積極拿地 長三角城市群成房企“補倉”熱點

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 舒曼曼 每經(jīng)實習編輯 魏文藝    

每經(jīng)實習記者 舒曼曼 每經(jīng)實習編輯 魏文藝

新存量時代，房企“拿地”成了更受關注的高頻詞。在什么地方拿地？以什么方式拿地？拿地貴不貴？成為房企拿地的三個關鍵要素。

政策調(diào)控之下，今年以來房企拿地激情依然不減。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2017年9月13日，全國50熱點城市合計土地出讓金額達2.13萬億元，相比2016年同期的1.53萬億元上漲了38.8%。其中北京、杭州、南京、重慶四個熱點城市土地銷售凈額均超過千億元；上海、武漢、蘇州、鄭州、天津、廣州、合肥、佛山、濟南等城市賣地收入均超過500億元。

對于拿地的策略和趨勢，遠洋集團董事局主席、行政總裁李明在2017年中期業(yè)績發(fā)布會上表示，在拓展土地資源上，遠洋由按照一、二、三、四線城市的劃分方法轉(zhuǎn)變?yōu)橐猿鞘腥汉腿丝诹鲃有缘慕嵌热ズ饬俊Ｒ拙友芯吭貉芯繂T王夢雯也對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，今年以來，長三角地區(qū)以及三四線城市土地市場較其他地區(qū)更為火爆，尤其是上海、南京、杭州及周邊的城市。

積極補倉典型房企拿地不手軟

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，TOP10房企1~8月拿地總金額高達6184億元，占TOP50企業(yè)的51%，大型優(yōu)秀房企的土地資源優(yōu)勢愈發(fā)凸顯。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.4億平方米，同比增長10.1%，土地成交價款6609億元，增長42.7%。典型房企在拿地方面表現(xiàn)尤其突出。從拿地成交權益金額來看，前8月，碧桂園、萬科和保利分別以1353億元、917億元和791億元位列前三。而百強房企拿地則普遍聚焦于一二線城市，這是主力布局所在，而少部分聚焦核心一線周邊的三四線衛(wèi)星城。

典型房企之所以保持擴張態(tài)勢，主要是源于銷售增長背后亟待補倉。以碧桂園為例，僅8月連落三子迅猛布局北京，同時繼續(xù)加碼重慶、杭州、長沙、蘇州等潛力二線城市，以及鎮(zhèn)江、江門、湖州、孝感等核心城市周邊三四線城市，單月拿地權益金額超170億元。萬科則在濟南、杭州、青島、上海、合肥、北京等熱點一二線城市拿地，單月拿地權益金額超230億元。

從各城市群拿地權益金額來看，長三角仍是房企重點關注區(qū)域。TOP10企業(yè)在長三角地區(qū)拿地總額高達2497億元；中西部和珠三角以1673億元和1463億元分列第二、第三位；環(huán)渤海地區(qū)由于推出土地的城市數(shù)量較少及熱點城市土地多為聯(lián)合體競得，拿地總額位列第四位，為1378億元。

企業(yè)拿地方式也呈現(xiàn)多樣化，其中，并購形式以及聯(lián)合體拿地成為今年上半年來主要的拿地方式。從并購來看，以融創(chuàng)中國為例，據(jù)不完全統(tǒng)計，融創(chuàng)上半年收購13個萬達文旅項目約5000萬平方米，加上一二線聯(lián)動，其土地儲備已經(jīng)超過2億平方米。從聯(lián)合拿地看，以萬科為例，按建筑面積計算，其有64.7%的新增項目通過合作方式獲取。

《2017年中國城市價值白皮書》顯示，一二線熱點城市仍是房企的投資重點，如長三角城市群的南京、杭州、上海、合肥等，中西部城市群的重慶、武漢、成都等，珠三角的廣州、佛山等，以及環(huán)渤海的北京、天津、濟南等城市土地成交依舊活躍。

房企拿地最看好長三角城市群

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，今年1~8月，TOP30房企在四大區(qū)域的新增土地金額中長三角區(qū)域占到34%，其中六成土地位于三四線城市。

據(jù)萬科披露，其在長期重點觀察的14個城市發(fā)現(xiàn)，土地市場方面，今年第一、二季度的土地溢價率分別為25.8%和40.3%，相比去年同期明顯下降，部分三四線城市的土地均價和成交溢價率則有所上升。

龍湖集團相關負責人對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，2017年上半年，龍湖主要聚焦于在具有潛力城市群布局，成功獲取40幅土地，平均樓面地價為5930元/平方米，并且首度進軍合肥、深圳、香港、保定、福州五個城市，覆蓋城市已增至31個。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究顯示，鄭州和合肥作為中部較為優(yōu)質(zhì)的城市，這兩年一直成為房企拿地的重點區(qū)域，土地供應不斷增加，其中鄭州土地儲備面積增幅達38%。無錫、中山和惠州土地儲備面積增幅位列前三，分別為255%、182%和139%。

今年以來，由于大部分熱點城市采取了“限價+搖號”等方式來嚴控高地價，房企已不再熱衷在核心城市爭搶高價地塊。反而將目光轉(zhuǎn)向了都市圈周邊的三四線城市，諸如惠州、保定、無錫、嘉興等城市開始掀起土拍熱潮，迎來了樓市發(fā)展的新契機。

龍湖集團CEO邵明曉在2017年中期業(yè)績會上表示，龍湖一直聚焦一線和二線核心城市，擇機進入到大都市圈的一些周邊城市，這個策略沒有變。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理了2016年以來龍湖土地儲備情況后發(fā)現(xiàn)，其新增土儲的城市群正在變化。2017年上半年，34.5%位于環(huán)渤海區(qū)域，32.8%位于長三角地區(qū)，14.1%位于華中地區(qū)，11.7%位于西部地區(qū)，6.3%位于華南地區(qū)，0.6%位于香港地區(qū)。與2016年同期相比，長三角地區(qū)以及華中地區(qū)的土地儲備明顯增加，分別增長14.5和12個百分點。

兩年前，遠洋集團調(diào)整拿地策略，退出三四線城市，2017年半年報中顯示，上半年總土儲中99%均位于一二線城市，其中北上廣深四大一線城市的占比高達57%。

融創(chuàng)半年報顯示，96%的土地儲備分布在一線、環(huán)一線及核心城市，從銷售情況來看，天津、重慶、無錫在當?shù)劁N售排名第一。融創(chuàng)中國內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，下半年融創(chuàng)貨值最大的五個城市分別為天津、西安、重慶、北京、杭州，其中天津有20個項目，貨值為472億元。

萬科上半年投資布局聚焦于核心城市經(jīng)濟圈，按建筑面積計算，上半年新增項目77.5%位于一二線城市，按投資金額計算，91.9%位于一二線城市。其上半年還新進入哈爾濱、石家莊、蘭州等城市。

王夢雯對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從城市發(fā)展路徑來看，房企拿地布局多立足于城市群，而長三角區(qū)域的交通路網(wǎng)發(fā)達，經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平較高，整體城市圈發(fā)展相對成熟，成為開發(fā)商拿地首選。