房地產(chǎn)調(diào)控“長(zhǎng)效機(jī)制”成形 在哪里定居最無(wú)憂？

每經(jīng)編輯 董青枝 郭榮村    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 董青枝 每經(jīng)記者 郭榮村 每經(jīng)編輯 文多

今年以來(lái)，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷升級(jí)，租售并舉、“限購(gòu)”“限賣”、因城施政等等。

房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正逐步成形，國(guó)家大力鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，保障居者有其屋，各地也掀起“搶人大戰(zhàn)”。年輕人才將在哪些城市定居才能實(shí)現(xiàn)最高的性價(jià)比？

“購(gòu)租并舉”回歸居住屬性

鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前有超過(guò)1.3億年輕人在租房。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“購(gòu)租并舉”正成為我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。

早在2015年12月，購(gòu)租并舉的住房制度就在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上被提出。2016年6月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，其中提到：實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；明確到2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。

今年7月，九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，并選取廣州、深圳等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。通知明確,要形成一批可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)成果,向全國(guó)進(jìn)行推廣。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2017是中國(guó)歷史上發(fā)布租賃政策最為密集的年份。僅8月，累計(jì)就有超過(guò)14座城市或部門發(fā)布了17次鼓勵(lì)房地產(chǎn)租賃有關(guān)的政策。最近1年多時(shí)間里，有超過(guò)8個(gè)省份及超過(guò)25個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)政策內(nèi)容。如杭州、鄭州、成都等城市。

而一線城市住房租賃政策目前已全部出臺(tái)。具體來(lái)看，北京今后5年將建設(shè)150萬(wàn)套住房，其中租賃住房將達(dá)50萬(wàn)套。上海方面提出，“十三五”期間，租賃住房用地供應(yīng)占比約為31％，推出租賃住房共計(jì)70萬(wàn)套，到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)體系。而廣州未來(lái)5年將推出825萬(wàn)平方米租賃住房用地，預(yù)計(jì)可供應(yīng)租賃住房15萬(wàn)套。深圳方面，“十三五”期間，將建設(shè)40萬(wàn)套人才住房，其中70%為租賃住房。深圳還將收儲(chǔ)100萬(wàn)套城中村房統(tǒng)一租賃，并恢復(fù)了已停止近30年的劃撥用地模式。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱，短期內(nèi)租房不是目的，租房之后再購(gòu)房才是最終目的。對(duì)一些還在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的城市來(lái)講，通過(guò)購(gòu)租并舉可以吸引更多的人才，最終實(shí)現(xiàn)就業(yè)和購(gòu)房居住，保證城市的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，這才是關(guān)鍵。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒稱，租賃政策對(duì)于年輕群體的吸引力較大，但關(guān)鍵要有更靈活的租賃政策，否則租賃永遠(yuǎn)就是一種過(guò)渡的而非主導(dǎo)的產(chǎn)品模式。

人才“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”已悄然打響

城市間的競(jìng)爭(zhēng)很重要的一部分表現(xiàn)為對(duì)人才的爭(zhēng)奪。越能吸引人、能留住人的城市，從側(cè)面表明該城市的居住性價(jià)值更高。

當(dāng)下，一二線城市擁有更為優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療等資源，優(yōu)質(zhì)資源還將不斷向這些城市集中。一二線城市能夠提供遠(yuǎn)超三四線城市的就業(yè)機(jī)會(huì)和工資水平。無(wú)論從當(dāng)前發(fā)展趨勢(shì)或是從世界經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，未來(lái)一二線城市人口還會(huì)不斷涌入，發(fā)展前景更被看好。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在人們?cè)谶x擇城市時(shí)，綜合居住價(jià)值各方面考慮還是更傾向于一線城市。

而二、三線城市也顯然認(rèn)識(shí)到有人才的城市才有未來(lái)，紛紛以房子、戶口、高補(bǔ)貼、人才服務(wù)、產(chǎn)業(yè)聚集等吸引人才。

今年5月，西安提出“五年投入38億，引才育才100萬(wàn)”的目標(biāo)；6月，武漢喊出“支持百萬(wàn)大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)”，并實(shí)行18項(xiàng)戶口遷移政策調(diào)整，大學(xué)生落戶幾乎“零門檻”；緊隨其后，長(zhǎng)沙提出5年吸引100萬(wàn)人才；7月，成都表示將大力實(shí)施“蓉漂”，實(shí)行全日制大學(xué)本科及以上畢業(yè)生憑畢業(yè)證落戶制度。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉告訴記者，要留住人才，還要打造創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的環(huán)境，建設(shè)由市場(chǎng)主導(dǎo)的創(chuàng)業(yè)全鏈條。不少?gòu)亩?/span>、三線城市逆流到北上廣深的大學(xué)畢業(yè)生，集中在互聯(lián)網(wǎng)、傳媒和金融等行業(yè)，他們?cè)诙?/span>、三線城市比較難找到位置。

購(gòu)房壓力影響定居

雖然一線城市有著優(yōu)質(zhì)的資源吸引人才，但購(gòu)房壓力卻成為其中一項(xiàng)短板。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，4座傳統(tǒng)一線城市除廣州外，購(gòu)房壓力均相對(duì)較高，長(zhǎng)期來(lái)看不利于留住人才。

中國(guó)指數(shù)研究院研究表明，城市的房?jī)r(jià)收入比可以反映城市的購(gòu)房壓力大小，當(dāng)購(gòu)房壓力超過(guò)人們的期望值時(shí)必然會(huì)影響整體的城市居住選擇?？梢钥吹缴钲凇⑸虾?、北京的城市購(gòu)房壓力相對(duì)最大，雖然收入也是排在前列，但由于高房?jī)r(jià)導(dǎo)致購(gòu)房壓力高于其他城市；武漢、重慶和蘇州購(gòu)房壓力處于同一水平，比較合理；而成都購(gòu)房壓力最小，人們?cè)谶x擇購(gòu)房時(shí)的心理負(fù)擔(dān)也最小。

嚴(yán)躍進(jìn)坦言，購(gòu)房壓力成為一線城市一個(gè)很大的問(wèn)題。當(dāng)前一線城市依然是總部經(jīng)濟(jì)的所在地，尤其在各類就業(yè)機(jī)會(huì)方面優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)年輕人才吸引力較大，但是大城市解決住房和落戶是一個(gè)問(wèn)題。而從就業(yè)歸屬感的角度看，很多就業(yè)者來(lái)自于各地的三四線城市，所在省的省會(huì)城市相對(duì)更容易吸引人。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說(shuō)，年輕人到大城市闖蕩依然是必要的，但是要?jiǎng)?wù)實(shí)，在工作生活等過(guò)程中不斷審慎城市生活，做好規(guī)劃，這樣才不會(huì)被動(dòng)。

現(xiàn)在人口吸附力、購(gòu)房壓力等因素在考量一座城市居住價(jià)值時(shí)也越來(lái)越重要，未來(lái)城市的居住價(jià)值也將變得更立體化及人性化。

年輕人才如何選擇一個(gè)性價(jià)比最高的城市來(lái)定居？即將于9月26日在上海舉行、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的第七屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)，將發(fā)布《2017年中國(guó)城市價(jià)值白皮書》，為當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)的變革帶來(lái)重要的探索和啟示。