住房租賃資產(chǎn)證券化再探索 建行聯(lián)手新派公寓發(fā)起專項并購基金

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圖片來源：視覺中國

每經(jīng)記者 肖樂 每經(jīng)編輯 陳星

處于風口的長租公寓市場正迎來金融機構(gòu)跑步入場。

從去年末開始，幾大國有銀行相繼宣布與房企合作，為住房租賃業(yè)務(wù)提供資金支持。近日，銀行在支持長租公寓的發(fā)展方面又有了新動作。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，建設(shè)銀行與新派公寓共同發(fā)起了基于資產(chǎn)證券化的不動產(chǎn)并購基金，基金將用于收購一線及二線核心城市的存量資產(chǎn)或開發(fā)商合作定制長租公寓的物業(yè)，資產(chǎn)統(tǒng)一由新派公寓進行產(chǎn)品設(shè)計和運營。目前，該基金正在中基協(xié)做注冊備案的工作。

信達證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師崔娟在研報中指出，從當前我國長租公寓已有的模式看，已經(jīng)出現(xiàn)銀企、銀政合作以及互聯(lián)網(wǎng)公司與政府、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)合作的實踐。

專業(yè)化運營機構(gòu)是成功關(guān)鍵

2017年底舉行的中央經(jīng)濟工作會議提出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

這表明未來租賃市場上專業(yè)化運營機構(gòu)的重要性，而建行此次和新派公寓合作也是培育專業(yè)化運營機構(gòu)的一次積極嘗試。

記者注意到，上述并購基金初期規(guī)模為20億元，后期將根據(jù)收購需要擴大規(guī)模。收購標的將集中在一線及二線核心城市的存量資產(chǎn)或開發(fā)商合作定制長租公寓的物業(yè)，資產(chǎn)統(tǒng)一由新派公寓進行產(chǎn)品設(shè)計和運營，通過后期的資產(chǎn)證券化運作給基金投資人帶來長期回報。建行作為基金發(fā)起人及50%優(yōu)先資金的提供者，參與重大項目決策并提供全面的金融創(chuàng)新支持。

據(jù)了解，新派公寓成立于2013年，是國內(nèi)首家用私募基金方式收購資產(chǎn)并進行專業(yè)管理的長租公寓品牌。“過往發(fā)ABS或者是類REITs，銀行都是介入最后一段，拿一個固定的回報率，追求安全的投資。而這次建行的資金前置，進入到了資產(chǎn)證券化最前端的支持，這是有示范意義的。”新派公寓CEO王戈宏說。

“資金前置”也意味著銀行風險把控思路的變化，“首先要重視機構(gòu)的專業(yè)資質(zhì)，其次是項目本身的風險。銀行一定要看到商業(yè)模式，租賃市場不是誰都能來做，運營能力比市場風險更被看重。”建行深圳分行副行長李忠東表示。

李忠東進一步表示，銀行雖然有資金，但是也不能直接去市場上買樓委托給別人經(jīng)營。一定要是有運營經(jīng)驗的專業(yè)化機構(gòu)去市場上收購。以前這種機構(gòu)很少，要么是開發(fā)商要么是二房東，這是重資產(chǎn)模式，通過后期的運作將重資產(chǎn)做成可以有長期回報的模式，需要專業(yè)能力。

據(jù)悉，這支并購基金將由賽富投資基金、新派公寓以及權(quán)益投資人組成的專家團隊管理。投資方還包括曾參與新派公寓類REITs劣后投資的凱銀投資、渤海證券以及渤海匯金。王戈宏表示，借助此專項基金，未來會把REITs模式復(fù)制到上海、杭州、武漢、重慶、廈門等10座城市。

銀行持續(xù)加碼住房租賃市場

實際上，從去年11月開始，幾大國有銀行就密集進入住房租賃領(lǐng)域，多點布局，與房企合作，為住房租賃業(yè)務(wù)提供資金支持。

例如，工商銀行北京市分行與北京市保障性住房建設(shè)中心、北京城建集團等簽署了住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來5年將為北京住房租賃市場參與主體提供總額不少于6000億元融資支持，推動建立租購并舉的住房制度。此外，工行已在北京、上海、廣州、深圳、杭州5個城市開辦了個人房屋租賃貸款業(yè)務(wù)。

今年2月，中國銀行與萬科、中海地產(chǎn)、華潤置地等8家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃提供住房租賃領(lǐng)域的融資，規(guī)模超過2000億元。此前，中國銀行廈門市分行和廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署協(xié)議，雙方將在住房租賃市場相關(guān)的土地供應(yīng)、試點租賃住房建設(shè)、租賃管理平臺建設(shè)、住房租賃金融創(chuàng)新等領(lǐng)域開展合作，為住房租賃市場各參與主體提供全鏈條的金融產(chǎn)品與服務(wù)。

崔娟表示，從當前我國長租公寓已有的模式看，已經(jīng)出現(xiàn)銀企、銀政合作以及互聯(lián)網(wǎng)公司與政府、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)合作的實踐。未來，長租公寓的運營模式將逐步由C2C向B2C過渡，供應(yīng)主體中規(guī)模化機構(gòu)的占比將逐步提升，長租公寓市場多方合作或成常態(tài)。