“去庫存”進(jìn)入收尾期 “火”了一把的三四線城市樓市會(huì)降溫嗎？

每經(jīng)編輯 程成    

2018樓市六問——第2問：老家的房子值得買嗎？

每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 魏文藝

幾個(gè)月前，作為去庫存主力的三四線城市，房地產(chǎn)市場的熱度曾令不少一二線城市羨慕。但隨著調(diào)控政策的持續(xù)效應(yīng)，三四線城市樓市已現(xiàn)降溫跡象。

易居研究院研究員賴勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“這一波三四線城市房價(jià)的上漲，主要受政策總體寬松和去庫存政策影響。目前去庫存政策已到收尾期，一些前期房價(jià)上漲過快且超出基本面的三線城市，未來會(huì)有房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。”

                                                       圖片來源：視覺中國

“房子終于賣完了”

“房子終于賣完了。”河南某地級市的開發(fā)商張總在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)長舒了一口氣。“年初房子還怕賣不出去，這才大半年時(shí)間就賣完了。”

15年來，張總共做了4個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，前3個(gè)項(xiàng)目在縣城，目前的這個(gè)項(xiàng)目在市里面，在10年前拿的土地證，2010年開盤時(shí)售價(jià)2000元/平方米。目前在售的最后一期共150套房子，售價(jià)4800元/平方米，7年漲了2.4倍。當(dāng)?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目近10個(gè)月賣房137套。

“當(dāng)初怕房子不好賣，所以備案價(jià)定低了。”談到目前這座弱三線城市“火爆”的樓市，張總連稱“對市場判斷失誤”。今年7、8月間，張總所在城市的樓市逐漸升溫。以恒大在該市一在售樓盤為例，其最新一期精裝公寓已漲到7700元/平方米，較之前6400元/平方米漲了20%。

記者注意到，自2015年底提出房地產(chǎn)去庫存以來，三四線城市樓市逐漸回暖。從房價(jià)上看，三線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅在連續(xù)19個(gè)月的負(fù)增長后，于2016年4月由負(fù)轉(zhuǎn)正。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年以來，三線城市的新建商品住宅價(jià)格同比漲幅從1月份的6.7%一路上漲到7月份的最高值9.3%。

三線城市房價(jià)下行壓力凸現(xiàn)

今年5月，位列TOP30中的某浙系房企以總價(jià)5.96億元、樓面價(jià)2377元/平方米拿下該市一商住用地后，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商就隱約感覺到了市場的風(fēng)險(xiǎn)。

“地價(jià)漲的太高了，一個(gè)月前我在土地市場上看中了一塊地，350萬元一畝，算下來賣到6000（元/平方米）才能保本，價(jià)格確實(shí)有點(diǎn)高。”張總告訴記者。最終，張總也未拿到上述地塊。

張總的擔(dān)心不是沒有道理。國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，11月份一線和三線城市房價(jià)同比漲幅繼續(xù)回落，其中三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅更是連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)回落。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此前易居研究院發(fā)布的《全國房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)現(xiàn)象研究》報(bào)告認(rèn)為，此輪房價(jià)上漲呈現(xiàn)明顯的板塊輪動(dòng)特點(diǎn)。即當(dāng)一個(gè)板塊上漲過快，別的板塊就相對來說會(huì)變成價(jià)格洼地，資金就會(huì)流入，從而帶動(dòng)板塊上漲。易居研究院認(rèn)為，此輪房價(jià)上升周期，率先由以深圳為代表的華南，和以上海為代表的華東板塊啟動(dòng)。

“此輪房價(jià)上升期中，一線城市的深圳和上海率先啟動(dòng)，隨后二線城市的樓市四小龍（合肥、南京、蘇州、廈門）接力上漲，之后一線二線城市政策收緊，三線城市成為房價(jià)上漲的主力。”賴勤認(rèn)為。

在賴勤看來，目前去庫存政策已接近尾聲，特別是剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步明確了明年樓市的發(fā)展方向。“明年樓市不容樂觀，一些沒有經(jīng)濟(jì)、人口、收入等支撐的三線城市樓市，可能會(huì)在偏緊的政策環(huán)境和信貸環(huán)境的雙重作用下進(jìn)一步降溫。”賴勤認(rèn)為。

據(jù)記者觀察，目前，張總所在的城市除恒大外，還有中國鐵建、綠城、中梁、建業(yè)、正商等多家知名房企進(jìn)駐，它們正憑著專業(yè)的團(tuán)隊(duì)、成熟的產(chǎn)品和雄厚的資金實(shí)力，擠壓著當(dāng)?shù)刂行》科蟮纳婵臻g。