政策奏響成品房新樂章 老調(diào)彈出房企機(jī)遇與難題

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 曾健輝    

【編者按】成品房時代不可阻擋地來了。最新的消息是，10月17日，成都發(fā)布新政，2022年底全面實現(xiàn)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從清水房為主到成品住宅為主的根本轉(zhuǎn)變。事實上，今年以來，海南、河南等地就已經(jīng)出臺了推進(jìn)成品房發(fā)展的新政，而北上廣深等一線發(fā)達(dá)城市，更是早在數(shù)年前就推出了成品房的相關(guān)政策。

在樓市調(diào)控不斷加碼的背景下，各地為何要積極推進(jìn)成品房的普及？對房價會有什么影響？購房者能否接受？普及成品房對裝修、建材等產(chǎn)業(yè)鏈將產(chǎn)生何種影響？成品房如何保證裝修質(zhì)量？裝修風(fēng)格如何滿足居住的多樣性和個性化？如何實現(xiàn)眾所期待的綠色環(huán)保？……針對這些熱點(diǎn)問題，每經(jīng)記者進(jìn)行了深入調(diào)查。

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 曾健輝

你是否已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，“成品房”的時代洪流已向我們滾滾而來。

就在10月17日，成都市政府下發(fā)文件，文件中明確，到2022年底，全市范圍新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例將達(dá)到100%。實際上，此前國內(nèi)包括北京、上海、浙江省、海南省和河南省等省市都已出臺了按成品房交付住宅的相關(guān)政策。

當(dāng)成品房、精裝房更多地被市場推進(jìn)，“毛坯房”、“清水房”等形態(tài)逐漸消失，這到底是時代發(fā)展的產(chǎn)物還是樓市調(diào)控的需要？

另一方面，面臨熱點(diǎn)城市土地資源不斷緊缺，精裝房已成為開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大利潤空間的途徑之一。保利、萬科、恒大、綠地和綠城等品牌房企都提高了精裝房比例，其中萬科、恒大新開樓盤已實現(xiàn)全部精裝交付。不少房企推行精裝房，也意在減少建筑和裝修垃圾。

成品房推進(jìn)有所加速

近日，成都市提出，將推進(jìn)成品住宅發(fā)展，確立2017至2020年底，成都市新開工商品住宅（三層及以下低層住宅除外）和保障性住房，中心城區(qū)成品住宅面積比例逐步達(dá)到100%，郊區(qū)市縣逐步達(dá)到80%；到2022年底，全市新開工商品住宅和保障性住房成品住宅面積比例達(dá)到100%。

成品住宅的建設(shè)推進(jìn)，無疑將減少建筑垃圾的產(chǎn)生。

成都市相關(guān)文件中就明確稱，成品住宅建設(shè)可大幅度減少建筑垃圾、粉塵和噪音污染。推進(jìn)成品住宅建設(shè)，有利于提升城市環(huán)境品質(zhì)，推動建筑節(jié)能減排和綠色發(fā)展，促進(jìn)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；有利于優(yōu)化住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，減少投資性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

過去5年，我國城鎮(zhèn)化率年均提高1.2個百分點(diǎn)。隨之而來的是建筑垃圾、粉塵和噪音等給城市環(huán)境帶來的壓力。據(jù)中國科學(xué)院的研究報告，我國每年產(chǎn)生的建筑垃圾為24億噸左右，占城市垃圾總量的40%。

中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，成品房是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的時代產(chǎn)物。但是在市場轉(zhuǎn)型過程中，成品房市場也呈現(xiàn)出復(fù)雜的發(fā)展態(tài)勢。

事實上，早在18年前的1999年，國務(wù)院辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》，首次提出一次性裝修的概念。

2001年，上海市率先推進(jìn)新建住宅全裝修的工作，并在2003年落實了全裝修項目231個。2002年，住建部印發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》的通知，文件提出了“全裝修住宅”的概念。2008年，住建部發(fā)文，鼓勵新建商品住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式，逐步達(dá)到取消毛坯房、直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房的目標(biāo)。

四川省建筑科學(xué)研究院教授級高級工程師韋延年向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，不論成品房還是全裝修住宅，都指向建筑土建和裝修一體化，也就是都在按照全裝修房標(biāo)準(zhǔn)向購房者交付。

記者注意到，目前，各地方的成品房政策中，對交付標(biāo)準(zhǔn)的要求以“達(dá)到基本入住條件”為最低基礎(chǔ)。這包括了廚衛(wèi)設(shè)備，套內(nèi)管線及開關(guān)插座、所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾等。

“不能把現(xiàn)在的成品房等同于精裝房?！蔽髂县斀?jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為，由于交付標(biāo)準(zhǔn)不一，未來市場上也會出現(xiàn)簡裝、精裝和豪裝等不同級別的產(chǎn)品。而政府制定的成品房概念，只對交付標(biāo)準(zhǔn)提出最低要求。

對房企建造提出新要求

舉例來說，此前，市場上的新房交付多以“清水房”、“毛坯房”為主。兩者相比，清水房墻面會涂有一層白膩?zhàn)?，地面較為平整。但購房者裝修過程時，大多會將這層白膩?zhàn)隅P除，地面也會重新找平。因此，成品房所指向的標(biāo)準(zhǔn)化、集成化、模塊化裝修方式，能有效避免二次裝修產(chǎn)生大量的建筑垃圾、粉塵及噪音污染。

一開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，成品房交付政策的出臺是順應(yīng)社會發(fā)展潮流，推動社會進(jìn)步的舉措。毛坯房二次裝修帶來的污染、浪費(fèi)、擾民等問題由來已久，但大家都無可奈何，而成品房交付就可以一舉解決上述問題。

不過，成品房也會對開發(fā)企業(yè)的建造技術(shù)提出新要求。相應(yīng)地，企業(yè)從設(shè)計、施工到裝修等多個環(huán)節(jié)，都會不同程度地增加投入。

劉璐認(rèn)為，目前，市場對成品房有兩種截然不同的看法：一是對單位價格上漲、缺乏個性化持拒絕態(tài)度；二是認(rèn)為裝修資金可用個人住房貸款途徑進(jìn)行按揭支付，是好事。

記者了解到，盡管銀行機(jī)構(gòu)也會提供個人裝修貸款的服務(wù)，但類似消費(fèi)貸的申請門檻、利息水平會比個人住房貸款高。如某國有銀行的地區(qū)分行，就將個人裝修貸款的門檻設(shè)為300萬元，并且利息水平也較基準(zhǔn)上浮了30%~40%。

對市場未來變化，據(jù)宋丁預(yù)測，未來也許會有70%左右的住房供應(yīng)是來自于政府供給，包括共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房、長租公寓等，這些都會是成品房標(biāo)準(zhǔn)交付。他認(rèn)為，成品房的供需市場還沒有完全對接起來，特別是企業(yè)成本增加的合理性，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)特別是文化認(rèn)同等，要讓市場無障礙地接受，可能還需要政策和產(chǎn)品升級等方面做深入研究。但他認(rèn)為，應(yīng)把成品房作為社會消費(fèi)品的基本組成部分去看待，雖然每平方米單價比清水房會增加，但規(guī)?；竽芄?jié)約消費(fèi)者的裝修成本。