整合協(xié)同效應(yīng)

根據(jù)預(yù)案介紹，本次交易將為中糧地產(chǎn)主營的住宅業(yè)務(wù)注入新的商業(yè)地產(chǎn)元素，并通過發(fā)揮中糧地產(chǎn)和大悅城的品牌優(yōu)勢，釋放住宅、商業(yè)板塊整合的協(xié)同效應(yīng)。公司既能通過開發(fā)性業(yè)務(wù)的高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，又能分享持有型物業(yè)帶來的長期穩(wěn)定收益和升值紅利，有利于改善公司的持續(xù)經(jīng)營能力，通過持有與銷售相結(jié)合的雙輪驅(qū)動發(fā)展模式，不斷提高公司的競爭力。

本次交易完成后，中糧地產(chǎn)將成為中糧集團(tuán)旗下融合住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)一體化的房地產(chǎn)專業(yè)化公司。中糧集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)將形成住宅、商業(yè)板塊的優(yōu)勢互補(bǔ)，使雙方在融資、市場、人才、土地獲取、品牌等方面深度融合，有利于激勵(lì)機(jī)制的完善和運(yùn)營效率的提升。

融資方面，通過增大體量、增強(qiáng)信用，整合后的企業(yè)融資成本有望降低，財(cái)務(wù)管理也將更加優(yōu)化；市場方面，整合后的主體將更加有效地分配住宅與商業(yè)地產(chǎn)的資源，市場地位及市場份額也得到進(jìn)一步提升；人才方面，雙方將在保持公司治理獨(dú)立性的基礎(chǔ)上建立優(yōu)秀人才的共享機(jī)制，實(shí)現(xiàn)人力資源的最優(yōu)配置；土地獲取方面，整合后的公司將擁有更多的話語權(quán)和靈活性，土地獲取能力進(jìn)一步增強(qiáng)，為業(yè)績長期穩(wěn)定增長奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；品牌方面，雙方將對“中糧地產(chǎn)”及“大悅城地產(chǎn)”品牌進(jìn)行深度融合，共同擴(kuò)大品牌的市場影響力，將整合后的公司打造成為全業(yè)態(tài)的中國綜合性房地產(chǎn)旗艦平臺。

值得一提的是，由于中糧地產(chǎn)和大悅城地產(chǎn)同屬中糧集團(tuán)體系內(nèi)，在管理風(fēng)格和企業(yè)文化方面大同小異，并購后，兩個(gè)公司在業(yè)務(wù)、管理體系、團(tuán)隊(duì)和企業(yè)文化等方面仍將維持穩(wěn)定。同時(shí)，中糧地產(chǎn)與大悅城地產(chǎn)潛在的同業(yè)競爭問題將得以有效消除，使雙方站在同一角度更加有效地分配住宅和商業(yè)資源，更加充分地參與外部市場競爭，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享。（劉凡）