賣房賺錢越來越難 房企布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)漸入高潮

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 盧祥勇    

每經(jīng)實習記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 盧祥勇

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場利潤空間收縮的背景下，房企紛紛轉(zhuǎn)型尋求新的利潤增長點。與實體經(jīng)濟息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)憑借其在提升土地的產(chǎn)業(yè)價值、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級和推進城鎮(zhèn)化發(fā)展方面的重要作用，受到政府的高度支持，也成為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的新風口。

近年來，專業(yè)做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的華夏幸福、天安數(shù)碼城年度平均利潤水平均能保持兩位數(shù)增長。以往以住宅開發(fā)見長保利、萬科和碧桂園等在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面也動作頻密，所涉足的業(yè)務(wù)包括科技產(chǎn)業(yè)、健康養(yǎng)老和特色小鎮(zhèn)等。

顧名思義，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和各領(lǐng)域的細分產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，和傳統(tǒng)房企的開發(fā)方式相比，它有哪些特別的運營方式？9月26日，由《每日經(jīng)濟新聞》主辦的第七屆中國價值地產(chǎn)年會，特邀房企企業(yè)家、核心高管、資本界人士等業(yè)內(nèi)嘉賓開啟一場萬眾矚目的價值盛宴。與此同時，《2017年中國城市價值白皮書》也將由《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)袂中國指數(shù)研究院重磅發(fā)布，關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的種種問題都將在白皮書中找到答案。

合作與并購潮起

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)為平臺、產(chǎn)業(yè)為主體、金融為支撐，區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)，需要進行地產(chǎn)資源、產(chǎn)業(yè)資源、區(qū)域資源和社會資源的整合，從單純的開發(fā)商向土地運營商、城市運營商、產(chǎn)業(yè)運營商、物業(yè)運營商轉(zhuǎn)變，且注重高端產(chǎn)業(yè)鏈聚集。

相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)的“賣完走人”高周轉(zhuǎn)模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要長期的投入，開發(fā)難度更大，且涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育等因素，進入門檻并不低。另外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，多數(shù)開發(fā)商都是“新手”。為了更好地駕馭這一門“技術(shù)活”，它們往往會選擇一個在產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域有更多經(jīng)驗的伙伴進行合作。例如，在華潤置地與中興網(wǎng)信進行的合作中，雙方將以華潤置地豐富的行業(yè)資源以及中興網(wǎng)信在科技、通訊、物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的影響力為基礎(chǔ)，致力從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、智慧物聯(lián)類項目入手，推動未來城市原型體驗中心的落地；試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)較早的協(xié)信集團，則是通過與在科技開發(fā)園區(qū)已有相當經(jīng)驗的啟迪控股成立合資公司來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，去年下半年以來，通過收并購進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為不少房企布局的主要方式。這其中包括，首開20億入股億達中國布局京津冀，綠城陽光26.8億元拍得中投發(fā)展94%的股權(quán)等。

除了在國內(nèi)進行合作，一些房企更將眼光放遠至海外。2017年7月14日，物流地產(chǎn)巨頭普洛斯宣布接受中國財團進行每股3.38新加坡元的收購交易，估值約為160億新元（約116億美元），其中萬科集團占股比例為21.4%，是大股東。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展是一個相對專業(yè)和綜合的工作，選擇合作的方式能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補，并在合作的過程中促使產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路更為清晰。

“輕重并舉”的運營模式

隨著房企扎堆布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，讓這一領(lǐng)域從藍海變成紅海，在這一背景下，包括張江高科，億達中國、啟迪協(xié)信和天安數(shù)碼城等，紛紛將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營模式從重地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕重并舉，這也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的重要模式。

2016年，億達中國積極向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。今年上半年，億達中國委托運營管理項目合計24個，委托運營管理面積合計約286.6萬平方米。

關(guān)于未來對輕重資產(chǎn)的規(guī)模設(shè)想時，億達中國首席財務(wù)官馬蘭此前曾公開表示，“輕資產(chǎn)是作為重資產(chǎn)的先導，我們?nèi)サ揭粋€區(qū)域是想先做輕資產(chǎn)，等到客戶和政府對品牌認可之后，會進行重資產(chǎn)的投資。”

張江高科的轉(zhuǎn)型路徑則是通過向科技地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)投資商和創(chuàng)新服務(wù)商的“新三商”轉(zhuǎn)型。張江高科逐漸改變之前以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營為主導的“高投資、重資產(chǎn)、慢周轉(zhuǎn)”模式，向“股權(quán)化、證券化、品牌化”轉(zhuǎn)型，尋求科技地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。

房企進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還有哪些自身的原因？未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)如何運營？預(yù)知更多信息，歡迎報名參與9月26日由《每日經(jīng)濟新聞》主辦的第七屆中國價值地產(chǎn)年會，年會中將發(fā)布《2017年中國城市價值白皮書》。

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