房地產(chǎn)行業(yè)“大小年”之爭： 今年三四線城市還有機會嗎？

每經(jīng)編輯 董青枝    

每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 曾健輝

2017年在因城施政的樓市調(diào)控中，房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模提升，區(qū)域分化明顯，且全國商品房銷售總額再創(chuàng)新高，成為房地產(chǎn)行業(yè)的“大年”。而在調(diào)控不放松的條件下，今年房地產(chǎn)行業(yè)是否進入“小年”？

3月22日，在主題為“小年大周期”的“2018觀點年度論壇”上，眾多業(yè)內(nèi)人士的共同看法是，今年房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，大房企市場份額會越來越大，城市分化更加明顯，三四線城市仍有發(fā)展機會。房企要研究不同城市的發(fā)展周期，把握發(fā)展機會。

“大年”“小年”相對而言

今年房地產(chǎn)行業(yè)整體較平穩(wěn)

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)行業(yè)三家龍頭企業(yè)的銷售均破5000億元，千億元企業(yè)數(shù)量達17家，未來行業(yè)集中度將進一步提升，企業(yè)分化格局將得以延續(xù)。

同時，2017年全國商品房銷售額13.37萬億元，同比增長13.7%，商品房銷售面積16.94億平方米，同比增長7.7%，再創(chuàng)新高。

進入2018年，房地產(chǎn)市場成交增速正在回落，而調(diào)控政策并未放松，房地產(chǎn)行業(yè)是否會進入“小年”？

旭輝集團股份有限公司董事長林中直言，今年不是“大年”也不是“小年”，是正常的年份，今年可能是房地產(chǎn)調(diào)控這么多年來最好的一年。從全國來看，中國可能很難看到“大年”和“小年”，因為有些城市下行，有些城市在上漲，綜合來看是比較平穩(wěn)的一年，且未來幾年可能中國都會是比較平穩(wěn)的，具體的城市可能有“大年”和“小年”之分。

但中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長劉愛明卻認為，今年很有可能是一個“大年”。之所以大家認為是“小年”，主要是覺得今年政策比較嚴、資金會比較緊，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)集中度在提高，大企業(yè)能力很強，也許市場比較嚴峻，但它產(chǎn)出還很高，很可能是“大年”。當然區(qū)域、公司和產(chǎn)品都是不平衡的，是“大年”還是“小年”也得看供應(yīng)是大還是小。

陽光100集團總裁林少洲則稱，“大小年”講的是波動和分化。一線城市過去這幾年成交在萎縮，但是三線城市是在增長的，所以不同的城市有不同的表現(xiàn)，房地產(chǎn)整體上今年成交面積可能會略微回落，但是還是會比較穩(wěn)定。另外，對不同的企業(yè)而言，可能大企業(yè)是“大年”，小企業(yè)是“小年”，行業(yè)的洗牌加劇。

此外，林少洲補充道，更值得期待的可能是房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新模式，今年對一些新型企業(yè)而言可能會是“大年”。在洗牌階段，需要很多新的物種、新的業(yè)態(tài)，所以創(chuàng)新型企業(yè)未來可能會有一個持續(xù)的“大年”。

城市分化明顯

今年三四線城市仍被看好

事實上，“大小年”也要因區(qū)域、企業(yè)等而異。在剛剛過去的2017年，“因城施策”的調(diào)控政策使房地產(chǎn)市場格局發(fā)生劇變：一線城市成交腰斬；二線城市漲跌互現(xiàn)；三四線城市則相對火爆，其中不少四線城市的房價漲幅甚至超過三線城市。那今年各類城市將表現(xiàn)出怎樣的趨勢？

林中認為，中國的城市分化得非常厲害，一線城市都受到了比較嚴厲的調(diào)控，二線城市已分化成很多類，三四線城市的類別則更多。今年肯定是有些城市好，有些城市不好。

在林中看來，總的來說表現(xiàn)好的城市有幾個共同特征：第一是城市的基本面好；第二是看政策支持；第三是房價沒有過快地上漲過；第四是沒有新政調(diào)控。

同時，林少洲表示，今年一二線城市的新增供應(yīng)還是會受很大限制，不管量還是價都受到政策嚴厲調(diào)控，所以市場不會有特別火爆的表現(xiàn)。一二線城市的機會可能更多的是存量，包括租賃房、集體建設(shè)用地；非傳統(tǒng)產(chǎn)品可能會有更多的表現(xiàn)空間，包括一些共有產(chǎn)權(quán)住房；帶創(chuàng)新模式的產(chǎn)品會有更多表現(xiàn)機會。而三四線城市今年還是供應(yīng)主力，包括可能會有更多的三四線完成一輪補漲、補供應(yīng)和補消費的過程。

劉愛明也持相同觀點，認為未來比較長的一段時間內(nèi)，三線和個別四線城市還是會有一定的發(fā)展機會。因為中國的人口數(shù)量很大，現(xiàn)在不是所有人都集中在一二線城市，大量的人從農(nóng)村去了縣城，從縣城去了省城。

寶能集團高級副總裁、寶能地產(chǎn)總裁、寶能城市發(fā)展集團總裁余英更看好省會城市和高鐵節(jié)點城市。他認為，一線城市在限購的情況下，成交量可能會下降，但是二線城市的核心區(qū)以及高鐵網(wǎng)的節(jié)點城市，預(yù)計會在今年三季度出現(xiàn)量價齊升，而且這些城市的調(diào)控力度不是很大，所以是一個非常好的行業(yè)機會。且中國將進入高鐵年，會導致經(jīng)濟的重構(gòu)及城市間的洗牌，真正的高鐵站點城市會有爆發(fā)性的增長。

余英建議，房企在下一輪一定要踩準節(jié)奏，要“踩”那些未來房價上漲、市場爆發(fā)的城市。但是也要注意，在高鐵站點這一輪沒有照顧到的一些城市做投資要小心，這些城市將來可能會有很多風險，特別是商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的風險更大。

面對不同的城市的不同表現(xiàn)，林中建議，作為企業(yè)應(yīng)該研究不同城市的發(fā)展周期，把握發(fā)展機會，好的城市多賣樓，差的城市多買地，希望在不同的城市進行不同的資源配置。