258億！豫園股份重組方案落定 復(fù)星地產(chǎn)業(yè)務(wù)回歸A股僅一步之遙？

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每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 任芷霓

11月20日晚間，豫園股份（600655，SH）發(fā)布公告稱(chēng)，上市公司擬向浙江復(fù)星、復(fù)地投資管理等17名對(duì)象發(fā)行股份，購(gòu)買(mǎi)其持有的上海星泓、閔祥地產(chǎn)等26家公司的全部或部分股權(quán)，同時(shí)，上市公司擬向黃房公司發(fā)行股份，購(gòu)買(mǎi)黃房公司持有的新元房產(chǎn)100%股權(quán)，此次交易共計(jì)258億元。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，若此次資產(chǎn)重組順利落成，復(fù)星持有豫園股份的股權(quán)將增至69.73%，并且豫園股份的資產(chǎn)、負(fù)債及業(yè)績(jī)將并入復(fù)星的綜合財(cái)務(wù)報(bào)表，復(fù)星地產(chǎn)業(yè)務(wù)正式回歸A股僅剩“一步之遙”。

不過(guò)，復(fù)星方面知情人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上述交易還需獲得豫園股份股東大會(huì)、證監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。

258億元的重組

2017年5月25日，復(fù)星國(guó)際（00656，HK）公告稱(chēng)，擬將下屬28個(gè)公司的股權(quán)出售給豫園，資產(chǎn)估值257.68億元。而后，因其有中南嶺和南粵兩項(xiàng)目施工進(jìn)度未達(dá)預(yù)期等因素，交易雙方同意終止此前協(xié)議。

而在豫園股份此次11月20日的公告中，雙方交易更新為涉及復(fù)星下屬26個(gè)公司股權(quán)的正式買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。為完成本次交易，豫園股份擬以發(fā)行價(jià)每股人民幣9.98元，發(fā)行25.9億股來(lái)支付對(duì)價(jià)。

而待交易完成，復(fù)星持有豫園股份的股權(quán)將從26.45%提升至約69.73%，并且豫園股份的資產(chǎn)、負(fù)債及業(yè)績(jī)將并入復(fù)星的綜合財(cái)務(wù)報(bào)表。這意味著，若此次資產(chǎn)重組順利落成，復(fù)星的地產(chǎn)業(yè)務(wù)將成功注入豫園股份。

值得一提的是，此次資產(chǎn)注入并沒(méi)有實(shí)際產(chǎn)生現(xiàn)金交易，有券商人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次交易是把200多億元資產(chǎn)折合成股份裝進(jìn)上市公司，使得上市公司資產(chǎn)規(guī)模增加。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合

“從商業(yè)角度來(lái)說(shuō)，可預(yù)測(cè)復(fù)星集團(tuán)整合完資產(chǎn)后，必定會(huì)有更大的動(dòng)作。”一投行人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，因?yàn)樯鲜鍪召?gòu)，主體公司均是復(fù)星系的關(guān)聯(lián)方，正常情況下沒(méi)必要這么做，因?yàn)椴蛔霾①?gòu)，利益也不會(huì)受到損失，相反做了并購(gòu)還會(huì)引起很多人的關(guān)注。而復(fù)星如此操作這個(gè)并購(gòu)，說(shuō)明能獲得更大收益。

對(duì)于豫園股份至今的系列操作，上述券商人士也表示，資產(chǎn)注入為的是整合復(fù)星的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

不過(guò)，豫園股份在公告中稱(chēng)，本次交易前，公司系一家擁有珠寶零售、餐飲品牌、旅游商業(yè)、老字號(hào)品牌零售、旅游地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的大型綜合商業(yè)集團(tuán)。本次交易標(biāo)的為復(fù)星近年持續(xù)打造的“蜂巢城市”復(fù)合功能地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)、黃浦區(qū)國(guó)資委擁有的豫園商圈毗鄰核心物業(yè)。

據(jù)悉，在復(fù)星目前的板塊中，主要包含富足生態(tài)、健康生態(tài)、快樂(lè)生態(tài)三大核心業(yè)務(wù)。復(fù)星擬形成“富足、健康、快樂(lè)”三大產(chǎn)業(yè)支柱，并依托豫園股份這一上市平臺(tái)，打造“快樂(lè)、時(shí)尚”主題，鏈接“蜂巢城市”開(kāi)發(fā)建設(shè)，服務(wù)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化及城市更新需求。

本次交易完成后，上海星泓、閔祥地產(chǎn)等26家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司將成為上市公司的控股或參股公司，新元房產(chǎn)持有的核心商圈物業(yè)也將成為上市公司的重要資產(chǎn)，助實(shí)現(xiàn)“快樂(lè)、時(shí)尚”業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略升級(jí)。

業(yè)務(wù)布局進(jìn)一步擴(kuò)圍

一直以來(lái)，復(fù)星與豫園股份間的系列交易的動(dòng)機(jī)，被業(yè)界解讀為復(fù)星地產(chǎn)業(yè)務(wù)回歸A股。

對(duì)此，資深房地產(chǎn)專(zhuān)家薛建雄表示認(rèn)可，通過(guò)資產(chǎn)重組借道豫園股份，復(fù)星是想促使復(fù)星地產(chǎn)業(yè)務(wù)回歸A股。而且目前來(lái)看，其動(dòng)作可以算涉房企業(yè)“回A”進(jìn)展中最快的，或早于恒大、富力、首創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)等均在等待回A的企業(yè)。

豫園股份知情人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，豫園股份此番向浙江復(fù)星、復(fù)地投資管理、黃房公司發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)，根據(jù)《重組管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，這一交易已構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，但并不構(gòu)成借殼上市。

據(jù)了解，在2002年股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，復(fù)星產(chǎn)投合計(jì)持有豫園股份的股比達(dá)到20%，成為后者的第一大股東。由此計(jì)算，復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌獲得豫園股份實(shí)際控制權(quán)已超過(guò)60個(gè)月。業(yè)內(nèi)人士解釋?zhuān)摯谓灰淄瓿珊?，郭廣昌仍為豫園股份實(shí)際控制人，故不會(huì)導(dǎo)致豫園股份控制權(quán)發(fā)生變化，此次重組并不構(gòu)成借殼上市。

對(duì)于回歸A股后的預(yù)判，上述券商人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，A股估值較高，相同的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，A股平臺(tái)企業(yè)的股權(quán)價(jià)值會(huì)高很多，相應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債率就會(huì)降低。

復(fù)星集團(tuán)知情人士則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次操作是為突破豫園現(xiàn)有的業(yè)務(wù)和利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。其指出，此前豫園的主要收益來(lái)自于商業(yè)零售業(yè)，主要利潤(rùn)來(lái)自于黃金珠寶。對(duì)于當(dāng)前市值160億元左右的豫園股份，一旦注入兩百多億元的資產(chǎn)，也許能夠成長(zhǎng)為規(guī)模四五百億元的公司，未來(lái)能夠撬動(dòng)的資金更大，能進(jìn)一步打開(kāi)價(jià)值成長(zhǎng)空間。

“此后，復(fù)星在做房地產(chǎn)板塊時(shí)，不會(huì)著眼于單純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，會(huì)更關(guān)注打造文化、旅游、餐飲、投資相結(jié)合的‘蜂巢城市’。”復(fù)星方面表示。