李宇嘉：構(gòu)建房屋出租秩序應(yīng)依靠租賃平臺(tái)+信用體系

李宇嘉

政府主導(dǎo)的，集監(jiān)管、服務(wù)、信息于一體的房屋租賃平臺(tái)是租賃市場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施，也是各項(xiàng)租賃制度和政策落地的抓手。近日，各地政府主導(dǎo)的房屋租賃平臺(tái)相繼亮相。除房源信息披露、租賃供求撮合、租賃備案等基礎(chǔ)服務(wù)外，平臺(tái)重在租賃行為的監(jiān)督和管理。

筆者認(rèn)為，承租人愿在平臺(tái)上租房，出租人愿將房屋委托給平臺(tái)，中介愿在平臺(tái)上代理業(yè)務(wù)，很大程度在于平臺(tái)能降低交易成本，提高用戶體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)多方共贏。但是，租賃痛點(diǎn)主要是租后千差萬別的亂象和訴求，如房東侵權(quán)，服務(wù)和收費(fèi)界定不清，權(quán)益保障和追索難等，這些問題不易監(jiān)管、監(jiān)管成本高。

因此，除了實(shí)現(xiàn)信息和服務(wù)“線上集中”外，租賃平臺(tái)建設(shè)還要在降低交易成本、提高用戶體驗(yàn)方面下大功夫。

傳統(tǒng)租賃的交易成本高，中介要收取1~2個(gè)月的租金作為代理費(fèi)，“押二付一”、“押一付二”是常規(guī)的給付形式。甚至，為避免短租或中途退租帶來空置和再交易成本，除了押金，很多房東要求租客一次性支付半年或一年租金。這對(duì)許多人而言壓力很大。

而房屋室內(nèi)生活設(shè)施和家具配置標(biāo)準(zhǔn)不明確，租賃過程中維修責(zé)任不清，房東甚至假借設(shè)施損壞訛詐租客、克扣押金等，這些租后亂象很難監(jiān)管到。另外，對(duì)很多租客來說，體驗(yàn)差、被歧視，租房談不上美好生活，實(shí)乃權(quán)宜之計(jì)。于是，很多租客不愛惜租賃環(huán)境，肆意損壞等現(xiàn)象也屢見不鮮。最終，租賃供需兩端都趨于“低端化”，租賃行業(yè)也就難以振興。

但如果租賃平臺(tái)能疊加基于“互聯(lián)網(wǎng)+”的共享模式，這將降低租賃交易成本，提高消費(fèi)體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)多方共贏并攻克租賃痛點(diǎn)。

放在政府主導(dǎo)的大數(shù)據(jù)平臺(tái)上，房子可確保是真的。房東和租客都是陌生人，但基于注冊(cè)信息，過往交易、履約、支付、評(píng)價(jià)等海量個(gè)人痕跡，可相對(duì)準(zhǔn)確地標(biāo)定個(gè)人信用水平。關(guān)鍵是，這個(gè)信用不僅有對(duì)手評(píng)價(jià)，有具體分值，還公開透明。凡有違約情況，平臺(tái)上的商家能看到，監(jiān)管部門也能看得到。此外，還可以引入如芝麻信用、京東小白信用、銀行等信用評(píng)價(jià)體系，介入租賃平臺(tái)。

對(duì)房東來說，靠機(jī)構(gòu)提供的信用數(shù)據(jù)可以挑選租客，防范租客欠租、逃租，還可根據(jù)租客需求裝飾自己的房子，獲得租金溢價(jià)收益和更高的信用分值，這是一個(gè)良性循環(huán)。而租客也可挑選信用值高的房東，在一定程度上防止租賃后的各種不合理問題。

同時(shí)，這也為機(jī)構(gòu)開展專業(yè)化、規(guī)模化的租賃經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了基礎(chǔ)，還為租賃下游衍生產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出了商機(jī)，比如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、房屋裝修、電商提供的所有生活服務(wù)（租客休閑娛樂、快遞服務(wù)）等。

對(duì)租客來說，具有很高的信用分值，押金免了、租金月結(jié)的好處不說，還可以挑選自己中意的房子，并以優(yōu)良的信用記錄和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)挑選房東，壓低租金水平，挑選合租伙伴。而且，租客、房東、代理中介、銀行之間所有的資金往來、交易記錄，全部通過第三方平臺(tái)來進(jìn)行，這是信用增減和信用約束的過程，也是權(quán)益和追索的有力保障。

由此，基于大數(shù)據(jù)信用和全方位的誠信評(píng)價(jià)，構(gòu)建社會(huì)信用體系，形成可置信的懲戒機(jī)制，這是制約違約和侵權(quán)的利器，也是提高租賃線下履約意愿，降低違約風(fēng)險(xiǎn)的保障。唯有此，租賃才能告別低端和野蠻生長(zhǎng)，“租售并舉”才能真正崛起。

近期，各大城市建立租賃平臺(tái)、發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃時(shí)，均與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)合作，如杭州攜手阿里巴巴的智慧租房平臺(tái)，中國銀聯(lián)協(xié)助沈陽、武漢、合肥建立租賃平臺(tái)，京東將成為北京住房租賃平臺(tái)的技術(shù)支持伙伴，建行與深圳、武漢聯(lián)手打造租賃交易服務(wù)平臺(tái)，支持大型租賃企業(yè)融資、支持信用評(píng)價(jià)。

政府主導(dǎo)的租賃平臺(tái)若能疊加市場(chǎng)主導(dǎo)的大數(shù)據(jù)信用平臺(tái)，租賃基礎(chǔ)秩序就完善了，租賃的痛點(diǎn)也將迎刃而解。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）