風(fēng)口上的房地產(chǎn)創(chuàng)新：房企的下一個(gè)增長極在哪里

每經(jīng)編輯 吳抒穎    

每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 曾健輝

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展似乎已經(jīng)觸碰到天花板之際，每一家房企都開始為今后的發(fā)展模式而焦慮。不僅大型房企在行動(dòng)，中小型房企也紛紛布局商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓和文旅地產(chǎn)等領(lǐng)域。

業(yè)界雖然都看到了上述領(lǐng)域的可持續(xù)發(fā)展性，也意識(shí)到這些領(lǐng)域都是容量巨大且極具潛力的市場，但困擾他們的是，這些領(lǐng)域中目前尚無領(lǐng)跑者，也暫未有一個(gè)明確的商業(yè)模式。在這種情況下，自身應(yīng)該怎么做？3月22日，在“2018年觀點(diǎn)年度論壇”上，不少嘉賓都提出了自己的看法。

金融化的考量

論壇上，REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）被頻繁提到。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓領(lǐng)域的從業(yè)者而言，如何將能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)進(jìn)行證券化，是全行業(yè)都在探討的問題。

廣州市城發(fā)投資基金管理公司董事總經(jīng)理李文崢以十余年的REITs從業(yè)經(jīng)歷談了一些體會(huì)。他認(rèn)為，REITs可以理解成三個(gè)平臺(tái)，即融資的平臺(tái)、投資的平臺(tái)和資管的平臺(tái)。

李文崢分析指出，REITs作為融資的平臺(tái)屬性是因?yàn)樗谖磥淼某掷m(xù)經(jīng)營中，還要做銀行貸款、發(fā)債等，且它的融資成本比開發(fā)商的融資成本還要低、期限還更長，因?yàn)樗漠a(chǎn)品更穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)更低。

作為投資平臺(tái)的屬性是由于REITs本身是一個(gè)實(shí)體，可以不斷地?cái)U(kuò)張，不僅可以從發(fā)起人處買，也可以從市場第三方買，所以它會(huì)變成一個(gè)投資平臺(tái)。

從資管平臺(tái)的角度看，REITs作為資管體系的打造可以有一個(gè)投資回報(bào)率的邏輯，會(huì)更加關(guān)注整個(gè)IRR（內(nèi)部收益率）的情況。

深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司總經(jīng)理羅霄鳴從長租公寓的角度，探討了國外長租公寓REITs運(yùn)營成功的關(guān)鍵。他認(rèn)為，因?yàn)楹Ｍ獾拈L租公寓是一個(gè)交易型的投資，他們的成功在于能精準(zhǔn)把握周期變化。“像最近這幾年房價(jià)高的時(shí)候，可以看到他們?cè)谫u它的資產(chǎn)，或者是重新規(guī)劃它的資產(chǎn)位置，在2009年~2011年的時(shí)候，恰恰是它大舉買入資產(chǎn)的時(shí)候，那時(shí)候恰恰是發(fā)生金融危機(jī)的時(shí)候”。

李文崢認(rèn)為，REITs這個(gè)話題已經(jīng)討論10年了，今年應(yīng)該是一個(gè)最好的推出窗口期。

學(xué)會(huì)運(yùn)營資產(chǎn)

當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，如何對(duì)存量資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營、改造也是一門大的課題。

VaShare創(chuàng)始人兼CEO莊海從旅游地產(chǎn)角度提到，旅游地產(chǎn)規(guī)模是足夠大，但是市場中的問題也很大，大家買了旅游地產(chǎn)基本上沒有什么用。“一個(gè)資產(chǎn)沒有使用，它最后就沒有價(jià)值”。

那正確的運(yùn)營思路是什么？陽光100集團(tuán)總裁林少洲認(rèn)為，運(yùn)營時(shí)代是內(nèi)容為王，要強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色，強(qiáng)調(diào)精細(xì)化的品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容。有沒有實(shí)質(zhì)的運(yùn)營能力成為下一步的核心。

深圳市城市更新協(xié)會(huì)創(chuàng)始會(huì)長、安云集團(tuán)董事長耿延良從城市更新的角度提出運(yùn)營的思路。他認(rèn)為，城市更新涉及到城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人居環(huán)境的改善、未來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的系統(tǒng)性工程，它不是一個(gè)單一的房地產(chǎn)供應(yīng)的問題，所以要有正確認(rèn)識(shí)。他提醒，存量時(shí)代大家記住一點(diǎn)，城市更新才是未來的必由之路。