央企地產(chǎn)商分化為三大梯隊 面臨存量市場與改革雙重考驗

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 馮穎祎 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)實習記者 馮穎祎 每經(jīng)編輯 曾健輝

央企三大梯隊差距拉大

當前，距離2010年國資委下達“退房令”已經(jīng)過去7年時間。接二連三的央企重組也釋放出明確的信息，為了避免資源的閑置、重疊和浪費，諸多央企的地產(chǎn)板塊在加速重組。

“退房令”出臺以后，多家央企提出了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務的計劃，且對房產(chǎn)業(yè)務進行了公開掛牌轉(zhuǎn)讓，但由于種種原因，目前仍存在部分央企未退出地產(chǎn)業(yè)務的情況。2011年，允許央企涉足房產(chǎn)業(yè)務的名單從16家增加到了21家，后因中國五礦與中冶集團的合并，名單縮減至20家。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過多年的發(fā)展，20家獲準從事地產(chǎn)業(yè)務的央企已經(jīng)分化成不同的層級，構(gòu)成了央企地產(chǎn)版圖的第一和第二梯隊。根據(jù)克而瑞發(fā)布的2016年全年和2017年上半年的房企銷售排行榜，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)和華潤置地年銷售超千億元，躋身房產(chǎn)千億俱樂部。其余十幾家央企的地產(chǎn)板塊年銷售額則在20億元到700億元不等，構(gòu)成了央企地產(chǎn)的第二梯隊。

在第二梯隊中，以招商蛇口、中糧集團、魯能集團和中國金茂為代表的央企旗下地產(chǎn)企業(yè)快速擴張，年銷售規(guī)模正向千億邁進。此外，還有像中儲股份等一批體量不大、不屬于獲準從事房地產(chǎn)業(yè)務名單的央企，他們?nèi)匀换蚨嗷蛏俚貐⑴c著房地產(chǎn)業(yè)務，被稱為第三梯隊。

中國房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”已經(jīng)過去，存量時代已然來臨，房企面臨越來越大的競爭壓力，不斷尋找差異化成為房企需要思考的命題。雖然央企拿地和融資的優(yōu)勢還在，但是現(xiàn)在的市場已經(jīng)不僅僅需要這兩樣。

房地產(chǎn)企業(yè)“拿地就能賺錢”的黃金時代已結(jié)束。一位業(yè)內(nèi)人士曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，未來房企拼的是產(chǎn)品、服務和運營等因素。而擺在央企面前的還有中央關于國企改革的政策。

央企改革按下“快進鍵”

近日，國電與神華的合并將央企數(shù)量減少至98家。“退房令”推出近7年，央企旗下地產(chǎn)業(yè)務仍有不少存量，在央企整合大潮中，房地產(chǎn)板塊也成為各方博弈的重要籌碼。

包括國家發(fā)改委宏觀研究院副院長馬曉河在內(nèi)的許多專家都曾在不同場合表示，在國企改革中，國企應該從一般競爭性領域退讓、退出，其中包括房地產(chǎn)領域。

今年3月9日，國資委主任肖亞慶公開表示，2017年將深入推動中央企業(yè)的重組。同時，國資委也在加快推動央企公司制改革，要求央企今年年底前完成公司制改革。8月21日，市場期待已久的聯(lián)通混改方案落地。對此業(yè)內(nèi)普遍認為，聯(lián)通混改意味著央企改革將提速，從時間表來看，下半年將是政策密集落地的窗口期。

對于央企地產(chǎn)板塊第三大梯隊的企業(yè)而言，央企改革大潮下地產(chǎn)業(yè)務的改革將直接決定自身沉浮。對于央企地產(chǎn)板塊的改革，李錦表示，央企地產(chǎn)板塊的分拆重組已經(jīng)開始，但是還沒進入改革的主流階段。整體上應該是三個階段：第一步：企業(yè)內(nèi)部把房地產(chǎn)業(yè)務集中；第二步：企業(yè)分拆地產(chǎn)業(yè)務，移交到另外的企業(yè)去；第三步：明確集中到以房地產(chǎn)為主的央企。由于國企本身的分類還沒有解決，所以目前的情況是第一步基本完成，以第二階段為主的改革正在進行中。

回顧近年來央企地產(chǎn)板塊重組，主要體現(xiàn)為大集團、小地產(chǎn)層面的整合。目前華潤、招商和中海等第一梯隊企業(yè)的重組已基本完成，中糧集團、中國五礦和中國交建等央企旗下地產(chǎn)板塊的整合或是蓄勢待發(fā)或是預期增強。

而一些比較小的央企地產(chǎn)公司為了保住地產(chǎn)業(yè)務，也在積極謀求“話語權(quán)”，開始在一二線城市不斷拿地。有分析認為，如果沒有充裕的土地儲備，企業(yè)估值處于“弱勢”，極有可能會被其他央企合并。

一場地產(chǎn)行業(yè)的合縱連橫即將開場。