玩轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 華夏幸福、北大資源已嘗到甜頭

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 盧祥勇     

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 盧祥勇

房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，新存量時(shí)代正式到來。越來越多的房企開始想方設(shè)法甩掉“開發(fā)商”的標(biāo)簽，并將自身定位為城市運(yùn)營商，這意味著房企盈利模式正在發(fā)生變化。

新存量時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)被視為另一個(gè)新的利潤增長點(diǎn)。曾經(jīng)相對(duì)于住宅及商業(yè)項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因開發(fā)運(yùn)營周期長、盈利能力較弱等問題遭遇阻礙。但隨著近年來華夏幸福、招商蛇口、北大資源等房企的重點(diǎn)布局，并逐漸成為其重要利潤來源的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值洼地被不斷挖掘。

中國指數(shù)研究院公布的中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展年報(bào)中提到，從2016年下半年開始，各行業(yè)“十三五”規(guī)劃密集出臺(tái)，智能、創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)+、轉(zhuǎn)型升級(jí)等成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞，這也預(yù)示著未來地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)融合是發(fā)展方向。

打造產(chǎn)業(yè)集群拉動(dòng)營收

9月16日，華夏幸福發(fā)布關(guān)于取得湖北團(tuán)風(fēng)縣產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目的公告，從成交價(jià)格來看，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)費(fèi)占入?yún)^(qū)項(xiàng)目新增落地投資額的比例為45%。

作為產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商，華夏幸福從固安工業(yè)園首個(gè)項(xiàng)目到如今成熟的產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)，歷經(jīng)15年的探索，產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸釋放紅利。

根據(jù)華夏幸福披露的2017年上半年業(yè)績顯示，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設(shè)收入占總營收的88.76%。銷售額共計(jì)696.20億元，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)銷售額就達(dá)到646.03億元。此外，上半年新增投資運(yùn)營的園區(qū)，簽約入園企業(yè)222家，新增簽約投資額約為731.5億元。

去年末，北大資源提出新五年戰(zhàn)略，將著重打造“產(chǎn)學(xué)研于一體”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。北大資源相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，北大資源以科技、健康、文創(chuàng)、科教作為產(chǎn)業(yè)支撐點(diǎn)，符合產(chǎn)業(yè)的共生優(yōu)勢并拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈聚集效應(yīng)。

相比華夏幸福和北大資源，遠(yuǎn)洋集團(tuán)入局較晚。據(jù)了解，密云遠(yuǎn)洋.云谷智能核心研發(fā)產(chǎn)業(yè)園是遠(yuǎn)洋集團(tuán)試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的首個(gè)業(yè)務(wù)，打造智能制造創(chuàng)新中心、提供智能制造公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)以及龍頭企業(yè)引領(lǐng)的方式形成產(chǎn)業(yè)聚集。去年下半年以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已先后與重慶九龍坡區(qū)政府、湖南湘江新區(qū)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作。

須擺脫傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)思維

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要包括工業(yè)園、科技園、商務(wù)花園、商貿(mào)物流園及相關(guān)的生產(chǎn)配套設(shè)施等。明源地產(chǎn)研究院副主編艾振強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶面向企業(yè)和政府，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)高，開發(fā)難度大，此外還涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育等問題。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，產(chǎn)業(yè)鏈的打造非常重要?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從華夏幸福了解到，華夏幸福產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚焦于產(chǎn)業(yè)集群打造，通過與華為集團(tuán)等企業(yè)開展深度戰(zhàn)略合作，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)集聚。

而北大資源江蘇鹽城項(xiàng)目在產(chǎn)城融合開發(fā)實(shí)踐中，也規(guī)劃導(dǎo)入北大科技園、方正軟件技術(shù)學(xué)院，計(jì)劃建設(shè)集高科技研發(fā)、教育、辦公、配套為一體的文化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。

不過，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式來看，艾振強(qiáng)分析稱，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營最常見的還是停留在出租階段，這種盈利模式相對(duì)比較單一，還有便是通過物業(yè)運(yùn)營和資產(chǎn)融資。

北大資源相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨產(chǎn)業(yè)定位不明晰，同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象。此外，重城輕產(chǎn)也很容易走上傳統(tǒng)的造城老路，再加上園區(qū)招商盲目隨意，缺乏必要的產(chǎn)業(yè)資源支撐和招商運(yùn)營能力，導(dǎo)致入園企業(yè)類型包羅萬象，企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，無法形成良好的產(chǎn)業(yè)氛圍和集聚效應(yīng)，不利于園區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展。

北大資源相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營必須改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)思維，對(duì)園區(qū)運(yùn)營投入必要的恒心和耐心，避免因后期管理不善導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)衰敗。