劉志強(qiáng)：完善市場格局 新房存量房租賃房應(yīng)三足鼎立

劉志強(qiáng)

黨的十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

與此同時(shí)，樓市也呈現(xiàn)出新意——往年常見的“金九銀十”并未如期而至，取而代之的，是熱點(diǎn)城市二手房成交量大幅降低、房價(jià)漲幅持續(xù)回落、新增房貸占新增貸款比重不斷回調(diào)。

購的一端，在一系列調(diào)控措施作用下，正在降溫、退燒；租的一端，政策利好不斷釋放，正迎來新的契機(jī)。展望未來，要讓住房回歸居住本義、讓房地產(chǎn)市場形成穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制，“租購并舉”無疑是十分關(guān)鍵而緊要的一環(huán)。

那么，租購并舉的住房制度應(yīng)如何建立？租賃市場該如何發(fā)展壯大？合理的購房需求又該如何滿足呢？

為何要租購并舉

最早提出“租購并舉”，并明確其為住房制度改革的主要方向，始自2015年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議。而確定這一政策導(dǎo)向，針對的正是長期以來我國房地產(chǎn)市場“重售輕租”的現(xiàn)實(shí)——

“購”的一端過于火熱。

前些年，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市出現(xiàn)房價(jià)過快上漲現(xiàn)象，房價(jià)收入比越來越高。對部分中低收入群體尤其是新市民而言，高房價(jià)難以企及，購房的夢想越來越難實(shí)現(xiàn)。

房價(jià)過快上漲的背后，既有供給不足、投機(jī)投資者炒作等市場內(nèi)部原因，也有經(jīng)濟(jì)快速增長、城市化加速、人口加快集聚、流動性過剩等外部原因，但最根本的，仍是供求關(guān)系的緊張——大城市有限的土地與住房資源難以承載加速增長的人口。若無外力相助，矛盾很可能愈發(fā)凸顯——資源越緊張，人們就越買；買家越多，房價(jià)也就抬得越高。于是，樓市一熱，就不得不喝“猛藥”、踩“急剎車”。

“租”的一端過于薄弱。

在我國住房供應(yīng)體系中，租賃市場是一個(gè)明顯的短板。在國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所研究員任興洲看來，短板表現(xiàn)在多個(gè)方面：供應(yīng)量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租賃住房供應(yīng)顯著不足；質(zhì)量不佳，市場租賃房源“老齡化”，不適應(yīng)市場需求；經(jīng)濟(jì)主體分散化，多以個(gè)人業(yè)主出租為主，缺乏規(guī)模化、集中化的機(jī)構(gòu)經(jīng)營者；租賃關(guān)系不穩(wěn)定，市場秩序不規(guī)范，缺乏成熟的契約精神和法律規(guī)則約束，隨意攆租客、提租金的行為比較普遍；支持租賃市場發(fā)展的政策體系也不夠健全。在此情況下，租賃住房這一國際上解決居民住房需求的普遍而重要的方式，在我國往往成了“過渡”“無奈”和“最后的選項(xiàng)”。

“有錢就買，沒錢才租”“買房的都賺錢了，沒買的早晚吃大虧”“能買房絕不租房”……這幾乎成為一些大中城市居民的基本共識。任興洲認(rèn)為，近年來由于一些城市房價(jià)高漲，購房家庭獲得很大收益，這種“財(cái)富效應(yīng)”引發(fā)了更大程度的購房熱，加之租賃住房供給缺乏、體驗(yàn)不佳的情況普遍存在，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民家庭更多地通過購買住房來解決居住問題，加劇了市場供求失衡，促使房價(jià)進(jìn)一步上漲。

在加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)調(diào)控、遏制投機(jī)性需求的同時(shí)，強(qiáng)化租購并舉、推進(jìn)租賃市場發(fā)展，滿足居民多層次的居住需求，無疑有利于穩(wěn)定消費(fèi)者預(yù)期，進(jìn)而也有利于住房市場的穩(wěn)定。

強(qiáng)調(diào)健全租賃市場，并非為了打壓人們正常的購房需求?！捌涫滓康模窍龑ψ》孔赓U消費(fèi)的制度性歧視，給居民提供一個(gè)可以自由選擇租房還是買房的市場環(huán)境，并借此補(bǔ)齊租賃市場發(fā)展滯后的短板。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示。

租房短板咋補(bǔ)上

“世界各國一線城市的租住比例大多在50%以上，目前北上廣深等特大城市已經(jīng)達(dá)到這個(gè)水平，而對其他一線城市來說，按照這樣的租住比例，未來還將有20%左右的人進(jìn)入租房市場?！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)說。

把住房需求導(dǎo)向租房市場，關(guān)鍵在于通過制度設(shè)計(jì)，讓租房更安心更省心、更有尊嚴(yán)、更加體面。去年以來，有關(guān)方面已就發(fā)展租賃市場拿出頂層設(shè)計(jì)方案，從中我們可以預(yù)見其未來成長的大致輪廓：

一方面，要從增加土地供應(yīng)、壯大市場主體等方面著手，做大供給規(guī)模。

——發(fā)揮國企引領(lǐng)帶動作用。

去年，全國首個(gè)省屬國企專業(yè)化住房租賃平臺——廣東建工集團(tuán)旗下的建鑫公司成立。他們通過批量購租、與開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)營、長期租賃庫存商業(yè)物業(yè)等渠道整合房源后，再租給特定人群。日前，成都、沈陽等地也提出在今年組建國有住房租賃平臺公司。

“國企進(jìn)入租賃市場有其先天優(yōu)勢?！痹趧⒑橛窨磥?，一來，國企手中有不少閑置資源，如廢舊廠房、閑置房屋、配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等，可更新改造后統(tǒng)籌用于租賃；二來，相比民企，國企能夠更少顧及短期利益、更多考慮長期收益，有利于租金和租期的穩(wěn)定。

——多渠道增加供給。做面包，先要有面粉。目前，國家“鼓勵(lì)通過新增用地建設(shè)租賃住房”的號召已得到不少城市響應(yīng)。廣州明確，未來5年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200萬平方米，建設(shè)普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套，算下來，新增住房中每五套就有一套為租賃住房。8月底，國土部、住建部印發(fā)通知，確定在北京等13個(gè)城市試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。未來，用地緊張的城市建設(shè)租賃住房“無地可用”的壓力將得到緩解。

另一方面，要在穩(wěn)定租賃關(guān)系、加強(qiáng)權(quán)益保障等方面發(fā)力，做優(yōu)供給質(zhì)量。

比如穩(wěn)定和規(guī)范租賃關(guān)系。在德國，五成以上居民長年租房居住，究其原因，就是租客利益得到了充分保護(hù)——租金受到政府嚴(yán)格管制，房東不得隨意撕毀合同。今年5月，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》問世，對“房主欺客”“黑中介”“二房東”等行為均提出規(guī)范和約束，意在讓租客告別種種煩惱。

又如保障租戶權(quán)益，推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”?！白夥恳材苈鋺簟薄白优材芫徒雽W(xué)”……7月以來，廣州、無錫、鄭州、濟(jì)南等地紛紛推出“租購?fù)瑱?quán)”之舉?！艾F(xiàn)階段就做到‘租購?fù)耆瑱?quán)’不太現(xiàn)實(shí)，但它已被提上了議事日程，是未來的方向所在。”任興洲認(rèn)為，隨著各城市公共服務(wù)供給能力和管理能力的提高，租房者將能平等地享受到更多的公共服務(wù)，租房的吸引力也將增強(qiáng)。

購房需求咋滿足

限購、限貸、限價(jià)、限售、限商……去年“9·30”以來，在調(diào)控措施影響下，一線城市和熱點(diǎn)二線城市的二手房成交量大幅下降，房價(jià)趨于穩(wěn)定，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)回調(diào)。然而，令人意想不到的是，部分三四線城市卻呈現(xiàn)出市場過熱的跡象。

“現(xiàn)在一些三四線城市，都沒什么外來人口，新房單價(jià)居然能賣到接近兩萬元。老百姓投資經(jīng)驗(yàn)不豐富，還在跟風(fēng)買，風(fēng)險(xiǎn)挺大，我都為他們擔(dān)心！”一位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。據(jù)他分析，其中原因較為復(fù)雜，有可能是一線和熱點(diǎn)二線城市市場收緊后，需求外溢到了環(huán)熱點(diǎn)區(qū)域，也可能是三四線城市吸引力的增強(qiáng)激活了回鄉(xiāng)買房的需求。目前，這些城市已經(jīng)及時(shí)應(yīng)對，像安徽滁州、江西贛州、河北涿州等地均出臺了限購政策。

調(diào)控范圍的擴(kuò)大，也反映出我國房地產(chǎn)市場中泡沫與風(fēng)險(xiǎn)猶存。在任興洲看來，短期內(nèi)特大城市、熱點(diǎn)大中城市的住房供需矛盾仍然存在，投機(jī)性需求仍有伺機(jī)進(jìn)場炒作的沖動，推動房價(jià)上漲的因素尚未完全消除，擠泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)仍是調(diào)控關(guān)鍵所在，實(shí)施限購和差別化信貸等調(diào)控措施仍有必要。而對于政府的嚴(yán)厲調(diào)控，不少房地產(chǎn)企業(yè)也表示理解?！霸谔卮蟪鞘泄┣蟛黄胶獾谋尘跋?，開發(fā)商賣的其實(shí)不是房子，而是地段。政府當(dāng)然可以對新房限價(jià)，不限的話，那就是‘奇貨可居’啊！”有企業(yè)負(fù)責(zé)人表示。

不管是發(fā)展租賃，還是打擊炒作，都不能“誤傷”甚至忽視老百姓的正常購房需求?！皳碛幸惶子挟a(chǎn)權(quán)的住房是很多人的夢想。強(qiáng)調(diào)租購并舉，也不能把住房所有權(quán)說得一無是處。”劉洪玉表示，一般說來，提高自有自住比例更有利于社會穩(wěn)定，因此發(fā)達(dá)國家普遍傾向于鼓勵(lì)居民擁有住房，獲得住房所有權(quán)，房貸利息抵稅就是典型的促進(jìn)住房所有權(quán)的政策。

滿足剛性需求，既要“堵”，也要“疏”。今年以來，各地相繼加大了住宅用地供應(yīng)，其平抑房價(jià)的作用將在今后幾年逐步顯現(xiàn)。近期，北京等城市還提出了一個(gè)解決供給不足的重要方案——發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。這一方式下，政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)“使用權(quán)”讓渡給首次購房人，以降低房屋售價(jià)。按照北京的設(shè)想，今后分配房源時(shí)，非北京市戶籍家庭即“新北京人”的占比應(yīng)不少于30%。專家認(rèn)為，此舉既可降低“夾心層”群體與新增外來人口的購房難度，也能減輕政府建設(shè)保障房的財(cái)政壓力，從而調(diào)動購房者的積極性，更好滿足住房剛需。

打造多元化的供應(yīng)體系，是促進(jìn)住房市場健康發(fā)展的必然之舉。正如楊現(xiàn)領(lǐng)所說，一個(gè)完善的市場格局應(yīng)該是“三足鼎立”，新房、存量房和租賃住房同時(shí)起作用。

劉洪玉也認(rèn)為，住房政策要為每一類人群都提供一個(gè)對應(yīng)的獲取住房的渠道，而且這些渠道“可進(jìn)入、可選擇、可支付、可持續(xù)”。

（作者為人民日報(bào)記者,本文轉(zhuǎn)載自《人民日報(bào)》）