重慶西彭地塊現(xiàn)場成荒地 S*ST前鋒年內(nèi)預售希望恐成空

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 曾劍 實習記者 王琳 每經(jīng)編輯 張海妮    

每經(jīng)記者 曾劍 實習記者 王琳 每經(jīng)編輯 張海妮

在前期樓盤項目開發(fā)步入尾聲后，2014年至今，S*ST前鋒的總營收都僅千萬級別，經(jīng)營扭轉希望都寄托于公司唯一地塊——子公司昊華置業(yè)的西彭地塊項目。但自2011年拿地至今，西彭項目推進偏緩：2013年7月，項目因環(huán)評無法通過，開發(fā)計劃被迫暫時擱置；2014年，昊華置業(yè)獲得規(guī)劃許可和施工許可證，但項目又于2015年停工。

S*ST前鋒對西彭地塊項目寄予厚望。在2016年年報中，2017年公司經(jīng)營工作第一項即為“落實公司重慶昊華西彭項目恢復開工，搞好一期建設和銷售工作?！鄙鲜泄绢A期今年銷售5000萬元。

但《每日經(jīng)濟新聞》記者7月實地走訪項目所在的西彭工業(yè)園管委會、重慶九龍坡區(qū)相關政府部門及首創(chuàng)置業(yè)重慶公司了解到，西彭地塊項目年內(nèi)恐難復工，年內(nèi)進行預售的希望更難以實現(xiàn)。

●攬入6年仍是荒地

7月20日，重慶市九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)西彭工業(yè)園區(qū)內(nèi)的昊華置業(yè)西彭地塊現(xiàn)場，項目大門緊閉，但門內(nèi)有保安值守。

據(jù)現(xiàn)場保安介紹，該項目已經(jīng)停工兩年多，目前項目現(xiàn)場已無公司其他人員駐守，他是被雇來專門看守地塊上建筑材料的。

《每日經(jīng)濟新聞》記者進入項目工地后，映入眼簾的是荒草叢生，已快沒過人的小腿，而在地塊的中間部分還保留著之前施工的痕跡，石塊等建筑材料仍被整齊地堆砌在已被硬化的地面上，只是一些鋼筋材料如今已被裹上厚厚的銹層，透露出項目被擱置時間不短。

項目現(xiàn)場，疑似“售樓部”的建筑位于諾大地塊的一角，破舊房間里空空如也。項目地塊一旁則是園區(qū)的迎賓大道。

現(xiàn)場目前未有明顯的復工跡象。實際上，S*ST前鋒攬入該宗地塊已有近6年。2011年11月底，S*ST前鋒公告稱，昊華置業(yè)取得掛牌出讓用地使用權，該宗面積為67855平方米的二類居住用地，成交單價為每平方米1942元，成交總價為1.318億元。

2013年西彭地塊因環(huán)評無法通過被擱置時。S*ST前鋒當時公告稱，主要是由于該地塊相鄰的某鋁廠存在污染物排放嚴重超標，某減振器廠電鍍車間存在鉻酸霧排放，且離該地塊距離不符合政府相關規(guī)范的要求。

原先的環(huán)評問題是否仍影響項目的開發(fā)？7月20日、21日，《每日經(jīng)濟新聞》記者分別來到西彭工業(yè)園管委會和重慶市九龍坡區(qū)環(huán)保局了解情況。

西彭工業(yè)園管委會項目協(xié)調(diào)部一位工作人員表示，在九龍坡區(qū)政府的協(xié)調(diào)下，昊華置業(yè)地塊的環(huán)評后來已通過，原先周邊工業(yè)企業(yè)的排放存在一定問題，但后來花了很多錢進行整改，“（目前）已沒有問題”。

“昊華置業(yè)既然在2014年拿到了施工許可證，就說明它的環(huán)評肯定過了。”西彭工業(yè)園上述工作人員補充道。

這也與環(huán)保部門的說法相吻合。九龍坡區(qū)環(huán)保局工作人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“昊華小區(qū)的環(huán)評之前已經(jīng)批了，附近的企業(yè)環(huán)保達到了相關要求，屬于環(huán)保合法企業(yè)?！?/p>

在西彭地塊現(xiàn)場，記者也發(fā)現(xiàn)，與地塊僅一路之隔的，便是之前導致項目環(huán)評未被通過的減震廠，不過現(xiàn)場未見明顯的廢氣排放。

7月21日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到昊華置業(yè)注冊地址重慶市北部新區(qū)紅錦大道561號1幢-2-1怡和大廈被告知，昊華置業(yè)已搬離該地1年多了。

隨后，記者致電昊華置業(yè)公開電話，對方稱公司事務現(xiàn)在由首創(chuàng)置業(yè)負責。

8月1日，記者聯(lián)系到昊華置業(yè)一位姓粟的項目經(jīng)理，其表示西彭地塊可能11月、12月份開工。該人士稱，昊華置業(yè)相當于是首創(chuàng)置業(yè)的兄弟公司，目前由首創(chuàng)置業(yè)代管。據(jù)他介紹，設計單位已經(jīng)定了，正在出方案，投資方案已經(jīng)由修高層變?yōu)樾藿ㄑ蠓俊?/p>

昊華置業(yè)的股東S*ST前鋒持有70%股權，另30%為首創(chuàng)投資持有。

昊華置業(yè)的兩大股東S*ST前鋒、首創(chuàng)投資，以及首創(chuàng)置業(yè)均為首創(chuàng)集團旗下公司。在集團的協(xié)調(diào)下，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富的首創(chuàng)置業(yè)主導西彭地塊開發(fā)，似乎在情理之中。

●今年難達到預售條件

7月21日，記者獲悉西彭地塊規(guī)劃的新方案和原來方案變化很大，原計劃修建高層，而新方案是修建洋房，且房子檔次比較高。初步計劃是明年1月1日正式動基礎，5月份賣房子。但今年肯定是收不到預售款的。據(jù)悉，西彭地塊的投資資金主要由首創(chuàng)集團方面出資，投資金額比以前更大。

記者查閱S*ST前鋒2017年一季報發(fā)現(xiàn)，昊華置業(yè)一季度已經(jīng)向首創(chuàng)投資借款3787.72萬元。

這與S*ST前鋒在2016年年報中所稱無疑存在不小的出入。S*ST前鋒在2016年年報介紹2017年經(jīng)營計劃時稱，公司計劃在2017年新開工商品房面積3800平方米，實現(xiàn)商品房預售收入5000萬元，營業(yè)成本約1800萬元，費用支出約1600萬元。其中，首項工作為“落實公司重慶昊華西彭項目恢復開工，搞好一期建設和銷售工作?！?/p>

除西彭地塊外，S*ST前鋒及子公司手中均沒有其他土地儲備。這意味著，上市公司要實現(xiàn)前述目標將依仗西彭地塊的開發(fā)。

有熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，對于房屋預售不同時期的要求可能不太一樣?，F(xiàn)在由于調(diào)控，預售許可的管理可能更為嚴格，“項目可能需要封頂才能預售”。

就上述情況，《每日經(jīng)濟新聞》記者7月26日曾致電S*ST前鋒，公司董秘辦人士稱，此前西彭地塊一直因為市場原因處于暫時停工狀態(tài)，“我們希望在今年內(nèi)實現(xiàn)復工，本年度實現(xiàn)預售收入5000萬元是有可能的，爭取吧。”

S*ST前鋒人士同時強調(diào)，公司會抓緊時間復工，但這不等同于實現(xiàn)開發(fā)該地塊。當記者追問項目具體進展時，其表示不便透露，公司將在季報或年報等重大業(yè)績文件中進行披露。

●首創(chuàng)置業(yè)“開發(fā)不為賺錢”？

對于曾計劃在2016年重啟西彭地塊開發(fā)一事，《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，昊華置業(yè)當時準備以自己的名義復工，但方案未獲首創(chuàng)方面同意，因為昊華置業(yè)的方案是以前的（修高層），首創(chuàng)這邊認為過時了。今年雙方把權責明確了，確定由首創(chuàng)置業(yè)代管的方式推進。

有知情人士稱，西彭地塊首創(chuàng)置業(yè)拿著還是比較困難，位置比較偏，5號線輕軌的變動，對這個項目也有影響。首創(chuàng)置業(yè)本不想修，但首創(chuàng)集團要求公司修建?？傮w而言，西彭地塊不是考慮賣不賣得起價的問題，首創(chuàng)集團主要是想在西彭打造一個標桿樣板。未來可以帶兄弟單位去考察，不一定要賺到錢。修好點就是唯一的要求，項目沒有財務指標，首創(chuàng)置業(yè)計劃的是按照當?shù)厥袌鰞r格，收回成本就夠了。

項目不賺錢！S*ST前鋒同意嗎？該知情人士稱，如果不修，地塊被收回去了，（S*ST前鋒）損失更大，畢竟已投了1億多元的土地款。房子修好賣出去，或最多虧損四五千萬。

對此，S*ST前鋒董秘辦人士則稱，沒聽說過“虧本開發(fā)”這一說法，也不予置評。

目前，昊華置業(yè)西彭地塊項目所面臨的，是該地塊周邊的房價、交通等諸多因素已較當初有了不小的變化。

西彭工業(yè)園管委會一位人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，昊華置業(yè)2011年購置地塊的時候，是房地產(chǎn)比較火的時候，周邊很多企業(yè)，對購房需求很大。但目前周邊房價都是4000多元，好一點的5000多元，相比2011年、2012年的時候有一些下降，那個時候基本上都在5000多元。

西彭工業(yè)園管委會另一工作人員認為，昊華置業(yè)項目地塊本身位置就不大好，且該地企業(yè)員工該入住的都已入住，人口密度不大，該地塊旁邊也只有安置房，沒有商品房。

《每日經(jīng)濟新聞》記者現(xiàn)場走訪了溪香苑、首信皇冠假日等西彭鎮(zhèn)當?shù)貥潜P。據(jù)工作人員介紹，溪香苑早于2013年開盤，目前銷售率約為30%，售價為3000多元/平方米，甚至低于當初開盤時的4000多元/平方米。作為當?shù)刈罡叨说氖仔呕使诩偃?，?013年開盤時即為5000多元/平方米，隨后跌至4000多元/平方米，目前新房售價又回到了5200~ 5300元/平方米的水平。

“另外，以前規(guī)劃的輕軌5號線現(xiàn)在也不經(jīng)過西彭，這可能是昊華置業(yè)遲遲不開工的主要原因。”上述管委會工作人員補充道，“輕軌線改變規(guī)劃后，附近有兩個樓盤也沒有動工，對于工業(yè)園的商鋪樓銷售也有一定影響。從交通上來說，從市區(qū)楊家坪開車到西彭鎮(zhèn)需要起碼1個小時以上；如果有輕軌線，半個小時左右就能到西彭。”

昊華置業(yè)粟姓項目經(jīng)理在8月1日接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時也表示，軌道交通的變化肯定是有一定影響，但具體影響有多大不清楚。其稱，首創(chuàng)置業(yè)對西彭地塊項目的定位受眾是當?shù)厝巳?，西彭地塊的位置因素決定項目不可能面向主城區(qū)。即便五號線經(jīng)過西彭，可能主城區(qū)的人也不會去那里買房。