萊蒙國際與和昌集團(tuán)進(jìn)行約133億戰(zhàn)略合作 轉(zhuǎn)型“房地產(chǎn)+大健康”

8月15日，萊蒙國際攜手和昌集團(tuán)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作。萊蒙國際擬向和昌出售目標(biāo)公司銷售股份及公司間貸款，總值約為133.26億元，其中，股份代價(jià)約106.72億元，公司間貸款總值約26.54億元。

筆者認(rèn)為，此次兩家企業(yè)的合作對(duì)于雙方的戰(zhàn)略布局來說均具有里程碑意義。

133億元戰(zhàn)略合作

萊蒙國際公告顯示，和昌集團(tuán)同意購買萊蒙國際持有的泰祥信息咨詢(深圳)有限公司、常州萊蒙水榭花都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、深圳市水榭花都房地產(chǎn)有限公司、南昌萊蒙置業(yè)有限公司銷售股份，以及和昌集團(tuán)(或其指定公司)須償付的上述4間公司結(jié)欠萊蒙國際的免息貸款。

就此萊蒙國際將位于深圳、廣州、杭州、南京等6個(gè)城市的8個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)約197萬平方米體量的物業(yè)轉(zhuǎn)讓。

上述交易代價(jià)及公司間貸款的總值約133.26億元，包括代價(jià)總值約106.72億元，及公司間貸款總值約26.54億元。

萊蒙國際表示，此番出售對(duì)公司的戰(zhàn)略意義主要在以下三個(gè)方面：首先意味著持續(xù)降低負(fù)債，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，并借力于充沛的資金優(yōu)勢(shì)，加速向房地產(chǎn)+大健康的投資及轉(zhuǎn)型。其次，萊蒙國際作為香港上市公司，為提高股東回報(bào)，把長(zhǎng)周期的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，提前部分變現(xiàn)，通過釋放此部分在股價(jià)上被低估的價(jià)值，可望為股東創(chuàng)造價(jià)值。最后，萊蒙國際未來將更聚焦在高價(jià)值的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收益及海外物業(yè)的發(fā)展和增長(zhǎng)上。

對(duì)于合作方和昌集團(tuán)而言，此次合作意味著其成功進(jìn)軍一線城市，并且此次收購的項(xiàng)目各處不同階段，意在對(duì)未來三到五年滾動(dòng)開發(fā)儲(chǔ)備一定的土地資源。

資料顯示，和昌集團(tuán)成立于2007年，經(jīng)過10年穩(wěn)健發(fā)展，已經(jīng)完成華北、華中、華東等區(qū)域的戰(zhàn)略布局，于杭州、蘇州、南京、鄭州、武漢、東莞等多個(gè)具有潛力的二線城市，已打造40余個(gè)品質(zhì)項(xiàng)目。

而在近兩年一線城市土地成本高企的形勢(shì)下，和昌集團(tuán)尋求合理成本擇機(jī)進(jìn)入，尤其在今年成立了珠三角分公司后，矛頭更為指向了位居?xùn)|南沿海、經(jīng)濟(jì)活躍的廣州和深圳。

接近萊蒙國際的人士稱，萊蒙國際與和昌集團(tuán)這次戰(zhàn)略合作，對(duì)雙方來說是雙贏。萊蒙國際將持續(xù)降低負(fù)債，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，并借力于充沛的資金優(yōu)勢(shì)，加速向房地產(chǎn)+大健康的投資及轉(zhuǎn)型。而通過此次合作，和昌完善了區(qū)域布局，鞏固了在長(zhǎng)三角區(qū)域的布局，加強(qiáng)了在珠三角區(qū)域的城市布局，并首次實(shí)現(xiàn)了對(duì)深圳布局。

業(yè)內(nèi)分析稱，一個(gè)是“練內(nèi)功、加速轉(zhuǎn)型”的港資企業(yè)，一個(gè)是“求發(fā)展、加速布局”的內(nèi)地企業(yè)，二者在各自戰(zhàn)略發(fā)展軌道上，經(jīng)此合作，成就了彼此的共利互贏。

轉(zhuǎn)型“房地產(chǎn)+大健康”

萊蒙國際表示，此筆交易所得款項(xiàng)估計(jì)約為人民幣約130.87億元。萊蒙國際稱，該筆款項(xiàng)凈額約20%將用作償還集團(tuán)的現(xiàn)有借貸；所得款項(xiàng)凈額約55%將用作物業(yè)及其他投資，包括于中國內(nèi)地、香港地區(qū)及澳洲悉尼開展的8個(gè)現(xiàn)有及新房地產(chǎn)項(xiàng)目投資；所得款項(xiàng)凈額約25%將用作一般日常資金。

萊蒙國際作為香港上市公司，曾成功打造水榭花都、水榭春天和萊蒙都會(huì)等知名項(xiàng)目，其在業(yè)內(nèi)一貫擅長(zhǎng)高端品質(zhì)地產(chǎn)的精細(xì)開發(fā)。

不同于其他各大房企今年積極拿地拼規(guī)模，萊蒙國際攜手和昌集團(tuán)進(jìn)行戰(zhàn)略合作。

若此次交易完成，萊蒙國際預(yù)期于中國內(nèi)地、香港地區(qū)及澳洲悉尼11個(gè)城市擁有14項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目。14項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，合共估計(jì)凈可銷售/可租賃建筑面積17.1萬平方米將為出售物業(yè)，而合共估計(jì)凈可銷售/可租賃建筑面積20萬平方米將為投資物業(yè)。

所剩項(xiàng)目并不多，但這并不意味著萊蒙國際在弱化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和看淡國內(nèi)房地產(chǎn)。

萊蒙國際認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已過，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，只有大型規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)才有更大的發(fā)展空間。在戰(zhàn)略上作了統(tǒng)籌分析后，考慮到自身的市值及規(guī)模有限，萊蒙國際選擇了走差異化道路，做具有特色的發(fā)展商，那就是把重點(diǎn)放在持有長(zhǎng)期出租性物業(yè)及海外市場(chǎng)發(fā)展上，同時(shí)加大向大健康領(lǐng)域的投資及轉(zhuǎn)型。

至于拿地方面，萊蒙國際相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，會(huì)持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)情況，如有合適機(jī)會(huì)、好的回報(bào)率，公司不排除繼續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)地塊。

值得一提的是，此次的資產(chǎn)出售，確實(shí)為萊蒙國際帶來了可觀的回報(bào)及收益，預(yù)計(jì)可獲得未經(jīng)審核除稅前收益凈額約79.3億港元。

萊蒙國際的財(cái)政狀況穩(wěn)健，2016年年報(bào)顯示，手持現(xiàn)金是62億港幣，凈負(fù)債率為43.3%，與其它上市內(nèi)房股相比較是非常低的。

萊蒙國際表示，若此次交易完成，預(yù)計(jì)公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)達(dá)到凈現(xiàn)金水平，且有穩(wěn)健的財(cái)政作為后盾，公司可以更從容自信地觀測(cè)市場(chǎng)商機(jī)，在最佳時(shí)機(jī)做出開發(fā)和投資決策。

此外，近日萊蒙國際在其一份正面盈利預(yù)告中表示，預(yù)期集團(tuán)2017年上半年業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)綜合純利，而2016年同期則取得綜合虧損凈額。預(yù)期業(yè)績(jī)扭虧為盈主要由于，集團(tuán)出售一間附屬公司的若干股權(quán)，及一間持有深圳重建項(xiàng)目的合營(yíng)企業(yè)的權(quán)益，因而對(duì)集團(tuán)其他收益凈額帶來正面財(cái)務(wù)影響。