宅基地“三權(quán)分置”再獲力挺 專家：可增加租賃住房專屬用地

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每經(jīng)記者 舒曼曼 每經(jīng)實習(xí)編輯 梁秋月

據(jù)新華視點官方微博消息，國土資源部部長姜大明在2018年全國國土資源工作會議上表示，政府將不再是居住用地唯一提供者。此外，姜大明還表示，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。但城里人到農(nóng)村買宅基地口子不開，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用宅基地建別墅大院、私人會館。

“三權(quán)分置”的相關(guān)政策探索已經(jīng)一年多，此次消息一出便成熱議話題。首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，住宅用地不應(yīng)該完全由城鎮(zhèn)政府來供應(yīng)，集體土地應(yīng)該是住宅用地供應(yīng)主體，未來要充分利用集體建設(shè)用地建設(shè)住宅，尤其加大租賃住房供應(yīng)。

政府不再是居住用地唯一提供者

姜大明明確提出，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“權(quán)屬不變，符合規(guī)劃”是土地出讓的前提，預(yù)計對現(xiàn)在土地市場的影響更多體現(xiàn)在租賃土地的供應(yīng)上。推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，多主體供應(yīng)房源，必然需要多主體供應(yīng)土地，預(yù)計未來非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)集體土地的政策將會加速試點。

他進(jìn)一步指出，鼓勵集體用地建設(shè)租賃房有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，部分一二線城市存在城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場，除了有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。

此前，國土資源部聯(lián)合住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》的通知，確定北京、上海、沈陽等第一批13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。各地紛紛提出計劃，其中北京市計劃于2017年~2021年的五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

張大偉表示，政府不再壟斷住房土地供應(yīng)，對集體土地價值將有非常大的提升影響，對于城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需的作用。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，多主體供給實際上都有助于土地用地制度的靈活，同時為“商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房”四元產(chǎn)品線提供更有保障的用地內(nèi)容。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，集體用地允許進(jìn)入租賃市場是增量土地進(jìn)入市場，增加發(fā)展租賃住房的專屬用地，減少租賃物業(yè)對原住宅用地的擠占，避免供求矛盾。

宅基地“三權(quán)分置”已探索一年多

姜大明表示，我國將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。

而姜大明提到的探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”并非首次提出。2016年11月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》（即《“三權(quán)分置”意見》），不斷探索農(nóng)村土地集體所有制的有效實現(xiàn)形式，落實集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營權(quán)，充分發(fā)揮“三權(quán)”的各自功能和整體效用。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從宅基地“三權(quán)分置”的角度看，實際上也是積極探索當(dāng)前宅基地流轉(zhuǎn)等概念。從此類政策來看，宅基地的集體所有權(quán)的概念不會變，這是基本的原則，從農(nóng)戶的資格權(quán)來看，也是要積極保障的，這也是新型城鎮(zhèn)化中需要積極關(guān)注的內(nèi)容。

他進(jìn)一步指出，在放活宅基地使用權(quán)的概念上，不排除會出現(xiàn)部分宅基地改為租賃住房的做法。類似做法其實和目前租賃住房的用地性質(zhì)是不同的。當(dāng)前租賃用地的房源性質(zhì)其實是國有建設(shè)用地，而后續(xù)宅基地上形成的租賃房源屬性依然是集體建設(shè)用地的范疇。

趙秀池告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從法理上講，我國土地制度實行的是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，但住宅用地不應(yīng)該完全由城鎮(zhèn)政府來供應(yīng)，未來將會給宅基地賦予一定的權(quán)利，允許讓渡使用權(quán)，用來出租、抵押等，但需要注意的是不能完全放開宅基地的買賣，應(yīng)限制宅基地所有人資格，保障農(nóng)民的權(quán)益。