央企地產(chǎn)合并催生“巨無霸”追趕“碧萬恒”仍靠整合

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 馮穎祎 每經(jīng)編輯 楊 軍     

每經(jīng)實習記者 馮穎祎 每經(jīng)編輯 楊 軍

融創(chuàng)中國（01918，HK）和富力地產(chǎn)（02777，HK）分別收購萬達文旅城和酒店的資產(chǎn)包；萬科A（000002，SZ）競得廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包，參與普洛斯私有化等——2016年至今，龍頭房企的并購重組比比皆是，而且越演越烈。

方正證券近期發(fā)布的研報分析認為，大公司吞并爭霸，行業(yè)集中度將大幅提升，這必然是一個剩者為王、強者恒強的時代，一個前所未有的房地產(chǎn)王者時代。

從央企旗下地產(chǎn)板塊來看，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地3家公司成為年銷售達到千億級的“第一梯隊”。對于央企來講，重組整合形成“巨無霸”將成為爭奪行業(yè)老大地位的重要砝碼。

行業(yè)集中度將越來越高

目前，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)。

2015年3月24日，中海地產(chǎn)（000043，SZ）發(fā)布公告表示，將收購中建股份位于北京、上海、天津等地的27個物業(yè)，以及英國倫敦的3個物業(yè)。中海與中建地產(chǎn)重組完成后，2016年中海地產(chǎn)再與中信地產(chǎn)大部分業(yè)務合并，增加了其環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一二線城市的土地儲備，鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位。

克而瑞研究中心分析師房玲曾表示，很多國有房企所屬的企業(yè)集團往往存在多元業(yè)務，在過去的發(fā)展過程中，同一集團內(nèi)部不同板塊，或多或少涉及土地資源和地產(chǎn)業(yè)務。因此，推動集團內(nèi)部同類業(yè)務重組整合，以做大做強作為國企改革的另一重要任務和方向。

8月29日，保利地產(chǎn)（600048，SH）發(fā)布公告稱，公司指定由全資子公司采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，分批收購中航地產(chǎn)（000043，SZ）相關(guān)公司股權(quán)及在建工程，所涉及房地產(chǎn)項目20個，主要分布在廣州、南京、成都等15個城市，項目規(guī)劃容積率面積約910萬平方米，交易標的總金額不超過88億元。這意味著，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務整合工作已基本完成，但有關(guān)保利集團的地產(chǎn)業(yè)務的整合還在繼續(xù)。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾在2016年5月的股東大會上透露，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)集團（00119，HK）兩個平臺的合并要在2018年完成。

不過，自重組消息發(fā)布以來，保利集團地產(chǎn)業(yè)務的整合并沒有明顯的進展，但保利地產(chǎn)和保利置業(yè)業(yè)績增速反而出現(xiàn)放緩之勢。從2017年上半年的銷售數(shù)據(jù)來看，綠地、中海、融創(chuàng)大有超過保利地產(chǎn)的架勢。

申萬宏源（香港）分析師對此給出的解決辦法之一亦是“重組”，未來以保利地產(chǎn)為主導的集團地產(chǎn)資源內(nèi)部整合仍將在做大做強的動力下持續(xù)推進，并期待在下半年看到實質(zhì)進展。

而如若保利集團重組完成，中國房地產(chǎn)市場以若干個“巨無霸”型房企為主體的情況將越來越明顯，最終推動行業(yè)集中度將越來越高。

一位保利地產(chǎn)內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，和保利置業(yè)的事情，還沒有達到需要披露的階段。在完成對中航資產(chǎn)包的收購之后，整體來說，今年的銷售業(yè)績將保持在10%以上的增長。

對標“碧萬恒”仍差距明顯

北京某地產(chǎn)機構(gòu)高層分析說，在整個央企改革的背景下，已誕生以及即將誕生的地產(chǎn)央企“巨無霸”如何有效整合公司業(yè)務、人力、文化，避免“大而不強”，甚至發(fā)生內(nèi)耗，尤其是在樓市白銀時代，如何從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，創(chuàng)新地產(chǎn)央企商業(yè)模式十分重要。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，龍頭房企銷售業(yè)績?nèi)匀活I(lǐng)跑行業(yè)，碧桂園、萬科的銷售金額突破2500億元。隨著銷售業(yè)績的上升，各家房企也都上調(diào)了今年的業(yè)績目標，其中碧桂園（02007，HK）宣布上調(diào)銷售目標至5000億元。

而在克而瑞2015年的銷售排行榜上，中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、碧桂園3家公司都在1400億~1500億元的范圍內(nèi)，還處在同一水平，但到了2016年，“碧萬恒”3家企業(yè)以超過3000億元的規(guī)模領(lǐng)跑榜單，保利、中海則以2000億元左右的規(guī)模緊隨其后。

為何在一年之后拉開了如此大的差距呢？對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，一個最大的差異在于央企的投資受到了較大的約束，而民企反而是比較自由的，所以這也會對相關(guān)企業(yè)的投資策略形成較大的影響。

中國企業(yè)研究院首席研究員李錦在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，這不是說央企效率低、民企效率高，這有多方面的因素，與結(jié)構(gòu)的布局、發(fā)展的思路和主動因素有關(guān)，而且在關(guān)注經(jīng)濟效益方面，央企還要更多地兼顧社會效益。

一位上市公司副董事長向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，民營企業(yè)更能抓住市場機遇。民營企業(yè)不像央企有資金、資源，生存的壓力刺激了他們的創(chuàng)新和生存能力。比如碧桂園，他們有大量的跟投和合伙制，這種體制的突破在國企和央企就很難。大量的跟投導致經(jīng)理層找項目、快速開發(fā)項目的熱情，也讓碧桂園這么大的塊頭（業(yè)績）翻番?？沙掷m(xù)的、穩(wěn)定的發(fā)展可能更是國企、央企追求的目標。