“房住不炒”定位下： “炒房時代”終結(jié) 差別化調(diào)控發(fā)力樓市供給端

每經(jīng)編輯 吳抒穎    

每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 魏文藝

國務(wù)院總理李克強在5日的政府工作報告中指出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責(zé)任，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居。

李克強總理在政府工作報告中再提“房住不炒”，可以視作是為2018年的樓市調(diào)控定下了基調(diào)。本輪調(diào)控自2016年開始，隨著樓市調(diào)控政策強化，房地產(chǎn)交易的成交量和成交價逐漸回歸理性，市場出現(xiàn)明顯降溫，“炒房時代”也將面臨終結(jié)。

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投資客正加速離場

樓市降溫的一個明顯信號是，房價回歸理性。據(jù)統(tǒng)計局2月24日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年1月，一線城市新建商品住宅銷售價格同比由上漲轉(zhuǎn)為下降，二手住宅銷售價格漲幅連續(xù)16個月回落，1月比上月回落0.5個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個百分點；三線城市同比漲幅分別回落0.4和0.3個百分點。

這與嚴(yán)調(diào)控的基調(diào)不無關(guān)系。本輪調(diào)控遏制投機炒房的方向是明確的，表現(xiàn)在政策上，則是一系列限售、限購政策的實施和加碼。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，包括廣州等城市，2017年全國限售城市擴大到50個，要求所有新購或者部分新購房源，鎖定一定年限（2～10年不等）后才可以再上市。

進入2018年，調(diào)控的政策也并未放松。3月1日，昆明市政府發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出，將調(diào)整昆明新建商品住宅限售政策，部分熱門區(qū)域新建商品住宅拿證三年內(nèi)限制銷售。

打擊“炒房”的另一個利器是嚴(yán)控資金違規(guī)進入樓市。今年1月底，銀監(jiān)會2018年全國銀行監(jiān)督管理工作會議明確打擊挪用消費貸款、違規(guī)透支信用卡、嚴(yán)控個人貸款違規(guī)流入股市和房市作為今年工作部署重點，同時繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類房地產(chǎn)融資行為。

監(jiān)管部門今年已經(jīng)針對資金違規(guī)進入樓市開出了數(shù)張罰單：1月19日，天津濱海江淮村鎮(zhèn)銀行違規(guī)發(fā)放個人消費貸款被用于購房遭到天津銀監(jiān)局20萬元罰款；2月9日，中原銀行鄭州分行因個人綜合消費貸款被挪用于“購房首付”吃監(jiān)管罰單等。

進入樓市的資金也已經(jīng)逐漸減少。人民銀行2月12日發(fā)布的1月信貸數(shù)據(jù)顯示，個人貸款尤其是個人住房按揭貸款占新增貸款的比例均大幅下降。2018年1月，住戶部門貸款增加9016億元，占新增貸款的比重從去年12月的56%降至31%。

此種背景下，投資客正在加速離場。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，二手房投資客比例已經(jīng)大幅度下降至4%，遠低于2015年的30%和2016年超過20%的比例，自住需求達到73%。

差異化調(diào)控的推進

2017年底，住建部部長王蒙徽公開表示，2018年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

多地紛紛出臺限購政策，保障首套房需求。以北京為例，當(dāng)前是首套房首付不低于35%，首套非普通自住房不低于40%；二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”，普通自住房的首付不低于60%，非普通自住房的首付不低于80%；貸款最長期限25年。

不少城市也開始完善租賃房、自住房市場的建設(shè)。如南京保證租賃房供地占住房供地比例達到30%以上；此外，廣州市去年開始以“限地價、競自持”方式增加市場化租賃住房供應(yīng)，截至目前已出讓“競自持”住宅用地4宗，總用地面積約24公頃，企業(yè)自持總建筑面積超過15萬平方米。今后5年，廣州市計劃供應(yīng)租賃住房用地825公頃，建設(shè)租賃住房15萬套。

部分二線城市則開始相應(yīng)地調(diào)整購房政策。如南京、鄭州、長沙、武漢等多個二線城市配合出臺人才引進新政，降低外地人才落戶和購房門檻，以保障合理住房需求。此外，一城多策地調(diào)控政策也正在逐步顯現(xiàn)，如蘭州市核心區(qū)仍保持買房三年后才能交易，但取消部分區(qū)域住房限購；同時，城關(guān)區(qū)等多個區(qū)域的住房繼續(xù)實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，差別化調(diào)控、一城多策，因城施策等舉措體現(xiàn)了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，也為2018年的樓市調(diào)控定基調(diào)，后續(xù)預(yù)計各地調(diào)控中會持續(xù)抓“地方主體責(zé)任”的內(nèi)容；在去庫存和控房價的導(dǎo)向下，不排除部分城市會有“郊區(qū)去庫存+限售”、“市區(qū)做租賃+控房價”的差別化調(diào)控思路。

建立健全房地產(chǎn)長效機制也被頻繁提及。中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，住房長效機制包括對房價的管理調(diào)控、對供需的同步調(diào)控政策以及金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)的支持政策等多個方面。“當(dāng)前的重點在于完善供應(yīng)體系，使住宅回歸居住的本質(zhì)功能。為了滿足居民的多層次需求，達到購租并舉的長期發(fā)展目標(biāo)，在土地供給模式上進行了一系列調(diào)整，完善了公租房等多元化供給方式。住房長效機制的建立也是推動棚戶區(qū)改造快速穩(wěn)健推進的有力保障。”